Cláusula de Assunção
O que é uma cláusula de suposição?
Uma cláusula de assunção é uma disposição em um contrato de hipoteca que permite que o vendedor de uma casa passe a responsabilidade pela hipoteca existente para o comprador do imóvel. Em outras palavras, o novo proprietário assume a hipoteca existente e, junto com ela, a propriedade do imóvel que garante o empréstimo. O comprador normalmente deve atender a crédito e outras qualificações e as diretrizes para cláusulas de assunção podem variar de acordo com o tipo de empréstimo.
Como funciona uma cláusula de suposição
Se a taxa de juros de uma hipoteca existente for inferior às taxas de mercado atuais, uma cláusula de assunção torna-se um ponto de venda atraente. Além disso, o comprador pode evitar muitos custos de fechamento,. embora haja algumas taxas envolvidas nas suposições. Alguns dos custos incluirão uma pesquisa de título,. carimbos de documentos e impostos.
Para a maioria dos proprietários, os benefícios de uma cláusula de assunção são teóricos porque as hipotecas convencionais geralmente proíbem a prática. Os bancos desaprovam as cláusulas de assunção porque contratam hipotecas com base na credibilidade do mutuário original, não de um comprador posterior desconhecido.
A capacidade de reembolso do novo proprietário pode ser difícil de avaliar, e o banco pode estar relutante em assumir o risco. Além disso, mesmo que um banco aprovasse a qualidade de crédito de um novo mutuário, ele perderia o pagamento inicial e os custos de fechamento incorridos com uma hipoteca totalmente nova.
###Observação
Os credores podem revisar a relação dívida/renda do comprador, renda mensal ou anual, ativos e outros detalhes financeiros como parte do processo de aprovação de hipoteca assumida.
Considerações Especiais
Como raramente é do interesse de um banco permitir suposições, a maioria das hipotecas inclui uma cláusula de vencimento na venda,. que exige o pagamento do saldo remanescente quando o imóvel for vendido. O banco não assinará o penhor até que a hipoteca seja paga, impossibilitando a venda para os compradores que não podem pagar o que é devido.
No entanto, as cláusulas de suposição são padrão em hipotecas apoiadas pelo governo da Federal Housing Administration (FHA),. da Veterans Administration (VA) e do Departamento de Agricultura dos EUA (USDA). O novo proprietário ainda deve atender aos padrões de crédito e qualificação.
###Importante
Embora os empréstimos FHA, VA e USDA possam permitir cláusulas de assunção, a data de fechamento do empréstimo original pode determinar quais restrições se aplicam ou quais requisitos do comprador precisam atender.
Prós e Contras de uma Cláusula de Assunção
Se você tiver a oportunidade de assumir o empréstimo hipotecário de outra pessoa, é importante considerar as vantagens e potenciais desvantagens de exercer uma cláusula de assunção. Embora esses tipos de empréstimos ainda existam, eles podem ser mais difíceis de encontrar ou se qualificar do que fazer um novo empréstimo hipotecário. Também pode ser vantajoso pesar suas opções com os melhores credores hipotecários para obter um novo empréstimo para comprar um imóvel, se você estiver pronto para comprar.
Cláusula de suposição prós
As cláusulas de suposição podem tornar o processo de compra de uma casa mais ágil e conveniente. Pode levar menos tempo para fechar o empréstimo e o comprador pode estar obtendo uma hipoteca com uma taxa de juros abaixo da taxa média atual do mercado. Dinheiro adicional pode ser economizado se o comprador puder pagar menos do próprio bolso para o pagamento do empréstimo ou os custos de fechamento. Se não houver necessidade de uma avaliação ou inspeção residencial, é ainda mais dinheiro que um comprador pode economizar.
Uma cláusula de assunção também pode beneficiar o vendedor de uma casa se tornar mais fácil para eles sair da hipoteca e descarregar a propriedade. Por exemplo, se um membro das forças armadas está no exterior e sua família o acompanha, ele pode ter uma necessidade urgente de vender sua casa rapidamente. Um empréstimo do VA com uma cláusula de assunção poderia permitir que eles fizessem isso.
