Ofurþjónusta vegna húsnæðislána
Hvað er umframþjónusta húsnæðislána?
Umframþjónusta húsnæðislána er þóknun sem byggist á hlutfalli af mánaðarlegu sjóðstreymi veðtryggðra verðbréfa (MBS) sem eftir er eftir að sjóðstreyminu hefur verið skipt í afsláttarmiða og höfuðstólsgreiðslu fyrir MBS handhafa.
Hvernig umframþjónusta húsnæðislána virkar
Þjónustugjald er hlutfallið af hverri veðgreiðslu sem lántaki greiðir til húsnæðislánaþjónustuaðila sem bætur fyrir að halda skrá yfir greiðslur, innheimta og gera tryggingagreiðslur, senda höfuðstól og vaxtagreiðslur til seðlahafa. Þjónustugjöld eru almennt á bilinu 0,25% til 0,5% af eftirstöðvum húsnæðislána í hverjum mánuði. Umfram þjónustugjald veðs fer venjulega til þjónustuaðila lánsins og getur þjónað sem ábyrgðargjald fyrir sölutrygginga MBS.
Til dæmis, í dæmigerðum MBS samningi, ef vextir á húsnæðisláni eru 8%, gæti MBS handhafi fengið 7,5%, þjónustuaðili veðsins fær 0,25% þjónustugjald og MBS sölutryggingar fá 0,15% Þetta skilur eftir 0,10 % (8% - 7,5% - 0,25% - 0,15% = 0,10%) sem umfram þjónusta.
Umframþjónusta húsnæðislána fyrir MBS er háð fyrirframgreiðslu- og framlengingaráhættu. Þegar umframþjónusta er verðlögð er hún metin út frá mati á því hversu lengi lífeyrissjóðurinn endist. Þetta verður að áætla þar sem ekki er vitað með vissu hvenær húsnæðislántaki gæti endurfjármagnað eða greitt af húsnæðisláni sínu á annan hátt. Verðmæti umframþjónustu getur breyst verulega þegar vextir breytast, vegna þess að breytingar á núverandi vöxtum miðað við vexti á húsnæðisláni ákvarða hversu lengi lífeyrir af umframþjónustu í tengslum við það veð gæti varað.
Hvaðan veðþjónusta kemur
Ofgreiðsla húsnæðislána getur stafað af meðhöndlun húsnæðislána sem eru sett saman af upphafsmanni og síðan seld. Ef kaupandi afgreiðir ekki lánið sjálfur gæti hann gert þjónustusamning mögulega við upphafsmann eða þriðja aðila. Samkvæmt slíku fyrirkomulagi mun þjónustuaðilinn venjulega halda réttinum til að fá hluta vaxtagreiðslna sem lántakendur greiða, með tilliti til heildarsamstæðu húsnæðislána sem verið er að afgreiða.
Álag vegna veðlána er sú upphæð vaxta sem þjónustuaðilinn heldur eftir og er að hluta til talinn af þjónustuaðili sem hæfileg endurgjald fyrir þá þjónustu sem unnin var. Ef það er hluti af greiðsluálagi húsnæðislána sem er umfram það sem gæti talist sanngjarnt endurgjald fyrir veitta þjónustu, er það kallað umfram greiðsluálag og myndi tákna áframhaldandi fjárfestingu í vaxtahluta undirliggjandi veðsafns.
Ríkisskattstjóri hefur áður úrskurðað að eignarhald á tilteknum umframgreiðsluálagi fasteignaveðlána myndi teljast fasteign og því yrði farið með tekjur af umframgreiðsluálagi sem vexti af skuldbindingum sem tryggðar eru með veði í fasteign . talið eiga við um fjárfestingarsjóði fasteigna í skattalegum tilgangi.
Hápunktar
Umframþjónusta húsnæðislána er þóknun sem greidd er til veðþjónustuaðila fyrir viðhald veðtryggðra verðbréfa (MBS).
Ofgreiðsla húsnæðislána getur stafað af því að veð eru sett saman í MBS, þar sem hvert lán getur haft mismunandi stofnendur eða þjónustuaðila, sem hver og einn rukkar mismunandi vexti.
Umframþjónustan er það sem afgangs er eftir að venjuleg afgreiðslugjöld eru dregin frá.
