Wartung von Hypothekenüberschüssen
Was ist die Wartung von Hypothekenüberschüssen?
Mortgage Excess Servicing ist eine Gebühr, die auf dem Prozentsatz des monatlichen Cashflows von Mortgage Backed Securities (MBS) basiert, der verbleibt, nachdem der Cashflow in einen Coupon und eine Tilgungszahlung für den MBS-Inhaber aufgeteilt wurde.
Wie die Verwaltung von Hypothekenüberschüssen funktioniert
Eine Bearbeitungsgebühr ist der Prozentsatz jeder Hypothekenzahlung,. die ein Kreditnehmer an einen Hypothekenverwalter als Entschädigung für das Führen von Zahlungsaufzeichnungen, das Einziehen und Vornehmen von Treuhandzahlungen und das Weiterleiten von Kapital- und Zinszahlungen an den Schuldverschreibungsinhaber leistet. Die Bearbeitungsgebühren liegen im Allgemeinen zwischen 0,25 % und 0,5 % des ausstehenden Hypothekensaldos pro Monat. Die Servicegebühr für den Hypothekenüberschuss geht in der Regel an den Servicer des Darlehens und kann als Garantiegebühr für den Versicherer des MBS dienen.
Wenn beispielsweise bei einem typischen MBS-Deal der Zinssatz für eine Hypothek 8 % beträgt, erhält der MBS-Inhaber möglicherweise 7,5 %, der Servicer der Hypothek erhält 0,25 % Servicegebühr und der MBS -Underwriter erhält 0,15 %. Dadurch bleiben die restlichen 0,10 übrig % (8 % - 7,5 % - 0,25 % - 0,15 % = 0,10 %) als Mehrwartung.
Die Verwaltung von Hypothekenüberschüssen für MBS unterliegt dem Vorauszahlungs- und Verlängerungsrisiko. Wenn ein Preis für die Überwartung festgelegt wird, wird dieser auf der Grundlage einer Schätzung der Dauer der Annuität bewertet. Dies muss geschätzt werden, da nicht mit Sicherheit bekannt sein kann, wann ein Hypothekenschuldner seine Hypothek refinanzieren oder anderweitig abbezahlen könnte. Der Wert der überschüssigen Bedienung kann sich dramatisch ändern, wenn sich die Zinssätze ändern, da Änderungen der aktuellen Zinssätze im Verhältnis zum Zinssatz der Hypothek bestimmen, wie lange die mit dieser Hypothek verbundene Annuität der überschüssigen Bedienung dauern könnte.
Woher kommt die Wartung von Hypothekenüberschüssen?
Die Verwaltung von Hypothekenüberschüssen kann aus der Abwicklung von Hypotheken resultieren, die vom Originator gebündelt und dann verkauft werden. Wenn der Käufer das Darlehen nicht selbst bedient, kann er möglicherweise mit dem Originator oder einem Dritten einen Wartungsvertrag abschließen. Im Rahmen einer solchen Vereinbarung behält der Servicer in der Regel das Recht, einen Teil der von den Kreditnehmern geleisteten Zinszahlungen in Bezug auf den Gesamtpool der bedienten Hypotheken zu erhalten.
Ein Hypothekenzinsspread ist der Zinsbetrag, der vom Servicer einbehalten wird, und wird vom Servicer teilweise als eine Form der angemessenen Vergütung für die erbrachten Dienstleistungen angesehen. Wenn es einen Teil eines Hypotheken-Service-Spreads gibt, der das übersteigt, was als angemessene Vergütung für erbrachte Dienstleistungen angesehen werden könnte, wird dies als überschüssiger Service-Spread bezeichnet und würde eine kontinuierliche Investition in den Zinsanteil eines zugrunde liegenden Hypothekenpools darstellen.
Der Internal Revenue Service (IRS) hat zuvor entschieden , dass das Eigentum an bestimmten Hypothekenüberschreitungsspreads ein Immobilienvermögen darstellen würde und daher Einnahmen aus den Überschussspreads als Zinsen auf Verpflichtungen behandelt würden, die durch Hypotheken auf Immobilien besichert sind für steuerliche Zwecke für Real Estate Investment Trusts als anwendbar erachtet werden.
Höhepunkte
Mortgage Excess Servicing ist eine Gebühr, die an Hypothekenverwalter für die Wartung von Mortgage Backed Securities (MBS) gezahlt wird.
Hypothekenüberschüsse können aus der Bündelung von Hypotheken in einem MBS entstehen, wobei jedes Darlehen unterschiedliche Originatoren oder Servicer haben kann, die jeweils einen anderen Zinssatz verlangen.
Die überschüssige Wartung ist das, was übrig bleibt, nachdem die regulären Gebühren für die Hypothekenverwaltung abgezogen wurden.
