住宅ローンの超過サービス

##住宅ローンの超過サービスとは何ですか？

キャッシュフローがクーポンとMBS保有者の元本支払いに分割された後に残る住宅ローン担保証券（MBS）の毎月のキャッシュフローのパーセンテージに基づく料金です。

##住宅ローンの超過サービスはどのように機能するか

サービシング料金は、支払いの記録を保持し、エスクロー支払いを収集および実行し、元本および利息の支払いをノート所有者に渡すことに対する報酬として、借り手が住宅ローンサービサーに対して行った各住宅ローン支払いの割合です。サービス料は通常、毎月の住宅ローン残高の0.25％から0.5％の範囲です。超過住宅ローンサービシング手数料は通常、ローンのサービサーに支払われ、MBSの引受人の保証料として機能する場合があります。

たとえば、一般的なMBS取引では、住宅ローンの金利が8％の場合、MBS保有者は7.5％を受け取り、住宅ローンのサービサーは0.25％のサービス料を受け取り、MBS引受人は0.15％を受け取ります。これにより残りの0.10が残ります。 ％（8％-7.5％-0.25％-0.15％= 0.10％）過剰なサービスとして。

MBSの住宅ローンの超過サービスは、前払いおよび延長リスクの対象となります。超過サービスの価格が設定されている場合、年金の継続期間の見積もりに基づいて評価されます。住宅ローンの借り手がいつ借り換えるか、さもなければ彼または彼女の住宅ローンを返済するかもしれないかは確実に知ることができないので、これは見積もられなければなりません。住宅ローンの金利に対する現在の金利の変化は、その住宅ローンに関連する超過サービスの年金がどのくらい続くかを決定するため、金利が変化すると、超過サービスの価値は劇的に変化する可能性があります。

##住宅ローンの過剰なサービスはどこから来るのか

オリジネーターによってバンドルされてから販売された住宅ローンの取り扱いの結果である可能性があります。買い手が自分でローンを返済しない場合、おそらくオリジネーターまたは第三者とサービス契約を結ぶ可能性があります。そのような取り決めの下では、サービサーは通常、サービシングされる住宅ローンの全体的なプールに関して、借り手によって行われた利息の支払いの一部を受け取る権利を保持します。

サービング住宅ローンのスプレッドは、サービサーが保持する利息の額であり、サービサーは、実行されたサービスに対する合理的な報酬の形式と部分的に見なします。実行されたサービスに対する合理的な補償と見なすことができるものを超える住宅ローンサービシングスプレッドの一部がある場合、これは超過サービシングスプレッドと呼ばれ、基礎となる住宅ローンプールの利息部分への継続的な投資を表します。

内国歳入庁（IRS）は以前、特定の住宅ローンの超過サービシングスプレッドの所有権は不動産資産を構成し、したがって超過サービシングスプレッドからの収入は不動産の住宅ローンによって担保された義務の利息として扱われると決定しました。税務上の不動産投資信託に適用可能とみなされます。

##ハイライト

-住宅ローン超過サービシングは、住宅ローン担保証券（MBS）の維持のために住宅ローンサービサーに支払われる料金です。

-住宅ローンの超過サービスは、住宅ローンをMBSにまとめることで発生する可能性があります。この場合、ローンごとにオリジネーターまたはサービサーが異なり、それぞれが異なるレートを請求します。

-超過サービスは、通常の住宅ローンのサービス料が差し引かれた後に残っているものです。