خدمة فائض الرهن العقاري
ما هي خدمة فائض الرهن العقاري؟
خدمة فائض الرهن العقاري هي رسوم تستند إلى النسبة المئوية للتدفقات النقدية الشهرية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) المتبقية بعد تقسيم التدفق النقدي إلى قسيمة ودفعة أساسية لحامل MBS.
كيف تعمل خدمة فائض الرهن العقاري
رسوم الخدمة هي النسبة المئوية لكل دفعة رهن عقاري يدفعها المقترض إلى موظف الرهن العقاري كتعويض عن الاحتفاظ بسجل للمدفوعات ، وتحصيل ، وتسديد مدفوعات الضمان ، وتمرير أصل الدين ودفعات الفائدة إلى حامل السندات. تتراوح رسوم الخدمة بشكل عام من 0.25٪ إلى 0.5٪ من رصيد الرهن العقاري المستحق كل شهر. عادة ما تذهب رسوم خدمة فائض الرهن العقاري إلى مقدم خدمة القرض وقد تكون بمثابة رسوم ضمان لمتعهد الاكتتاب في MBS.
على سبيل المثال ، في صفقة MBS النموذجية ، إذا كان معدل الفائدة على الرهن العقاري هو 8٪ ، فقد يتلقى حامل MBS 7.5٪ ، ويتلقى مقدم خدمة الرهن العقاري 0.25٪ رسوم خدمة ، ويحصل ضامن MBS على 0.15٪ ، وهذا يترك 0.10٪ المتبقية ٪ (8٪ - 7.5٪ - 0.25٪ - 0.15٪ = 0.10٪) كخدمة زائدة.
تخضع خدمة فائض الرهن العقاري لـ MBS لمخاطر الدفع المسبق والتمديد . عندما يتم تسعير الخدمة الزائدة ، يتم تقييمها بناءً على تقدير المدة التي سيستمر فيها الأقساط. يجب تقدير هذا لأنه لا يمكن أن يكون معروفًا على وجه اليقين متى يمكن لمقترض الرهن العقاري إعادة التمويل أو سداد الرهن العقاري. يمكن أن تتغير قيمة الخدمة الزائدة بشكل كبير عندما تتغير أسعار الفائدة ، لأن التغيرات في أسعار الفائدة الحالية بالنسبة لمعدل الفائدة على الرهن العقاري تحدد المدة التي قد تستمر فيها الأقساط السنوية للخدمة الزائدة المرتبطة بهذا الرهن العقاري.
من أين تأتي خدمة فائض الرهن العقاري
قد تكون خدمة فائض الرهن العقاري نتيجة للتعامل مع الرهون العقارية التي قام المنشئ بتجميعها ثم بيعها. إذا لم يقم المشتري بخدمة القرض بنفسه ، فقد يدخل في اتفاقية خدمة ربما مع المنشئ أو طرف ثالث. بموجب مثل هذا الترتيب ، يحتفظ مقدم الخدمة عادةً بالحق في تلقي جزء من مدفوعات الفائدة التي يدفعها المقترضون ، فيما يتعلق بالمجموعة الإجمالية للرهون العقارية التي تتم خدمتها.
انتشار خدمة الرهن العقاري هو مقدار الفائدة التي يحتفظ بها مقدم الخدمة ، ويعتبره الخادم جزئيًا كشكل من أشكال التعويض المعقول للخدمات التي تم إجراؤها. إذا كان هناك جزء من انتشار خدمة الرهن العقاري يتجاوز ما يمكن اعتباره تعويضًا معقولًا للخدمات التي يتم إجراؤها ، فإن هذا يسمى انتشار الخدمة الزائدة ويمثل استثمارًا مستمرًا في جزء الفائدة من مجمع الرهن العقاري الأساسي.
حكمت دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) سابقًا أن ملكية بعض فروق خدمة فائض الرهن العقاري ستشكل أصلًا عقاريًا ، وبالتالي فإن الدخل من فروق الخدمات الزائدة سيعامل على أنه فائدة على الالتزامات المضمونة برهون عقارية على الممتلكات العقارية. وكان هذا الحكم تعتبر قابلة للتطبيق على صناديق الاستثمار العقاري لأغراض الضريبة.
يسلط الضوء
خدمة فائض الرهن العقاري هي رسوم تُدفع لمقدمي خدمات الرهن العقاري لصيانة الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري (MBS).
يمكن أن تنشأ خدمة فائض الرهن العقاري من تجميع الرهون العقارية معًا في MBS ، حيث قد يكون لكل قرض منشئين أو مقدمي خدمات مختلفين ، كل منهم يتقاضى سعرًا مختلفًا.
الخدمة الزائدة هي ما يتبقى بعد خصم رسوم خدمة الرهن العقاري العادية.
