عبء
ما هو العبء؟
الرهن هو مطالبة ضد ممتلكات من قبل طرف ليس المالك. يمكن أن يؤثر الرهن على قابلية نقل الملكية ويقيد استخدامه المجاني حتى يتم رفع الرهن. تنطبق أكثر أنواع الرهن شيوعًا على العقارات ؛ وتشمل هذه الرهون العقارية ، وحقوق الارتفاق ، وامتيازات ضريبة الأملاك. ليست كل أشكال الرهن مالية ، فالتسهيلات هي مثال على الرهونات غير المالية. يمكن أن ينطبق الرهن أيضًا على الممتلكات الشخصية - في مقابل الممتلكات العقارية.
يستخدم المصطلح في المحاسبة للإشارة إلى الأموال المقيدة داخل حساب محجوز لمسؤول معين.
فهم العبء
يغطي مصطلح الرهن مجموعة واسعة من المطالبات المالية وغير المالية على الممتلكات من قبل أطراف أخرى غير حامل الملكية. قد يُثقل كاهل مالكي الممتلكات البعض من ممارسة السيطرة الكاملة - أي غير المرهقة - على ممتلكاتهم. في بعض الحالات ، يمكن لدائن أن يستحوذ على العقار أو تصادره الحكومة.
تؤثر بعض الأعباء على قابلية التسويق للأوراق المالية: يمكن أن تجعل حقوق الارتفاق أو الامتياز عنوانًا غير قابل للتسويق. في حين أن هذا لا يعني بالضرورة أنه لا يمكن شراء حق الملكية وبيعه ، إلا أنه يمكن أن يمكّن المشتري من التراجع عن الصفقة ، على الرغم من توقيعه على عقد ، وحتى المطالبة بتعويضات في بعض الولايات القضائية.
الأعباء الأخرى ، مثل قوانين تقسيم المناطق واللوائح البيئية ، على قابلية تسويق الممتلكات ولكنها تحظر استخدامات محددة وتحسينات للأرض.
في هونغ كونغ ، على سبيل المثال ، يُلزم بائع العقار قانونًا بإبلاغ الوكيل العقاري بأي أعباء على العقار من أجل تجنب أي مشاكل لاحقًا في عملية البيع. سيقوم الوكيل العقاري بتزويد المشتري بوثيقة بحث عن الأرض تحتوي على قائمة بأي رهن .
أنواع الأعباء
هناك أنواع عديدة مختلفة من العبء عندما يتعلق الأمر بالعقار ، نظرًا لتطبيقاته العديدة. يُقصد بكل نوع حماية الطرفين وتحديد ما يستلزمه كل مطالبة بالضبط - ويحق له.
الراحة
يشير الارتفاق إلى حق الطرف في استخدام أو تحسين أجزاء من ممتلكات طرف آخر ، أو منع المالك من استخدام أو تحسين الممتلكات بطرق معينة. تُعرف الفئة الأولى باسم الارتفاق الإيجابي. على سبيل المثال ، قد يكون لشركة المرافق الحق في تشغيل خط غاز عبر ممتلكات الشخص ، أو قد يكون للمشاة الحق في استخدام ممر مشاة يمر عبر تلك الممتلكات.
من المهم ، من وجهة نظر المشتري ، أن تكون على دراية بأي أعباء على الممتلكات ، حيث إنها غالبًا ما تنتقل إليهم إلى جانب ملكية العقار.
يعتبر الارتفاق في إجمالي المنافع للفرد وليس مالك العقار ، بحيث يكون لجنيفر الحق في استخدام جيرانها جيدًا ، لكن هذا الحق لن ينتقل إلى شخص اشترى ممتلكات جينيفر. يقيد الارتفاق السلبي حامل الملكية ، على سبيل المثال ، بمنعه من بناء هيكل يحجب ضوء الجار.
