抵押超额服务

什么是抵押贷款超额服务？

抵押贷款超额服务是根据抵押贷款支持证券(MBS) 每月现金流量的百分比收取的费用，在现金流量被划分为 MBS 持有人的息票和本金支付之后剩余的现金流量。

超额抵押贷款服务如何运作

借款人向抵押贷款服务商支付的每笔抵押贷款付款的百分比，作为对保存付款记录、收取和进行托管付款、将本金和利息付款转交给票据持有人的补偿。服务费一般为每月未偿抵押贷款余额的 0.25% 至 0.5%。抵押贷款超额服务费通常归贷款服务商所有，并可作为 MBS 承销商的担保费。

例如，在典型的 MBS 交易中，如果抵押贷款利率为 8%，则 MBS 持有人可能会收到 7.5%，抵押贷款服务商会收到 0.25% 的服务费，而 MBS承销商会收到 0.15% 剩下的 0.10 % (8% - 7.5% - 0.25% - 0.15% = 0.10%) 作为过度维修。

MBS 的抵押贷款超额服务存在预付和延期风险。当对超额服务进行定价时，它的估值是基于对年金将持续多长时间的估计。这必须进行估计，因为无法确定抵押借款人何时可以再融资或以其他方式还清他或她的抵押贷款。当利率变化时，超额服务的价值可能会发生巨大变化，因为当前利率相对于抵押贷款利率的变化决定了与该抵押贷款相关的超额服务年金可能持续多长时间。

抵押超额服务从何而来

抵押贷款超额服务可能是由于处理由发起人捆绑然后出售的抵押贷款造成的。如果买方自己不为贷款提供服务，他们可能会与发起人或第三方签订服务协议。在这样的安排下，服务机构通常会保留收取借款人支付的部分利息的权利，这与正在服务的整个抵押贷款池有关。

抵押服务差价是服务商保留的利息金额，部分地被服务商视为对所执行服务的合理补偿。如果抵押服务利差的一部分超过了对所执行服务的合理补偿，这称为超额服务利差，代表对基础抵押贷款池的利息部分的持续投资。

美国国税局(IRS) 此前曾裁定，某些抵押贷款超额服务利差的所有权将构成房地产资产，因此超额服务利差的收入将被视为不动产抵押贷款担保义务的利息。出于税收目的，被视为适用于房地产投资信托。

＃＃强调

抵押贷款超额服务是向抵押贷款服务商支付的用于维护抵押贷款支持证券 (MBS) 的费用。
抵押贷款超额服务可能源于将抵押贷款捆绑到 MBS 中，其中每笔贷款可能有不同的发起人或服务商，每个人收取不同的利率。
超额服务是扣除定期抵押服务费后剩下的。