Gestion de l'excédent hypothécaire

Qu'est-ce que la gestion de la franchise hypothécaire ?

Le service hypothécaire excédentaire est une commission basée sur le pourcentage du flux de trésorerie mensuel des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) qui reste après que le flux de trésorerie a été divisé en un coupon et un paiement principal pour le détenteur du MBS.

Comment fonctionne la gestion de la franchise hypothécaire

Les frais de gestion correspondent au pourcentage de chaque paiement hypothécaire effectué par un emprunteur à un gestionnaire de prêts hypothécaires à titre de compensation pour la tenue d'un registre des paiements, la collecte et le versement des paiements de séquestre, la transmission des paiements de principal et d'intérêts au détenteur du billet. Les frais de service varient généralement de 0,25 % à 0,5 % du solde impayé du prêt hypothécaire chaque mois. Les frais de gestion excédentaires du prêt hypothécaire sont généralement versés au gestionnaire du prêt et peuvent servir de frais de garantie pour le souscripteur du MBS.

Par exemple, dans une transaction MBS typique, si le taux d'intérêt sur un prêt hypothécaire est de 8 %, le détenteur du MBS peut recevoir 7,5 %, le gestionnaire de l'hypothèque reçoit 0,25 % de frais de gestion et le souscripteur MBS reçoit 0,15 %. Il reste les 0,10 % restants. % (8 % - 7,5 % - 0,25 % - 0,15 % = 0,10 %) comme entretien excessif.

La gestion excédentaire des prêts hypothécaires pour MBS est assujettie au risque de remboursement anticipé et de prorogation. Lorsque le service excédentaire est tarifé, il est évalué en fonction d'une estimation de la durée de la rente. Cela doit être estimé puisqu'il est impossible de savoir avec certitude quand un emprunteur hypothécaire pourrait refinancer ou autrement rembourser son prêt hypothécaire. La valeur du service excédentaire peut changer considérablement lorsque les taux d'intérêt changent, car les variations des taux d'intérêt actuels par rapport au taux d'intérêt sur le prêt hypothécaire déterminent la durée de l'annuité du service excédentaire associé à ce prêt hypothécaire.

D'où vient le service excédentaire hypothécaire

La gestion excédentaire des prêts hypothécaires peut être le résultat de la gestion des prêts hypothécaires qui sont regroupés par l' initiateur,. puis vendus. Si l'acheteur n'assure pas lui-même le service du prêt, il peut conclure un accord de service, éventuellement avec l'initiateur ou un tiers. Dans le cadre d'un tel arrangement, l'agent de gestion conservera généralement le droit de recevoir une partie des paiements d'intérêts effectués par les emprunteurs, en ce qui concerne l'ensemble des prêts hypothécaires gérés.

Un écart de service hypothécaire est le montant des intérêts retenus par l'agent serveur et est considéré en partie par l'agent serveur comme une forme de rémunération raisonnable pour les services qui ont été rendus. S'il y a une partie d'un écart de service hypothécaire qui dépasse ce qui pourrait être considéré comme une rémunération raisonnable pour les services rendus, cela s'appelle l'écart de service excédentaire et représenterait un investissement continu dans la partie des intérêts d'un bloc hypothécaire sous-jacent.

L' Internal Revenue Service (IRS) a précédemment statué que la propriété de certains écarts de service excédentaires hypothécaires constituerait un actif immobilier et que, par conséquent, les revenus des écarts de service excédentaires seraient traités comme des intérêts sur des obligations garanties par des hypothèques sur des biens immobiliers. Cette décision était réputé applicable aux fiducies de placement immobilier à des fins fiscales.

Points forts

• La gestion excédentaire des prêts hypothécaires est une commission versée aux gestionnaires de prêts hypothécaires pour la maintenance des titres adossés à des prêts hypothécaires (MBS).

• La gestion excédentaire des prêts hypothécaires peut résulter du regroupement de prêts hypothécaires dans un MBS, où chaque prêt peut avoir différents initiateurs ou gestionnaires, chacun facturant un taux différent.

• La gestion excédentaire correspond à ce qui reste après déduction des frais de gestion hypothécaire réguliers.