Antagandeklausul

Vad är en antagandeklausul?

En antagandeklausul är en bestämmelse i ett bolånekontrakt som gör att säljaren av en bostad kan överföra ansvaret för den befintliga bolånet till köparen av fastigheten. Den nya husägaren övertar med andra ord det befintliga bolånet och – tillsammans med det – äganderätten till fastigheten som säkrar lånet. Köparen måste vanligtvis uppfylla kredit- och andra kvalifikationer och riktlinjerna för antagandeklausuler kan variera beroende på lånetyp.

Hur en antagandeklausul fungerar

Om räntan på ett befintligt bolån är lägre än nuvarande marknadsräntor blir en antagandeklausul ett attraktivt försäljningsargument. Dessutom kan köparen undvika många stängningskostnader,. även om det finns vissa avgifter inblandade i antaganden. En del av kostnaderna inkluderar en titelsökning,. dokumentstämplar och skatter.

För de flesta husägare är fördelarna med en antagandeklausul teoretiska eftersom konventionella bolån i allmänhet förbjuder denna praxis. Banker rynkar på näsan åt antagandeklausuler eftersom de skriver bolån baserat på den ursprungliga låntagarens kreditvärdighet, inte en okänd senare köpare.

Den nya ägarens återbetalningsförmåga kan vara utmanande att utvärdera, och banken kan vara ovillig att ta på sig deras risk. Dessutom, även om en bank skulle godkänna en ny låntagares kreditvärdighet, skulle den förlora på handpenningen och stängningskostnaderna för ett helt nytt bolån.

###Obs

Långivare kan granska köparens skuld-till-inkomstförhållande, månads- eller årsinkomst, tillgångar och andra finansiella detaljer som en del av den antagliga godkännandeprocessen för hypotekslån.

Särskilda överväganden

Eftersom det sällan ligger i en banks intresse att tillåta antaganden, innehåller de flesta bolån en klausul om förfallotid,. som kräver återbetalning av det återstående beloppet när fastigheten säljs. Banken kommer inte att skriva av sig på sin panträtt förrän bolånet är betald, vilket gör försäljningen omöjlig för köpare som inte kan betala vad som ska betalas.

Emellertid är antagandeklausuler standard i statligt stödda bolån från Federal Housing Administration (FHA),. Veterans Administration (VA) och US Department of Agriculture (USDA). Den nya ägaren måste fortfarande uppfylla kredit- och behörighetskrav.

###Viktigt

Även om FHA-, VA- och USDA-lån kan tillåta antagandeklausuler, kan slutdatumet för det ursprungliga lånet avgöra vilka begränsningar som gäller eller vilka köparens krav som måste uppfyllas.

För- och nackdelar med en antagandeklausul

Om du har möjlighet att ta någon annans bolån är det viktigt att överväga fördelarna och potentiella nackdelarna med att utöva en antagandeklausul. Även om dessa typer av lån fortfarande finns, kan de vara svårare att hitta eller att kvalificera sig för jämfört med att ta ett helt nytt bolån. Det kan också vara till din fördel att väga dina alternativ med de bästa hypotekslångivare för att få ett nytt bostadslån för att köpa en fastighet om du är redo att köpa.

Fördelar med antagandeklausul

Antagandeklausuler kan göra processen att köpa ett hem mer strömlinjeformad och bekväm. Det kan ta kortare tid att avsluta lånet, och köparen kan få ett bolån med en ränta som ligger under den genomsnittliga nuvarande marknadsräntan. Ytterligare pengar kan sparas om köparen kan betala mindre ur egen ficka för lånets handpenning eller stängningskostnader. Om det inte finns något behov av en bedömning eller hembesiktning, är det ännu mer pengar en köpare kan spara.

En antagandeklausul skulle också kunna gynna en bostads säljare om den gör det lättare för dem att ta sig ur bolånet och lossa fastigheten. Till exempel, om en medlem av militären är stationerad utomlands och deras familj följer med dem, kan de ha ett akut behov av att sälja sitt hem snabbt. Ett VA-lån med en antagandeklausul kan tillåta dem att göra det.

