Forsenduákvæði

Hvað er forsenduákvæði?

Forsenduákvæði er ákvæði í veðsamningi sem heimilar seljanda húsnæðis að koma ábyrgð á núverandi veði yfir á kaupanda eignarinnar. Með öðrum orðum, nýr húseigandi tekur á sig núverandi veð og – samhliða því – eignarhald á eigninni sem tryggir lánið. Kaupandi verður að jafnaði að uppfylla lánshæfismat og önnur skilyrði og leiðbeiningar um forsenduákvæði geta verið mismunandi eftir lánstegundum.

Hvernig forsenduákvæði virkar

Ef vextir á núverandi húsnæðisláni eru lægri en núverandi markaðsvextir, verður forsenduákvæði aðlaðandi sölustaður. Einnig getur kaupandinn forðast marga lokakostnað,. þó að það séu nokkur gjöld sem fylgja forsendum. Hluti af kostnaðinum mun fela í sér titilleit,. skjalastimpla og skatta.

Fyrir flesta húseigendur eru ávinningurinn af forsenduákvæði fræðilegur vegna þess að hefðbundin húsnæðislán banna almennt framkvæmdina. Bankar hnykkja á forsendumsákvæðum vegna þess að þeir skrifa húsnæðislán út frá lánshæfi upprunalega lántakanda, ekki óþekkts síðari kaupanda.

Getu nýs eiganda til að endurgreiða getur verið krefjandi að meta og bankinn gæti verið tregur til að taka á sig áhættu hans. Þar að auki, jafnvel þótt banki myndi samþykkja lánstraust nýs lántaka, myndi hann tapa á útborgun og lokunarkostnaði sem stofnað er til með glænýju húsnæðisláni.

###Ath

Lánveitendur geta skoðað skuldahlutfall kaupanda, mánaðarlegar eða árlegar tekjur, eignir og aðrar fjárhagslegar upplýsingar sem hluti af veðsamþykktarferlinu.

Sérstök atriði

Þar sem það er sjaldan í þágu banka að leyfa forsendur, eru flest húsnæðislán með gjalddagaákvæði sem krefst endurgreiðslu á eftirstöðvum þegar eignin selst. Bankinn mun ekki skrifa undir veðrétt sinn fyrr en veð er greitt, sem gerir söluna ómögulega fyrir kaupendur sem geta ekki greitt það sem á gjaldfallið.

Hins vegar eru forsenduákvæði staðlaðar í ríkistryggðum húsnæðislánum frá Federal Housing Administration (FHA),. Veterans Administration (VA) og US Department of Agriculture (USDA). Nýi eigandinn verður samt að uppfylla lánshæfis- og hæfiskröfur.

###Mikilvægt

Þó að FHA, VA og USDA lán geti gert ráð fyrir forsenduákvæðum, getur lokadagur upphaflega lánsins ákvarðað hvaða takmarkanir gilda eða hvaða kröfur kaupanda þurfa að uppfylla.

Kostir og gallar við forsenduákvæði

Ef þú hefur tækifæri til að taka á þig húsnæðislán einhvers annars er mikilvægt að íhuga kosti og hugsanlega galla þess að nýta forsenduákvæði. Þó að þessar tegundir lána séu enn til, þá getur verið erfiðara að finna eða eiga rétt á þeim en að taka glænýtt fasteignalán. Það gæti líka verið þér í hag að vega möguleika þína með bestu húsnæðislánveitendum til að fá nýtt íbúðalán til að kaupa eign ef þú ert tilbúinn að kaupa.

Forsendaákvæði kostir

Forsenduákvæði geta gert ferlið við að kaupa heimili straumlínulagaðra og þægilegra. Það gæti tekið styttri tíma að loka láninu og kaupandinn gæti verið að fá veð með vöxtum sem eru undir meðaltali núverandi markaðsvaxta. Viðbótarfé gæti sparast ef kaupandinn getur greitt minna úr eigin vasa upp í útborgun eða lokunarkostnað lánsins. Ef það er engin þörf á úttekt eða heimilisskoðun, þá er það enn meiri peningur sem kaupandi gæti sparað.

Forsenduákvæði gæti einnig komið seljanda húsnæðis til góða ef það auðveldar þeim að komast út úr veðinu og losa eignina. Til dæmis, ef meðlimur hersins er staðsettur erlendis og fjölskylda þeirra fer með þeim, gætu þeir haft brýna þörf á að selja heimili sitt fljótt. VA lán með forsenduákvæði gæti gert þeim kleift að gera það.

