Servicio de exceso de hipoteca
¿Qué es el servicio de exceso de hipoteca?
El exceso de servicio hipotecario es una tarifa basada en el porcentaje del flujo de efectivo mensual de valores respaldados por hipotecas (MBS) que queda después de que el flujo de efectivo se haya dividido en un cupón y un pago de capital para el titular del MBS.
Cómo funciona el servicio de exceso de hipoteca
Una tarifa de servicio es el porcentaje de cada pago hipotecario realizado por un prestatario a un administrador hipotecario como compensación por mantener un registro de pagos, cobrar y realizar pagos de depósito en garantÃa, pasando los pagos de capital e intereses al tenedor del pagaré. Las tarifas de servicio generalmente oscilan entre el 0,25 % y el 0,5 % del saldo pendiente de pago de la hipoteca cada mes. La tarifa de servicio de exceso de hipoteca generalmente va al administrador del préstamo y puede servir como una tarifa de garantÃa para el suscriptor del MBS.
Por ejemplo, en una operación tÃpica de MBS, si la tasa de interés de una hipoteca es del 8 %, el titular del MBS podrÃa recibir el 7,5 %, el administrador de la hipoteca recibe una tarifa de servicio del 0,25 % y el suscriptor del MBS obtiene el 0,15 %. Esto deja el 0,10 restante % (8% - 7,5% - 0,25% - 0,15% = 0,10%) como exceso de servicio.
El exceso de servicio hipotecario para MBS está sujeto al pago anticipado y al riesgo de extensión. Cuando se fija el precio del exceso de servicio, se valora en función de una estimación de cuánto durará la anualidad. Esto debe estimarse ya que no se puede saber con certeza cuándo un prestatario hipotecario podrÃa refinanciar o pagar su hipoteca. El valor del exceso de servicio puede cambiar drásticamente cuando cambian las tasas de interés, porque los cambios en las tasas de interés actuales en relación con la tasa de interés de la hipoteca determinan cuánto tiempo podrÃa durar la anualidad del exceso de servicio asociado con esa hipoteca.
De dónde proviene el exceso de servicios hipotecarios
El exceso de servicio hipotecario puede ser el resultado del manejo de hipotecas que el originador agrupa y luego vende. Si el comprador no administra el préstamo por sà mismo, es posible que celebre un acuerdo de administración posiblemente con el originador o con un tercero. Bajo tal acuerdo, el administrador generalmente conservará el derecho a recibir parte de los pagos de intereses realizados por los prestatarios, con respecto al conjunto total de hipotecas que se administran.
Un margen de servicio hipotecario es la cantidad de interés retenida por el administrador, y el administrador lo considera en parte como una forma de compensación razonable por los servicios prestados. Si hay una porción de un margen de servicio de la hipoteca que excede lo que podrÃa considerarse una compensación razonable por los servicios prestados, esto se denomina margen de servicio en exceso y representarÃa una inversión continua en la parte de interés de un conjunto de hipotecas subyacente.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) ha dictaminado anteriormente que la propiedad de ciertos márgenes de servicio en exceso de hipotecas constituirÃa un activo inmobiliario y, por lo tanto, los ingresos de los márgenes de servicio en exceso se tratarÃan como intereses sobre obligaciones garantizadas por hipotecas sobre bienes inmuebles. Esta decisión fue aplicables a los fideicomisos de inversión inmobiliaria para efectos fiscales.
Reflejos
El exceso de servicios hipotecarios es una tarifa que se paga a los administradores hipotecarios por el mantenimiento de valores respaldados por hipotecas (MBS).
El exceso de servicios hipotecarios puede surgir de la agrupación de hipotecas en un MBS, donde cada préstamo puede tener diferentes originadores o administradores, cada uno cobrando una tasa diferente.
El exceso de servicio es lo que sobra después de deducir las tarifas regulares de servicio de la hipoteca.
