Overskydende servicering af realkreditlån
Hvad er overskydende servicering af realkreditlån?
Overskydende servicering af realkreditlån er et gebyr baseret på procentdelen af det månedlige pengestrøm af pantesikrede værdipapirer (MBS), der er tilbage, efter at pengestrømmen er blevet opdelt i en kupon og hovedbetaling for MBS-indehaveren.
Sådan fungerer overskydende servicering af realkreditlån
Et servicegebyr er procentdelen af hver realkreditbetaling foretaget af en låntager til en realkreditudbyder som kompensation for at føre et register over betalinger, indsamle og foretage spærrede betalinger, overføre hovedstol og rentebetalinger til noteholderen. Servicegebyrer varierer generelt fra 0,25 % til 0,5 % af den udestående realkreditsaldo hver måned. Det overskydende servicegebyr for realkreditlån går typisk til låneudbyderen og kan tjene som et garantigebyr for MBS's garantigiver.
For eksempel, i en typisk MBS-aftale, hvis renten på et realkreditlån er 8 %, vil MBS-indehaveren muligvis modtage 7,5 %, serviceudbyderen af realkreditlånet modtager 0,25 % servicegebyr, og MBS - forsikringsgiveren får 0,15 %. Dette efterlader de resterende 0,10 % (8 % - 7,5 % - 0,25 % - 0,15 % = 0,10 %) som overskydende servicering.
Betjening af overskydende realkreditlån for MBS er underlagt risiko for forudbetaling og forlængelse. Når overservice er prissat, værdiansættes den ud fra et skøn over, hvor længe livrenten vil vare. Dette skal estimeres, da det ikke kan vides med sikkerhed, hvornår en realkreditlåntager kan refinansiere eller på anden måde betale af på sit realkreditlån. Værdien af overskydende servicering kan ændre sig dramatisk, når rentesatserne ændrer sig, fordi ændringer i de nuværende renter i forhold til renten på realkreditlånet bestemmer, hvor længe annuiteten af overskydende servicering forbundet med det pågældende realkreditlån kan vare.
Hvor overskydende serviceydelser kommer fra
Overskydende servicering af realkreditlån kan være et resultat af håndtering af realkreditlån, der samles af ophavsmanden og derefter sælges. Hvis køber ikke selv servicerer lånet, kan de indgå en serviceaftale eventuelt med ophavsmanden eller en tredjepart. Under en sådan ordning vil serviceudbyderen typisk bevare retten til at modtage en del af de rentebetalinger, som låntagere betaler, med hensyn til den samlede pulje af realkreditlån, der betjenes.
Et panteserveringsspænd er det rentebeløb, som serviceudbyderen beholder, og betragtes delvist af serviceudbyderen som en form for rimelig kompensation for de ydelser, der blev udført. Hvis der er en del af et realkreditspænd, der overstiger, hvad der kunne anses for rimelig kompensation for udførte ydelser, kaldes dette overskydende servicespænd og vil repræsentere en fortsat investering i rentedelen af en underliggende realkreditpulje.
Internal Revenue Service (IRS) har tidligere afgjort , at ejerskab af visse overskydende servicespænd på realkreditlån ville udgøre et ejendomsaktiv, og indtægter fra de overskydende servicespænd ville således blive behandlet som renter på forpligtelser sikret ved pant i fast ejendom. anses for skattemæssigt gældende for ejendomsinvesteringsfonde.
Højdepunkter
Overskydende servicering af realkreditlån er et gebyr, der betales til realkreditinstitutter for vedligeholdelse af pantesikrede værdipapirer (MBS).
Overskydende servicering af realkreditlån kan opstå ved at samle realkreditlån sammen til en MBS, hvor hvert lån kan have forskellige originatorer eller serviceudbydere, der hver opkræver en anden rente.
Den overskydende servicering er det, der er tilovers, efter at de almindelige realkreditservicegebyrer er trukket fra.