Antagandeklausul nackdelar

Antagandeklausuler kan vara problematiska vid VA-lån. Det beror på något som kallas rättigheter, som är knutna till VA-garantin vid låntagarens fallissemang. Om någon har ett VA-lån, låter en annan köpare ta det, vilket kan påverka deras rätt och deras förmåga att kvalificera sig för ett annat VA-lån.

Köpare kan också vara i underläge om lånet som de antar har inbyggda privata hypoteksförsäkringspremier,. vilket är fallet med FHA-lån. Det enda sättet att ta bort hypoteksförsäkringspremier från vissa FHA-lån – det vill säga om din handpenning var mindre än 10 % och ditt lån uppstod efter den 3 juli 2013 – är att refinansiera till en icke-FHA-produkt. Om räntan på det nya lånet är högre än det lån de tagit, kanske köparen inte realiserar mycket i besparingsväg bara genom att ta bort premien för bolåneförsäkringen.

Exempel på antagandeklausul

Föreställ dig en person som vill överta inteckningen för en säljare som har ett 30-årigt, 240 000 USD inteckning på 3,5 %, som de har gjort betalningar på i fem år. Det återstående saldot, inklusive ränta, är cirka 323 300 $ och 25 år återstår på den ursprungliga sedeln.

###Tips

Stängningskostnaderna uppgår vanligtvis till mellan 2 % och 5 % av en bostads köpeskilling när man väljer ett traditionellt bolånealternativ att köpa.

Om man antar att den nuvarande marknadsräntan är 4% och den nya köparen tar ett 30-årigt bolån med fast ränta för samma lån på 240 000 $, skulle beloppet (med ränta) vid slutet av den tiden vara cirka 412 500 $. Dessutom skulle den nya köparen behöva lämna in en engångsbetalning till finansinstitutet.

Genom att anta säljarens befintliga bolån skulle köparen spara cirka 89 000 USD under lånets löptid. Dessutom är det fem färre år av betalningsskyldighet med antagandeklausullånet. Varje engångsbetalning skulle ges till säljaren för att kompensera för det egna kapitalet som de har byggt upp i bostaden. Dessutom slipper köparen tusentals dollar i stängningskostnader.

##Höjdpunkter

– Dessa klausuler kan också hjälpa köpare att undvika stängningskostnader.

– Antagandeklausuler är attraktiva när räntan på det aktuella bolånet är lägre än de nuvarande räntorna.

– Men för de flesta husägare är fördelarna med en antagandeklausul teoretiska eftersom konventionella bolån i allmänhet förbjuder praktiken.

– En antagandeklausul gör det möjligt för säljaren av en bostad att överlåta ansvaret för ett befintligt bolån till köparen av fastigheten.

– Den nya köparen måste uppfylla kredit- och andra kvalifikationer.

##FAQ

Hur kvalificerar du dig för ett hypotekslån?

Att kvalificera sig för en antaglig inteckning beror först på att avgöra om lånet innehåller en antagandeklausul. Om det gör det kan långivaren överväga köparens inkomst, skuldkvoter, kreditpoäng och andra finansiella faktorer för att avgöra deras förmåga att betala tillbaka bolånet.

Är det en bra idé att ta ett lån?

Att anta att ett bolån kan vara fördelaktigt för en bostadsköpare om de kan få ett lån med en ränta som ligger under nuvarande marknadsräntor. Köparen kan också spara pengar på stängningskostnader, beroende på vilka avgifter som är involverade i att överlåta äganderätten till bostaden och den tillhörande låneskyldigheten. Köpare kanske också kan få ett bolån med lägre handpenningskrav.

Hur fungerar ett antagande av en inteckning?

En antaglig inteckningsklausul tillåter en köpare att ta över hypotekslån för ett befintligt lån för en säljares räkning. Den ursprungliga husägaren är befriad från allt ansvar gentemot lånet, medan köparen tar på sig ansvaret för bolånebetalningarna och ägandet av fastigheten.