Forsenduákvæði gallar

Forsenduákvæði geta verið erfið þegar um VA lán er að ræða. Það er vegna eitthvað sem kallast réttindi, sem eru bundin við VA-trygginguna ef lántaka er vanskil. Ef einhver er með VA lán, þá leyfir öðrum kaupanda að taka það, sem gæti haft áhrif á rétt þeirra og getu þeirra til að eiga rétt á öðru VA láni.

Kaupendur geta líka verið í óhag ef lánið sem þeir eru að gera ráð fyrir hefur innbyggð iðgjöld til einkaveðtrygginga,. eins og raunin er með FHA lán. Eina leiðin til að fjarlægja veðtryggingaiðgjöld af sumum FHA lánum - það er að segja ef útborgun þín var minni en 10% og lánið þitt var upprunnið eftir 3. júlí 2013 - er að endurfjármagna í vöru sem ekki er FHA. Ef vextir á nýja láninu eru hærri en lánið sem þeir tóku, gæti kaupandinn ekki áttað sig á miklum sparnaði með því einu að taka veðtryggingaiðgjöldin af.

Dæmi um forsenduákvæði

Ímyndaðu þér mann sem vill taka á sig veð seljanda sem er með 30 ára, $240.000 veð á 3,5%, sem hann hefur greitt af í fimm ár. Eftirstöðvarnar, að meðtöldum vöxtum, eru um $323.300, og 25 ár eru eftir á upprunalega seðlinum.

###Ábending

Lokakostnaður er venjulega á bilinu 2% til 5% af kaupverði heimilis þegar þú velur hefðbundinn húsnæðislán til að kaupa.

Að því gefnu að núverandi markaðsvextir séu 4% og nýi kaupandinn taki 30 ára veðlán með föstum vöxtum fyrir sama $240.000 lánið, þá væri eftirstöðvar á gjalddaga (með vöxtum) í lok þess tíma um $412.500. Einnig þyrfti nýi kaupandinn að leggja fram eingreiðslu til fjármögnunarstofnunarinnar.

Með því að taka á sig núverandi veð seljanda myndi kaupandinn spara um $89.000 á lánstímanum. Þá eru fimm ára greiðsluskyldu færri með forsendublásláninu. Sérhver eingreiðsla yrði gefin til seljanda til að vega upp á móti eigin fé sem þeir hafa byggt upp á heimilinu. Auk þess mun kaupandinn forðast þúsundir dollara í lokunarkostnaði.

##Hápunktar

Þessi ákvæði geta einnig hjálpað kaupendum að forðast lokunarkostnað.
Forsenduákvæði eru aðlaðandi þegar vextir á núverandi húsnæðisláni eru lægri en núverandi vextir.
Hins vegar, fyrir flesta húseigendur, er ávinningurinn af forsendnaákvæði fræðilegur vegna þess að hefðbundin húsnæðislán banna almennt framkvæmdina.
Forsenduákvæði gerir seljanda húsnæðis kleift að færa ábyrgð á núverandi veði yfir á kaupanda eignarinnar.
Nýi kaupandinn verður að uppfylla lánstraust og önnur skilyrði.

##Algengar spurningar

Hvernig uppfyllir þú skilyrði fyrir veðskuld?

Hæfni fyrir yfirgengileg veð veltur fyrst á því að ákvarða hvort lánið inniheldur forsendaákvæði. Ef það gerist getur lánveitandinn íhugað tekjur kaupanda, skuldahlutföll, lánstraust og aðra fjárhagslega þætti til að ákvarða getu þeirra til að endurgreiða veðlánið.

Er góð hugmynd að taka veð?

Að því gefnu að húsnæðislán gæti verið hagkvæmt fyrir íbúðakaupendur ef þeir geta fengið lán með vöxtum sem eru undir núverandi markaðsvöxtum. Einnig getur kaupandi sparað kostnað við lokunarkostnað, allt eftir því hvaða gjöld eru fólgin í að flytja eignarhald á húsnæðinu og tilheyrandi lánaskuldbindingu. Kaupendur gætu einnig fengið húsnæðislán með lægri greiðslukröfu.

Hvernig virkar veðsetning?

Ákvörðun um veðskuldbindingar heimilar kaupanda að taka yfir veðgreiðslur vegna fyrirliggjandi láns fyrir hönd seljanda. Upprunalegur húseigandi er laus undan allri ábyrgð gagnvart láninu á meðan kaupandi tekur á sig ábyrgð á veðgreiðslum og eignarhaldi á eigninni.