Hypoteksöverskottsservice

Vad är överskottsservice för hypotekslån?

Hypoteksöverskottsservice är en avgift som baseras på procentandelen av det månatliga kassaflödet för inteckningsskyddade värdepapper (MBS) som återstår efter att kassaflödet har delats upp i en kupong och huvudbetalning för MBS-innehavaren.

Hur överskottsservice för bolån fungerar

En serviceavgift är procentandelen av varje inteckningsbetalning som en låntagare gör till en inteckningstjänst som kompensation för att föra register över betalningar, samla in och göra spärrade betalningar, vidarebefordra kapitalbelopp och räntebetalningar till sedelinnehavaren. Serviceavgifter varierar i allmänhet från 0,25 % till 0,5 % av det utestående saldot på bolån varje månad. Den överskjutande serviceavgiften för bolån går vanligtvis till långivaren och kan fungera som en garantiavgift för MBS:s garantigivare.

Till exempel, i en typisk MBS-affär, om räntan på ett bolån är 8 %, kan MBS-innehavaren få 7,5 %, servicegivaren för bolånet får 0,25 % serviceavgift och MBS -garantin får 0,15 %. Detta lämnar de återstående 0,10 % . % (8 % - 7,5 % - 0,25 % - 0,15 % = 0,10 %) som överskottsservice.

Hypoteksöverskottsservice för MBS är föremål för förskottsbetalning och förlängningsrisk. När överskottsservice prissätts värderas den utifrån en uppskattning av hur länge livräntan kommer att pågå. Detta måste uppskattas eftersom det inte är säkert att veta när en bolånetagare kan refinansiera eller på annat sätt betala av på sitt bolån. Värdet på överskottsservice kan förändras dramatiskt när räntorna ändras, eftersom förändringar i nuvarande räntor i förhållande till räntan på bolånet avgör hur länge livräntan på överskottsservice i samband med det bolånet kan pågå.

Varifrån överskottsservicen kommer

Hypoteksöverskottsservice kan vara ett resultat av hanteringen av bolån som paketeras av upphovsmannen och sedan säljs. Om köparen inte själv servar lånet kan de ingå serviceavtal, eventuellt med upphovsmannen eller en tredje part. Enligt ett sådant arrangemang kommer serviceföretaget vanligtvis att behålla rätten att få en del av räntebetalningarna från låntagarna, med avseende på den totala poolen av inteckningar som betjänas.

En bolåneservingsspread är den ränta som behålls av servicegivaren och betraktas delvis av servicegivaren som en form av skälig kompensation för de tjänster som utförts. Om det finns en del av en bolåneservingsspread som överstiger vad som kan anses rimlig ersättning för utförda tjänster, kallas detta för excess service spread och skulle representera en fortsatt investering i räntedelen av en underliggande bolånepool.

Internal Revenue Service (IRS) har tidigare slagit fast att ägande av vissa överskjutande servicespreadar för hypotekslån skulle utgöra en fastighetstillgång och därmed skulle inkomster från de överskjutande servicespreadarna behandlas som ränta på förpliktelser som säkras genom inteckningar i fast egendom . bedöms vara tillämplig för fastighetsinvesteringsfonder i skattehänseende.

Höjdpunkter

• Hypoteksöverskottsservice är en avgift som betalas till hypotekslångivare för underhåll av inteckningsskyddade värdepapper (MBS).

• Överskottsservice för bolån kan uppstå från att bunta ihop bolån till en MBS, där varje lån kan ha olika originatorer eller servicegivare, som var och en tar ut en annan ränta.

– Överskottsservicen är det som blir över efter att de ordinarie bolåneserviceavgifterna dras av.