Cláusula de suposição contras
As cláusulas de suposição podem ser problemáticas no caso de empréstimos VA. Isso ocorre por causa de algo chamado direitos, que estão vinculados à garantia do VA em caso de inadimplência do mutuário. Se alguém tem um empréstimo de VA, permite que outro comprador o assuma, o que pode afetar seu direito e sua capacidade de se qualificar para outro empréstimo de VA.
Os compradores também podem estar em desvantagem se o empréstimo que estão assumindo tiver prêmios de seguro de hipoteca privado embutidos,. como é o caso dos empréstimos da FHA. A única maneira de remover os prêmios de seguro hipotecário de alguns empréstimos da FHA – ou seja, se seu pagamento inicial foi inferior a 10% e seu empréstimo foi originado após 3 de julho de 2013 – é refinanciar em um produto não FHA. Se a taxa de juros do novo empréstimo for maior do que a do empréstimo que eles assumiram, o comprador pode não realizar muita economia simplesmente removendo os prêmios do seguro de hipoteca.
Exemplo de cláusula de suposição
Imagine uma pessoa que quer assumir a hipoteca de um vendedor que tem uma hipoteca de 30 anos, $ 240.000 a 3,5%, sobre a qual fez pagamentos por cinco anos. O saldo restante, incluindo juros, é de cerca de $ 323.300, e 25 anos restantes na nota original.
###Dica
Os custos de fechamento normalmente variam entre 2% e 5% do preço de compra de uma casa ao escolher uma opção de hipoteca tradicional para comprar.
Supondo que a taxa de juros de mercado atual seja de 4% e o novo comprador contrate uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos para o mesmo empréstimo de US$ 240.000, o saldo devido (com juros) ao final desse período seria de cerca de US$ 412.500. Além disso, o novo comprador precisaria apresentar um pagamento único à instituição financiadora.
Ao assumir a hipoteca existente do vendedor, o comprador economizaria cerca de US$ 89.000 ao longo do prazo do empréstimo. Além disso, há cinco anos a menos de obrigação de pagamento com o empréstimo com cláusula de assunção. Qualquer pagamento de quantia seria dado ao vendedor para compensar o patrimônio que eles acumularam na casa. Além disso, o comprador evitará milhares de dólares em custos de fechamento.
##Destaques
Essas cláusulas também podem ajudar os compradores a evitar custos de fechamento.
As cláusulas de assunção são atraentes quando a taxa de juros da hipoteca atual é inferior às taxas atuais.
No entanto, para a maioria dos proprietários, os benefícios de uma cláusula de assunção são teóricos porque as hipotecas convencionais geralmente proíbem a prática.
Uma cláusula de assunção permite que o vendedor de uma casa passe a responsabilidade por uma hipoteca existente para o comprador do imóvel.
O novo comprador deve atender crédito e outras qualificações.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Como você se qualifica para uma hipoteca presumida?
A qualificação para uma hipoteca assumida depende primeiro de determinar se o empréstimo inclui uma cláusula de assunção. Se isso acontecer, o credor pode considerar a renda do comprador, índices de dívida, pontuação de crédito e outros fatores financeiros para determinar sua capacidade de reembolsar o empréstimo hipotecário.
É uma boa ideia assumir uma hipoteca?
Assumir que uma hipoteca pode ser benéfica para um comprador de casa se ele conseguir um empréstimo com uma taxa de juros abaixo das taxas atuais de mercado. O comprador também pode economizar dinheiro em custos de fechamento, dependendo das taxas envolvidas na transferência da propriedade da casa e da obrigação de empréstimo associada. Os compradores também podem obter uma hipoteca com um requisito de pagamento mais baixo.
Como funciona uma assunção de uma hipoteca?
Uma cláusula de hipoteca assumida permite que um comprador assuma os pagamentos da hipoteca de um empréstimo existente em nome de um vendedor. O proprietário original fica isento de qualquer responsabilidade em relação ao empréstimo, enquanto o comprador assume a responsabilidade pelos pagamentos da hipoteca e pela propriedade do imóvel.
