割引ポイント

##割引ポイントとは何ですか？

住宅ローンの借り手がその後の毎月の支払いで利息の額を下げるために購入できる一種の前払いの利息または料金です。割引ポイントは税控除の対象となります。

##割引ポイントを理解する

住宅ローンポイントの一種である割引ポイントは、ローンの全期間にわたって借り手が割引金利にアクセスできるようにする、1回限りの前払いの住宅ローンのクロージングコストです。各割引ポイントは通常、ローン総額の1％の費用がかかり、各ポイントはローンの金利を8分の1から4分の1パーセント引き下げます。

たとえば、200,000ドルのローンの場合、各ポイントの費用は2,000ドルになります。住宅ローンの金利が4.5％で、各ポイントが0.25％低下すると仮定すると、2つのポイントを購入すると4,000ドルかかり、結果として4.0％の金利になります。この金利での住宅ローンの長さに応じて、これは時間の経過とともに大幅な節約につながる可能性があります。従来の30年の住宅ローンを想定して、このようなローンの支払いがどのように行われるかを見てみましょう。

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出典：バンクオブアメリカ

ローンの寿命が長いほど、より多くの利子を支払うことになります。これが、一般的な融資の仕組みです。したがって、ポイントは、固定レートの長期住宅ローン（20〜30年）に最適であり、すぐに借り換えられることはほとんどありません。

##住宅ローンのポイントの支払い方法

割引ポイントを支払う借り手は、これらの費用を自己負担で満たす必要がある可能性があります。ただし、多くのシナリオが存在します。特に、買い手の不動産市場では、売り手が終値の特定の金額まで支払うことを提案します。ローン組成手数料や所有権保険料などの他のクロージングコストがこのしきい値を満たさない場合、購入者は多くの場合、割引ポイントを追加して、無料で金利を効果的に下げることができます。

ディスカウントポイントを使用して住宅ローンの金利を引き下げるには、必ずしも自己負担で支払う必要はありません。特に、貸し手がディスカウントポイントやその他の決算費用を新しいローン残高に転嫁できる借り換え状況ではそうです。これにより、借り手がクロージングテーブルでより多くのお金をせき出すのを防ぐことができます。もちろん、それはまた彼らの家での彼らの公平な地位を減らします。

Internal Revenue Service （IRS）は、割引ポイントを前払いの住宅ローンの利息と見なしているため、通常、ローンの全期間にわたって税控除の対象となります。彼らと住宅購入が特定の条件を満たす場合、彼らは支払われた年の完全に控除することができます。

##住宅ローンのポイントを交渉できますか？

ポイントは間違いなく交渉の余地があります。購入するポイントの数、または購入するかどうかはあなた次第です。通常、貸し手が資格のある住宅ローンオプションを表示している場合、割引ポイントを購入した場合に得られるレートを含め、いくつかの異なるレートが表示されます。

厳密に言えば、あなたはポイント自体を交渉しているのではなく、ローンの存続期間中のより低い金利を交渉しているのです。ポイントの条件（各ポイントのコスト、およびそれが年率（APR）をどれだけ下げるか）は、金融機関によってほぼ固定されています。しかし、彼らは石に固執していません。あなたが買い物をして（住宅ローンを探すときは常に良い考えです）、他の場所でより良い取引を示すことができれば、特にあなたが強い信用履歴を持っていて、責任があり、望ましいクライアントのように見える場合は、それらはそれに一致する可能性があります。

オリジネーションポイントを混同しないでください。オリジネーションポイントは、住宅購入のクロージングコストの一部である住宅ローンを確定するために貸し手が請求する料金です。オリジネーションポイントは基本的に、金利とは関係のない追加料金であり、通常、オプション、交渉可能、または税控除の対象にはなりません。

##割引ポイントを購入する必要がありますか？

貸し手にとって、割引ポイントには明確な利点があります。つまり、長期にわたって利息の支払いという形でお金を待つ必要がなく、前もって現金を受け取ることができます。これにより、金融機関の流動性を高めることができます。

借り手は割引ポイントからも利益を得ることができます。主なものは、ローンの全期間にわたって支払いが少なくなることです。基本的に、あなたは、将来の金利の低下と引き換えに、住宅ローンの開始時に、いくらかの利息を前払いしています。ただし、このメリットは、少額の利息の支払いからお金を節約するのに十分な期間、住宅ローンを保持することを計画している場合にのみ適用されます。

たとえば、月額80ドルの利息を節約するために割引ポイントで4,000ドルを支払う借り手は、損益分岐点までに50か月、つまり4年2か月ローンを維持する必要があります。借り手が50か月が経過する前に不動産を売却したり、ローンを借り換えたりする可能性があると考えた場合は、割引ポイントで支払う金額を減らし、わずかに高い金利を採用することを検討する必要があります。

一般に、家を所有する予定が長ければ長いほど、そのポイントはローンの全期間にわたって利益を節約するのに役立ちます。ただし、結局のところ、割引ポイントのメリットは数学によって異なります。数千を前もって払う余裕があれば、特に家の改修が必要な場合は、長期的に大幅なコスト削減につながる可能性があります。または、借り手がより構造化された計画で回避できたはずの不要なコストになる可能性があります。

##ハイライト

-ディスカウントポイントは、住宅ローンの借り手がその後の毎月の支払いで金利を下げるために購入できるプリペイド金利の形式です。

-割引ポイントは1回限りの手数料で、住宅ローンの最初の手配時または借り換え時に前払いされます。

-各割引ポイントは通常、ローン全体の1％の費用がかかり、ローンの金利が8分の1から4分の1パーセント低下します。

-ディスカウントポイントは、借り手が長期間住宅ローンを保有することを意図している場合は良いオプションですが、借り手がローンが満期になる前に資産を売却または借り換えを意図している場合はあまり役に立ちません。

-ポイントは必ずしも購入者のポケットから支払う必要はありません。それらは時々ローン残高にロールインされるか、売り手によって支払われることができます。