Heftelse
Hva er en heftelse?
En heftelse er et krav mot en eiendom fra en part som ikke er eier. En heftelse kan påvirke eiendommens overførbarhet og begrense dens frie bruk inntil heftelsen er opphevet. De vanligste heftelsestypene gjelder fast eiendom; disse inkluderer boliglån, servitutter og eiendomsskatt. Ikke alle former for heftelser er økonomiske, servitutter er et eksempel på ikke-finansielle heftelser. En heftelse kan også gjelde personlig – i motsetning til fast eiendom.
Begrepet brukes i regnskap for å referere til begrensede midler inne på en konto som er reservert for en bestemt forpliktelse.
Forstå heftelse
Begrepet heftelse dekker et bredt spekter av økonomiske og ikke-finansielle krav på en eiendom fra andre enn hjemmelshaveren. Eiendomseiere kan bli beheftet noen fra å utøve full — det vil si ubeheftet — kontroll over eiendommen sin. I noen tilfeller kan eiendommen tas tilbake av en kreditor eller beslaglegges av en regjering.
Noen heftelser påvirker omsetteligheten til et verdipapir: en servitutt eller panterett kan gjøre en tittel uomsettelig. Selv om dette ikke nødvendigvis betyr at tittelen ikke kan kjøpes og selges, kan det gjøre det mulig for kjøperen å trekke seg ut av transaksjonen, til tross for å ha signert en kontrakt, og til og med søke erstatning i noen jurisdiksjoner.
Andre heftelser, for eksempel reguleringslover og miljøforskrifter, påvirker ikke eiendommens salgbarhet, men forbyr spesifikk bruk av og forbedringer av landet.
I Hong Kong, for eksempel, er selgeren av en eiendom lovpålagt å informere eiendomsmegleren om eventuelle heftelser mot eiendommen for å unngå problemer senere i salgsprosessen. Eiendomsmegleren vil gi kjøperen et landsøksdokument som vil ha en liste over eventuelle heftelser .
Typer heftelser
Heftelse når det kommer til eiendom har på grunn av sine mange bruksområder mange forskjellige typer. Hver type er ment å både beskytte partene og spesifisere nøyaktig hva hvert krav innebærer – og har krav på.
Servitut
En servitutt viser til en parts rett til å bruke eller forbedre deler av en annens eiendom, eller å hindre eieren i å bruke eller forbedre eiendommen på bestemte måter. Den første kategorien er kjent som en bekreftende servitutt. For eksempel kan et energiselskap ha rett til å føre en gassledning gjennom en persons eiendom, eller fotgjengere kan ha rett til å bruke en gangsti som går gjennom eiendommen.
Det er viktig, fra kjøpers perspektiv, å være oppmerksom på eventuelle heftelser på en eiendom, siden disse ofte vil gå over på dem sammen med eierskapet til eiendommen.
En servitutt i brutto fordeler en person i stedet for en eier av en eiendom, slik at Jennifer kan ha rett til å bruke naboens brønn, men den retten ville ikke gå videre til noen som kjøpte Jennifers eiendom. En negativ servitutt begrenser for eksempel hjemmelshaveren ved å hindre dem i å bygge en struktur som vil blokkere en nabos lys.
Inngrep
Inngrep skjer når en part som ikke er eiendomseier trer inn på eller forstyrrer eiendommen, for eksempel ved å bygge et gjerde over tomtelinjen (en overtredelse), eller plante et tre med greiner som henger over på en tilstøtende eiendom (en plage). Et inngrep medfører heftelse på begge eiendommene inntil problemet er løst: Eiendommen som huser inngrepet har sin frie bruk beheftet, mens eieren av den inngripende utbedringen ikke har eiendomsrett til grunnen den er bygget på.
Leieavtale
En leiekontrakt er en avtale om å leie en eiendom for en avtalt pris og tidsperiode. Det er en form for heftelse fordi utleier ikke gir fra seg eiendomsretten til eiendommen, men ens bruk av eiendommen er vesentlig begrenset av leieavtalen.
###Lien
En panterett er en type sikkerhet, en heftelse som påvirker eiendomsretten til en eiendom. Det gir en kreditor rett til å beslaglegge eiendommen som sikkerhet for en uoppfylt forpliktelse, vanligvis en ubetalt gjeld. Kreditor kan deretter selge eiendommen for å få tilbake minst en del av lånet.
En skattepant er en panterett som pålegges av en regjering for å tvinge inn betaling av skatter; i USA trumfer en føderal skattepant alle andre krav på en debitors eiendeler. En mekanikerpant er et krav på personlig eller fast eiendom fordringshaveren har utført tjenester på. Et eksempel er hvis en entreprenør gjorde justeringer på eiendommen din som aldri ble betalt for. Domspant er sikret mot eiendelene til en saksøkt i et søksmål.
Boliglån
Et boliglån er en av de vanligste typene sikkerhetsinteresser. I hovedsak er det en panterett mot en fast eiendom. Långiveren, vanligvis en bank, beholder en interesse i eiendomsretten til et hus inntil boliglånet er nedbetalt. Hvis låntakeren ikke kan betale tilbake boliglånet, kan långiveren tvangsa, beslaglegge huset som sikkerhet og kaste ut innbyggerne.
Restriktiv pakt
En restriktiv pakt er en avtale som en selger skriver inn i en kjøpers eiendomsskjøte for å begrense hvordan kjøperen kan bruke eiendommen. Det kan for eksempel være en bestemmelse som pålegger kjøper å la en bygnings opprinnelige fasade være intakt. Så lenge de ikke bryter loven, kan restriktive avtaler være så spesifikke og vilkårlige som partene er villige til å godta.
Spesielle hensyn: Bruk i regnskap
Heftelsesregnskap setter til side spesifikke eiendeler for å betale forventede forpliktelser. For eksempel kan et selskap reservere en sum kontanter for å gjøre opp leverandørgjeld. Tilstedeværelsen av en heftelse kan gi en illusjon om at det er flere tilgjengelige midler inne på en konto enn det som faktisk er gratis for bruk. Pengene som er satt av kan ikke brukes til andre utgifter eller transaksjoner. Heftelsesregnskap sikrer derfor at en virksomhet ikke overskrider budsjettet.
##Høydepunkter
– Noen krav påvirker ikke verdien på eiendommen. Dette er vanligvis sett i kommersielle saker.
– En heftelse er et krav som rettes mot en eiendom av en annen enn dagens hjemmelshaver.
– Noen vanlige krav er leiekontrakter, heftelser, servitutter og pantelån.
