Obsługa nadwyżek hipotecznych
Co to jest obs艂uga nadwy偶ek kredyt贸w hipotecznych?
Obs艂uga nadwy偶ek hipotecznych to op艂ata oparta na odsetku miesi臋cznego przep艂ywu 艣rodk贸w pieni臋偶nych z papier贸w warto艣ciowych zabezpieczonych hipotek膮 (MBS), kt贸ry pozostaje po podzieleniu przep艂ywu 艣rodk贸w pieni臋偶nych na kupon i rat臋 g艂贸wn膮 dla posiadacza MBS.
Jak dzia艂a obs艂uga nadmiaru kredyt贸w hipotecznych
Op艂ata za obs艂ug臋 to procent ka偶dej sp艂aty kredytu hipotecznego dokonanej przez kredytobiorc臋 na rzecz podmiotu obs艂uguj膮cego kredyt hipoteczny jako rekompensata za prowadzenie rejestru p艂atno艣ci, zbieranie i dokonywanie p艂atno艣ci escrow, przekazywanie sp艂at kapita艂u i odsetek posiadaczowi noty. Op艂aty za us艂ugi zazwyczaj wahaj膮 si臋 od 0,25% do 0,5% niesp艂aconego salda kredytu hipotecznego ka偶dego miesi膮ca. Nadwy偶ka op艂ata za obs艂ug臋 kredytu hipotecznego zazwyczaj trafia do podmiotu obs艂uguj膮cego po偶yczk臋 i mo偶e s艂u偶y膰 jako op艂ata gwarancyjna dla gwaranta MBS.
Na przyk艂ad w typowej transakcji MBS, je艣li oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 8%, posiadacz MBS mo偶e otrzyma膰 7,5%, obs艂uguj膮cy kredyt hipoteczny otrzymuje 0,25% op艂aty za obs艂ug臋, a gwarant MBS otrzymuje 0,15% Pozostaje pozosta艂e 0,10 % (8% - 7,5% - 0,25% - 0,15% = 0,10%) jako nadwy偶ka serwisowa.
Obs艂uga nadwy偶ek hipotecznych dla MBS podlega ryzyku wcze艣niejszej sp艂aty i przed艂u偶enia. W przypadku wyceny nadwy偶ki serwisowej jest ona wyceniana na podstawie szacunkowego czasu trwania renty. Nale偶y to oszacowa膰, poniewa偶 nie mo偶na mie膰 pewno艣ci, kiedy kredytobiorca hipoteczny mo偶e refinansowa膰 lub w inny spos贸b sp艂aci膰 sw贸j kredyt hipoteczny. Warto艣膰 obs艂ugi nadwy偶ki mo偶e si臋 drastycznie zmieni膰, gdy zmieniaj膮 si臋 stopy procentowe, poniewa偶 zmiany bie偶膮cych st贸p procentowych w stosunku do stopy oprocentowania kredytu hipotecznego okre艣laj膮, jak d艂ugo mo偶e trwa膰 renta z tytu艂u obs艂ugi nadwy偶ki zwi膮zanej z tym kredytem hipotecznym.
Sk膮d pochodzi nadmiar kredyt贸w hipotecznych
Obs艂uga nadwy偶ek hipotecznych mo偶e wynika膰 z obs艂ugi kredyt贸w hipotecznych, kt贸re s膮 艂膮czone przez inicjatora,. a nast臋pnie sprzedawane. Je偶eli nabywca sam nie obs艂uguje po偶yczki, mo偶e zawrze膰 umow臋 o obs艂ug臋, prawdopodobnie z inicjatorem lub osob膮 trzeci膮. Zgodnie z takim porozumieniem podmiot obs艂uguj膮cy zazwyczaj zachowuje prawo do otrzymania cz臋艣ci p艂atno艣ci odsetek dokonywanych przez kredytobiorc贸w w odniesieniu do og贸lnej puli obs艂ugiwanych kredyt贸w hipotecznych.
Obs艂uguj膮cy spread hipoteczny to kwota odsetek zatrzymanych przez us艂ugodawc臋 i jest cz臋艣ciowo uwa偶ana przez us艂ugodawc臋 za form臋 rozs膮dnej rekompensaty za wykonane us艂ugi. Je偶eli istnieje cz臋艣膰 spreadu obs艂ugi kredytu hipotecznego, kt贸ra przekracza to, co mo偶na uzna膰 za rozs膮dn膮 rekompensat臋 za wykonane us艂ugi, nazywa si臋 to spreadem obs艂ugi nadwy偶ki i reprezentuje ci膮g艂膮 inwestycj臋 w cz臋艣膰 odsetkow膮 bazowej puli kredyt贸w hipotecznych.
Internal Revenue Service ( IRS) orzek艂 wcze艣niej, 偶e w艂asno艣膰 niekt贸rych spread贸w obs艂ugi nadwy偶ki hipotecznej b臋dzie stanowi膰 aktywa nieruchomo艣ci, a zatem doch贸d z spread贸w obs艂ugi nadwy偶ki hipotecznej b臋dzie traktowany jako odsetki od zobowi膮za艅 zabezpieczonych hipotekami na nieruchomo艣ciach . uznane za maj膮ce zastosowanie do funduszy inwestycyjnych w nieruchomo艣ci dla cel贸w podatkowych.
##Przegl膮d najwa偶niejszych wydarze艅
Obs艂uga nadwy偶ek hipotecznych to op艂ata p艂acona podmiotom obs艂uguj膮cym kredyty hipoteczne za utrzymanie papier贸w warto艣ciowych zabezpieczonych hipotek膮 (MBS).
Obs艂uga nadwy偶ki kredytu hipotecznego mo偶e wynika膰 z po艂膮czenia kredyt贸w hipotecznych w MBS, gdzie ka偶da po偶yczka mo偶e mie膰 r贸偶nych inicjator贸w lub podmioty obs艂uguj膮ce, z kt贸rych ka偶dy ma inn膮 stawk臋.
Nadwy偶ka obs艂ugi to to, co pozostaje po odliczeniu regularnych op艂at za obs艂ug臋 kredytu hipotecznego.
