Manutenzione in eccesso di ipoteca
Che cos'è la manutenzione in eccesso del mutuo?
Il servizio in eccesso di ipoteca è una commissione basata sulla percentuale del flusso di cassa mensile dei titoli garantiti da ipoteca (MBS) che rimane dopo che il flusso di cassa è stato diviso in una cedola e un pagamento principale per il titolare di MBS.
Come funziona la manutenzione in eccesso di ipoteca
Una commissione di servizio è la percentuale di ogni rata del mutuo versata da un mutuatario a un gestore di mutui come compenso per tenere un registro dei pagamenti, raccogliere ed effettuare pagamenti di deposito a garanzia, trasferire i pagamenti di capitale e interessi al titolare della nota. Le commissioni di servizio generalmente vanno dallo 0,25% allo 0,5% del saldo del mutuo in essere ogni mese. La commissione di servizio in eccesso del mutuo va in genere al gestore del prestito e può fungere da commissione di garanzia per il sottoscrittore dell'MBS.
Ad esempio, in un tipico affare MBS, se il tasso di interesse su un mutuo è dell'8%, il titolare MBS potrebbe ricevere il 7,5%, il gestore del mutuo riceve una commissione di servizio dello 0,25% e il sottoscrittore MBS ottiene lo 0,15% Ciò lascia il restante 0,10 % (8% - 7,5% - 0,25% - 0,15% = 0,10%) come servizio in eccesso.
Il servizio in eccesso ipotecario per MBS è soggetto al rischio di rimborso anticipato e di estensione. Quando viene prezzato il servizio in eccesso, viene valutato in base a una stima della durata della rendita. Questo deve essere stimato poiché non si può sapere con certezza quando un mutuatario ipotecario potrebbe rifinanziare o altrimenti estinguere il suo mutuo. Il valore del servizio in eccesso può cambiare drasticamente quando i tassi di interesse cambiano, perché le variazioni dei tassi di interesse attuali rispetto al tasso di interesse sul mutuo determinano la durata della rendita del servizio in eccesso associato a quel mutuo.
Da dove viene la manutenzione in eccesso di ipoteca
Il servizio in eccesso di ipoteca può essere il risultato della gestione dei mutui che vengono raggruppati dal cedente e quindi venduti. Se l'acquirente non esegue personalmente il servizio di prestito, potrebbe stipulare un contratto di manutenzione eventualmente con l'originatore o una terza parte. In base a tale accordo, il servicer manterrà in genere il diritto a ricevere parte dei pagamenti di interessi effettuati dai mutuatari, rispetto al pool complessivo di mutui oggetto di servizio.
Uno spread di servizio del mutuo è l'importo degli interessi trattenuto dal servicer ed è considerato in parte dal servicer come una forma di compenso ragionevole per i servizi che sono stati prestati. Se c'è una parte di uno spread di servizio del mutuo che supera quello che potrebbe essere considerato un compenso ragionevole per i servizi prestati, questo è chiamato spread di servizio in eccesso e rappresenterebbe un investimento continuo nella parte di interesse di un pool di mutui sottostante.
L' Internal Revenue Service (IRS) ha precedentemente stabilito che la proprietà di determinati spread di servizio in eccesso dei mutui costituirebbe un'attività immobiliare e quindi il reddito derivante dagli spread di servizio in eccesso sarebbe stato trattato come interessi sugli obblighi garantiti da ipoteche su immobili. Questa sentenza è stata ritenuto applicabile ai fondi comuni di investimento immobiliare ai fini fiscali.
Mette in risalto
Il servizio in eccesso di ipoteca è una commissione pagata ai gestori di mutui per il mantenimento di titoli garantiti da ipoteca (MBS).
Il servizio in eccesso di ipoteca può derivare dall'unione di mutui in un MBS, in cui ogni prestito può avere diversi cedenti o gestori, ciascuno con un tasso diverso.
Il servizio in eccesso è ciò che rimane dopo che sono state detratte le normali commissioni di servizio del mutuo.
