الإخلاء

ما هو الطرد؟

الإخلاء هو الإجراء المدني الذي يجوز من خلاله للمالك قانونًا إزالة المستأجر من ممتلكاته المؤجرة. قد يحدث الإخلاء عندما يتوقف المستأجر عن دفع الإيجار ، أو عندما يتم انتهاك شروط اتفاقية الإيجار ، أو في حالات أخرى يسمح بها القانون.

تخضع عمليات الإخلاء في الولايات المتحدة لفرادى الولايات وبلديات معينة. يُطلب من الملاك إبلاغ المستأجرين بأنهم سيتم إخلائهم بإشعار يحدد سبب الإخلاء وعدد الأيام قبل بدء إجراءات الإخلاء.

كيف يعمل الإخلاء

وجميع الأطراف المشاركة في عقود الإيجار لقوانين المالك - المستأجر. لا يمكن للملاك طرد المستأجرين بدون سبب وجيه. تشمل الأسباب عدم دفع الإيجار أو الأضرار أو النشاط غير القانوني أو انتهاك شروط عقد الإيجار أو إذا كان المالك يرغب في حيازة العقار. الإيجار غير المدفوع هو السبب الأكثر شيوعًا للإخلاء ، وفقًا لبحث أجراه مختبر الإخلاء بجامعة برينستون. تسمح بعض الولايات لأصحاب العقارات بطرد المستأجرين حسب الرغبة حتى عندما لا يفعلون شيئًا خاطئًا. يمكن حماية هؤلاء المستأجرين في الدول التي تسمح بالإخلاء بدون خطأ ، خاصة إذا اعتبرت المحاكم الإجراء تمييزيًا أو انتقاميًا.

تختلف قوانين الإخلاء حسب الولاية والبلدية ، لكن العملية موحدة إلى حد ما. يقدم المالك إشعارًا بالإخلاء إلى المستأجر ، ويمنحه عددًا من الأيام لدفع الإيجار أو إصلاح أي أضرار. إذا انتهت هذه الفترة دون حل ، يجوز للمالك رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر. يجوز للمشتكي طلب تعويض مالي عن الإيجار غير المدفوع وتكاليف المرافق والأضرار التي لحقت بالممتلكات والرسوم المتأخرة وتكاليف المحكمة بالإضافة إلى الإخلاء.

يتم الاستماع إلى القضايا بشكل عام في محاكم المقاطعات أو محاكم الدعاوى الصغيرة أو محاكم الإسكان. يتعين على كل من الملاك والمستأجرين الحضور وقد يطلبون التمثيل القانوني. تطلب المحاكم أدلة على المخالفات ، بما في ذلك الصور ورسائل البريد الإلكتروني والرسائل النصية والمستندات الأخرى وشهادة الشهود التي قد تدعم قضية كل طرف.

يستمع القاضي إلى الشهادة ويراجع أي دليل قبل اتخاذ قرار بطرد أو رفض قضية المالك. يجوز للقاضي أيضًا أن يقرر ما إذا كان سيصدر تعويضات مالية في القضية ومقدارها. إذا فشل المستأجر في المثول أمام المحكمة ، فعادة ما يتلقون حكمًا بالإخلاء تلقائيًا ، طالما أن المالك أو الممثل القانوني موجود.

عمليات الإخلاء و COVID-19

حظر الكونجرس مؤقتًا عمليات الإخلاء من خلال قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي لفيروس كورونا (CARES) ردًا على جائحة COVID-19. تم حظر عمليات الإخلاء لمدة 120 يومًا للأشخاص الذين يتلقون مساعدات الإسكان الفيدرالية أو في المنازل ذات الرهون العقارية المدعومة من الحكومة الفيدرالية ، بما في ذلك تلك التي تمولها Fannie Mae أو Freddie Mac أو إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).

الحظر الأصلي ، الذي انتهى في 24 يوليو 2020 ، منع أصحاب العقارات من رفع دعاوى إخلاء جديدة بسبب الإيجار غير المدفوع. تم تطبيق الوقف على ما يقرب من 28٪ من 43.8 مليون أسرة مستأجرة في البلاد ، وفقًا لتحليل أجراه المعهد الحضري.

ثم حظرت مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها (CDC) إخلاء العديد من المستأجرين لأسباب تتعلق بالصحة العامة. تم تمديد الأمر الأصلي ، الصادر في 4 سبتمبر 2020 ، عدة مرات. نظرًا للانتشار السريع لمتغير دلتا ، أصدر مركز السيطرة على الأمراض أمرًا جديدًا ، ساري المفعول في 3 أغسطس 2021 ، يحظر مؤقتًا عمليات الإخلاء في المقاطعات ذات المستويات الكبيرة أو العالية من انتشار المجتمع. كان من المقرر أن ينتهي الأمر الجديد في 3 أكتوبر 2021 ، لكن المحكمة العليا أبطلت في 26 أغسطس 2021. قد لا تزال بعض الولايات والمحليات تخضع للحظر وأشكال الحماية الأخرى.