التجاوز
يحدث التعدي عندما يتدخل طرف ليس مالك العقار أو يتدخل في الممتلكات ، على سبيل المثال ، عن طريق بناء سياج فوق خط اللوط (تجاوز) ، أو زرع شجرة بفروع تتدلى على ممتلكات مجاورة (a). إزعاج). يخلق التعدي رهنًا على كلا الملكيتين حتى يتم حل المشكلة: الممتلكات التي تضم التعدي مرهون باستخدامها المجاني ، في حين أن مالك التحسين التعدي لا يملك ملكية الأرض التي تم بناؤها عليها.
إيجار
عقد الإيجار هو اتفاقية تأجير عقار بسعر وفترة زمنية متفق عليهما. إنه شكل من أشكال الرهن لأن المؤجر لا يتنازل عن حق الملكية ، ولكن استخدام الفرد للممتلكات مقيد بشكل كبير باتفاقية الإيجار.
حجز
الامتياز هو نوع من المصالح الضمانية ، وهو الرهن الذي يؤثر على ملكية الممتلكات. يمنح الدائن الحق في الاستيلاء على الممتلكات كضمان لالتزام لم يتم الوفاء به ، وعادة ما يكون الدين غير المسدد. يمكن للدائن بعد ذلك بيع العقار لاسترداد جزء على الأقل من قرضه.
الامتياز الضريبي هو امتياز تفرضه الحكومة لفرض دفع الضرائب ؛ في الولايات المتحدة ، يتفوق الامتياز الضريبي الفيدرالي على جميع المطالبات الأخرى على أصول المدين. امتياز ميكانيكي هو مطالبة على الممتلكات الشخصية أو العقارية التي قدم المطالب الخدمات عليها. على سبيل المثال ، إذا قام المقاول بإجراء تعديلات على الممتلكات الخاصة بك لم يتم دفع ثمنها أبدًا. يتم ضمان امتيازات الأحكام مقابل أصول المدعى عليه في دعوى قضائية.
القرض العقاري
الرهن العقاري هو أحد أكثر أنواع فوائد الضمان شيوعًا. في الأساس ، هو امتياز ضد ملكية عقارية. يحتفظ المُقرض ، وهو بنك بشكل عام ، بمصلحة في ملكية المنزل حتى يتم سداد الرهن العقاري. إذا لم يتمكن المقترض من سداد الرهن ، فيجوز للمقرض أن يغلق الرهن ، والاستيلاء على المنزل كضمان وطرد السكان.
العهد التقييدي
العهد التقييدي هو اتفاق يكتبه البائع في صك ملكية المشتري لتقييد كيفية استخدام المشتري لتلك الممتلكات. قد يكون هناك شرط يتطلب من المشتري ترك الواجهة الأصلية للمبنى كما هي ، على سبيل المثال. طالما أنها لا تنتهك القانون ، يمكن أن تكون العهود المقيدة محددة وتعسفية بقدر استعداد الأطراف للموافقة عليها.
اعتبارات خاصة: استخدامها في المحاسبة
تضع محاسبة الارتباطات جانبًا أصولًا محددة لدفع الالتزامات المتوقعة. على سبيل المثال ، قد تحتفظ الشركة بمبلغ نقدي لتسوية حساباتها المستحقة الدفع. يمكن لوجود رهن أن يعطي الوهم بأن هناك أموالاً متاحة داخل الحساب أكثر مما هو في الواقع مجاني للاستخدام. لا يمكن استخدام الأموال التي تم وضعها جانبا في أي نفقات أو معاملات أخرى. وبالتالي ، فإن محاسبة العبء تضمن أن الأعمال التجارية لا تفرط في إنفاق ميزانيتها.
يسلط الضوء
بعض المطالبات لا تؤثر على قيمة العقار. هذا عادة ما يظهر في القضايا التجارية.
الرهن هو مطالبة مرفوعة ضد ممتلكات من قبل شخص آخر غير المالك الحالي.
بعض المطالبات الشائعة هي عقود الإيجار ، والامتيازات ، وحقوق الارتفاق ، والرهون العقارية.
