الضمان السكني المدعوم بالرهن العقاري (RMBS)
ما هو الضمان السكني المدعوم بالرهن العقاري (RMBS)؟
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني (RMBS) هي ورقة مالية قائمة على الديون (على غرار السندات) ، مدعومة بالفائدة المدفوعة على القروض للمساكن. تعتبر الفائدة على القروض ، مثل الرهون العقارية ، وقروض الأسهم المنزلية ، والرهون العقارية عالية الجودة شيئًا ذا معدل تخلف عن السداد منخفض نسبيًا ومعدل فائدة مرتفع نسبيًا ، نظرًا لوجود طلب مرتفع على ملكية فرد أو أسرة إقامة. ينجذب المستثمرون إلى هذا النوع من الأمن كما يريدون أن يكونوا محميين من مخاطر التخلف عن السداد الملازمة للقروض الفردية من هذا النوع. يتم تخفيف هذه المخاطر عن طريق تجميع العديد من هذه القروض لتقليل مخاطر التعثر الفردي.
كيف يعمل الضمان السكني المدعوم بالرهن العقاري (RMBS)
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني من خلال أحد مصدرين: وكالة حكومية مثل الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (Fannie Mae) والمؤسسة الفيدرالية لقرض الرهن العقاري Corporatio n (Freddie Mac) ، أو عن طريق بنك استثماري غير تابع للوكالة شركة. أولاً ، تبيع هذه الكيانات أو تتحكم في عدد كبير من القروض السكنية. بعد ذلك يقومون بتجميع عدد كبير منهم معًا في مجموعة واحدة من القروض. أخيرًا ، تبيع هذه الكيانات أساسًا السندات المدعومة بمجموعة القروض هذه.
تتدفق مدفوعات هذه القروض إلى المستثمرين الذين اشتروا في هذا المجمع ، وأسعار الفائدة التي يتلقونها أفضل من السندات المدعومة من الحكومة الأمريكية النموذجية. تحتفظ المؤسسات المصدرة برسوم لإدارة المجمع ، ومخاطر التخلف عن السداد على هذه الرهون يتم تقاسمها من قبل كل من الكيانات المصدرة والمستثمرين. نظرًا لأن كل من هذه القروض هو جزء صغير من مجموعة القروض الأكبر التي تم جمعها ، فإن التخلف عن السداد لأي من هذه القروض يكون له تأثير أقل على المستثمرين مما لو كانوا يستثمرون في أي من هذه القروض بشكل فردي.
مزايا وعيوب RMBS
يتميز إنشاء RMBS بميزة توفير مخاطر أقل وربحية أكبر للمستثمرين. كما يسمح للجهات المصدرة بجمع المزيد من النقد للاحتياطيات ، والتي يمكن مقابلها تقديم المزيد من القروض. وهذا بدوره يجعل المزيد من رأس المال الاستثماري متاحًا لأصحاب الأعمال ورجال الأعمال.
كمؤشر على كفاءتها وفائدتها ، يمكن ملاحظة أن أكبر فئة فردية من مستثمري RMBS هي شركات التأمين على الحياة. تستفيد هذه المؤسسات من وجود طريقة فعالة لاستثمار مليارات الدولارات في استثمارات ذات معدل فائدة أعلى من السندات الحكومية ، مع الاستمرار في تحمل مخاطر مقبولة.
يمكن أن تحتوي RMBS على عدد كبير من أنواع مختلفة من الرهون العقارية. يمكن أن تحتوي الأوراق المالية على نوع واحد من الرهن العقاري أو مزيج من أنواع مختلفة. قد تحتوي على قروض عقارية بمعدلات ثابتة ، ومعدلات عائمة ، ومعدلات قابلة للتعديل ، ورهون عقارية ذات جودة ائتمانية متفاوتة ، بما في ذلك الرهن العقاري وسعر الرهن العقاري. هذا التنوع يساعد في تخفيف مخاطر التخلف عن السداد.
يؤدي تعقيد جميع أنواع RMBS ، كنوع من الاستثمار ، إلى بعض العيوب التي يصعب تحديدها كمياً. الأول هو المخاطر النظامية ، أو مخاطر أن إجهاد النظام المالي يمكن أن يؤثر بشكل موحد على جميع الاستثمارات داخل المجمع الذي يشكل أساس RMBS. كان هذا الخطر واضحًا في الأزمة المالية لعام 2008. والثاني هو أنه نظرًا لأن المستثمرين أكثر بعدًا عن حاملي الرهن العقاري ، فإن نصيبهم أقل في نجاحهم. وبينما كانت معدلات التخلف عن السداد التاريخية تحوم حول 2 في المائة ، كان هذا المعدل خلال عام 2009 يقترب من خمسة في المائة. بعد عشر سنوات ، يبدو أن هذا الخطر لا يثير قلق المستثمرين لأن معدل التخلف عن السداد انخفض إلى أقل من واحد في المائة.
الاستثمار في الأوراق المالية السكنية المدعومة بالرهن العقاري
يمكن أن يؤدي الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني إلى تعريض المستثمر لمخاطر الدفع المسبق ومخاطر الائتمان. مخاطر الدفع المسبق هي مخاطر قيام حامل الرهن العقاري بسداد الرهن العقاري قبل تاريخ استحقاقه ، مما يقلل من مقدار الفائدة التي كان المستثمر سيحصل عليها بخلاف ذلك. الدفع المسبق ، بهذا المعنى ، هو دفعة تزيد عن الدفعة الرئيسية المقررة. قد ينشأ هذا الموقف إذا انخفض سعر الفائدة الحالي في السوق عن سعر الفائدة على الرهن العقاري ، حيث من المرجح أن يقوم صاحب المنزل بإعادة تمويل الرهن العقاري. تنشأ مخاطر الائتمان لمستثمري RMBS عندما يتوقف المقترض عن سداد مدفوعات رهنه العقاري
يتم استخدام الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني من قبل المؤسسات المالية مثل شركات التأمين بسبب خصائص التدفق النقدي الخاصة بها وعمرها الطويل نسبيًا ، والتي يمكن أن تعوض الالتزامات طويلة الأجل التي تتحملها شركات التأمين. علاوة على ذلك ، غالبًا ما يكون لمشتري الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية السكنية مدخلات في كيفية إنشائها ، بحيث يمكن تصميمها بشكل فريد لتعويض التزام أو لتناسب تفضيلات المستثمرين الأخرى للمخاطر والعائد وتوقيت التدفقات النقدية ، على سبيل المثال.
يسلط الضوء
ساهم إصدار العديد من RMBS سيئة البناء في الأزمة المالية لعام 2008 .
يشبه الضمان المدعوم بالرهن العقاري السكني (RMBS) السند الذي يدفع بناءً على مدفوعات من العديد من الرهون العقارية الفردية.
يمكن لـ RMBS زيادة الأرباح وتقليل المخاطر على المستثمرين.
يمكن أن يخلق RMBS أيضًا مخاطر منهجية كبيرة إذا لم يتم تنظيمه بشكل صحيح.