بينما رفضت المحكمة العليا التمديد الأخير لمراكز مكافحة الأمراض والوقاية منها (CDC) لتجميدها السابق لعمليات الإخلاء وحبس الرهن ، لا تزال هناك مساعدة متاحة. قدم قانون الاعتمادات الموحدة لعام 2021 الذي تم تمريره في ديسمبر 2020 مبلغ 25 مليار دولار لبرنامج المساعدة في حالات الطوارئ بوزارة الخزانة الأمريكية.

يجب على المستأجرين الذين يحتاجون إلى المساعدة الرجوع إلى موقع التحالف الوطني للإسكان منخفض الدخل ، والذي يوفر قائمة قابلة للبحث عن جميع البرامج المتاحة حاليًا.

للتأهل للوقف الاختياري الأولي ، يجب أن يكون المستأجر قد حقق أقل من 99000 دولار في السنة (198000 دولار للأزواج) وأن يوقع على إعلان أنه استنفد جميع الجهود لدفع الإيجار ومن المرجح أن يصبح بلا مأوى بسبب الإخلاء.

أعلنت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) في 24 سبتمبر 2021 ، أن فاني ماي وفريدي ماك ستستمران في تقديم تحمُّل COVID-19 لمالكي العقارات متعددة العائلات الذين يواجهون صعوبات مالية بسبب حالة طوارئ COVID-19.

مزايا ومساوئ الإخلاء

لأصحاب العقارات

تسمح عمليات الإخلاء لأصحاب العقارات بإبعاد المستأجرين المشاغبين ، وكذلك أولئك الذين لا يدفعون الإيجار في الوقت المحدد أو على الإطلاق. على الرغم من أن الأمر قد يكون مكلفًا ، إلا أنه يمكن لأصحاب العقارات الاستفادة من خلال إجراءات الإخلاء لحماية مصالح ممتلكاتهم. من خلال إخلاء المستأجر غير المرغوب فيه ، يمكن للمالك فتح ممتلكاته أمام مستأجرين أفضل وأكثر مسؤولية.

للمستأجرين

يمكن أن تكون آثار الإخلاء طويلة الأمد للمستأجرين. على سبيل المثال ، عندما يقدم شخص ما طلب إيجار لمنزل جديد ، فمن المرجح أن يسأل التطبيق عما إذا كان قد تم إخلائه من قبل.

ومع ذلك ، قد لا يؤدي الإخلاء السابق إلى استبعاد الشخص تمامًا من عقد الإيجار. قد يرغب بعض الملاك ببساطة في معرفة المزيد عن شروط الإخلاء. على سبيل المثال ، إذا قرر المالك بيع شقة كمجمع سكني وطرد المستأجرين بشكل قانوني من القيام بذلك ، فمن غير المرجح أن يؤثر ذلك سلبًا على رؤية المالك للمستأجر المحتمل.

للمجتمع

تكشف الأبحاث أيضًا أن معدلات الإخلاء المرتفعة لها آثار ضارة على المجتمع ككل. من خلال زعزعة استقرار العائلات ، تصبح الأحياء التي تشهد إخلاءًا كبيرًا أكثر عرضة للجريمة.

تأتي معدلات الإخلاء المرتفعة أيضًا بتكلفة مالية باهظة للمدن ، والتي غالبًا ما تخسر ضرائب الممتلكات وفواتير المرافق غير المسددة وقد تضطر إلى دفع المزيد مقابل الملاجئ والخدمات الاجتماعية.

يسلط الضوء

• عادة ما تبدأ عملية الإخلاء بإخطار من المالك يطلب من المستأجر تصحيح ظروف معينة.

• يجوز للمالك أن يقرر إخلاء المستأجر بسبب عدم دفع الإيجار أو الأضرار أو النشاط غير القانوني أو انتهاك شروط عقد الإيجار أو إذا كان المالك يرغب في حيازة العقار.

• إذا لم يقدم المستأجر تعويضًا ، فيمكن للمالك بدء إجراءات الإخلاء من خلال المحكمة.

• يستمع القضاة إلى الشهادة ، ويراجعون الأدلة ، ويقررون ما إذا كانوا سيرفضون أو يرفضون طلب المالك.

• الإخلاء هو إخراج المستأجر بأمر من المحكمة من العقار الذي يقيمون فيه.