بيت العدالة القرض
ما هو قرض الأسهم المنزلية؟
قرض ملكية المنزل - المعروف أيضًا باسم قرض الأسهم أو قرض تقسيط ملكية المنزل أو الرهن العقاري الثاني - هو نوع من الديون الاستهلاكية. قروض ملكية المنازل تسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق الملكية في منازلهم. يعتمد مبلغ القرض على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق. تميل قروض ملكية المنازل إلى أن تكون ذات سعر فائدة ثابت ، في حين أن البديل النموذجي ، خطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs) ، لها معدلات متغيرة بشكل عام.
كيف يعمل قرض الملكية العقارية
في الأساس ، يشبه قرض الأسهم العقارية الرهن العقاري ، ومن هنا جاء اسم الرهن العقاري الثاني. الأسهم في المنزل بمثابة ضمان للمقرض. المبلغ الذي يُسمح لصاحب المنزل باقتراضه سيعتمد جزئيًا على نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) التي تبلغ 80٪ إلى 90٪ من القيمة المقدرة للمنزل. بالطبع ، يعتمد أيضًا مبلغ القرض وسعر الفائدة المفروضة على درجة الائتمان للمقترض وتاريخ الدفع.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.
قروض ملكية المنازل التقليدية لها فترة سداد محددة ، تمامًا مثل الرهون العقارية التقليدية. يقوم المقترض بسداد دفعات منتظمة وثابتة تغطي رأس المال والفائدة. كما هو الحال مع أي رهن عقاري ، إذا لم يتم سداد القرض ، يمكن بيع المنزل للوفاء بالديون المتبقية.
يمكن أن يكون قرض ملكية المنزل طريقة جيدة لتحويل رأس المال الذي قمت بتكوينه في منزلك إلى نقود ، خاصة إذا كنت تستثمر هذه الأموال في تجديدات المنزل التي تزيد من قيمة منزلك. ومع ذلك ، تذكر دائمًا أنك تضع منزلك على المحك - إذا انخفضت قيم العقارات ، فقد ينتهي بك الأمر مدينًا بأكثر من قيمة منزلك.
إذا كنت ترغب في الانتقال ، فقد ينتهي بك الأمر بخسارة المال من بيع المنزل أو عدم القدرة على الانتقال. وإذا كنت تحصل على قرض لسداد ديون بطاقة الائتمان ، فقاوم إغراء زيادة فواتير بطاقات الائتمان هذه مرة أخرى. قبل القيام بشيء يعرض منزلك للخطر ، قم بموازنة جميع الخيارات المتاحة أمامك.
"إذا كنت تفكر في الحصول على قرض لشراء منزل بمبلغ كبير ، فتأكد من مقارنة الأسعار على أنواع متعددة من القروض. قد تكون إعادة التمويل النقدي خيارًا أفضل من قرض شراء منزل ، اعتمادًا على المبلغ الذي تحتاجه."
—مارجريتا تشينج ، مخطط مالي معتمد ، Blue Ocean Global Wealth
إعتبارات خاصة
تفجرت شعبية قروض الأسهم العقارية بعد قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986 لأنها وفرت للمستهلكين وسيلة للالتفاف على أحد أحكامه الرئيسية - إلغاء الخصومات مقابل الفائدة على معظم مشتريات المستهلكين. ترك القانون استثناءً واحدًا كبيرًا: الفائدة في خدمة الدين القائم على الإقامة.
ومع ذلك ، علق قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 خصم الفائدة المدفوعة على قروض الأسهم العقارية و HELOCs حتى عام 2026 ، ما لم يتم ، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية ، "شراء أو بناء أو تحسين منزل دافع الضرائب الذي يؤمن يُقرض." على سبيل المثال ، الفائدة على قرض ملكية المنزل المستخدمة لتوحيد الديون أو دفع نفقات كلية الطفل ، ليست معفاة من الضرائب.
قبل الحصول على قرض لشراء منزل ، تأكد من مقارنة الشروط ومعدلات الفائدة. عند البحث ، فكر في الحصول على قرض من اتحاد الائتمان المحلي الخاص بك بدلاً من التركيز فقط على البنوك الكبيرة ، كما توصي Clair Jones ، خبير العقارات والانتقال الذي يكتب لموقع Movearoo.com و iMOVE.com. يقول جونز: "تقدم الاتحادات الائتمانية في بعض الأحيان معدلات فائدة أفضل وخدمة حساب أكثر تخصيصًا إذا كنت على استعداد للتعامل مع وقت معالجة الطلبات الأبطأ".
كما هو الحال مع الرهن العقاري ، يمكنك أن تطلب حسن النية ، ولكن قبل أن تفعل ذلك ، قم بعمل تقديرك الصادق لأموالك . يقول Casey Fleming ، مدير الفرع في Fairway Independent Mortgage Corp. ومؤلف كتاب "The Loan Guide: How to Get the Best رهن عقاري محتمل. "" خاصة فيما يتعلق بالتثمين [لمنزلك] ، وهو مصاريف كبيرة. إذا كان تقييمك أقل من اللازم لدعم القرض ، فقد تم بالفعل إنفاق الأموال "- ولا توجد مبالغ مستردة لعدم التأهل.
قبل التوقيع - خاصة إذا كنت تستخدم قرض ملكية المنزل لتوحيد الديون - قم بتشغيل الأرقام مع البنك الذي تتعامل معه وتأكد من أن المدفوعات الشهرية للقرض ستكون بالفعل أقل من المدفوعات المجمعة لجميع التزاماتك الحالية. على الرغم من انخفاض معدلات الفائدة على قروض شراء المنازل ، إلا أن مدة القرض الجديد قد تكون أطول من تلك الخاصة بديونك الحالية.
الفائدة على قرض ملكية المنزل قابلة للخصم الضريبي فقط إذا تم استخدام القرض لشراء أو بناء أو تحسين المنزل الذي يؤمن القرض.
قروض حقوق الملكية مقابل HELOCs
توفر قروض حقوق الملكية العقارية دفعة واحدة للمقترض ، يتم سدادها على مدى فترة زمنية محددة (بشكل عام من خمس إلى 15 عامًا) بسعر فائدة متفق عليه. يظل معدل السداد والفائدة كما هو طوال مدة القرض. يجب سداد القرض بالكامل إذا تم بيع المنزل الذي أقامه.
HELOC هو خط ائتمان متجدد ، يشبه إلى حد كبير بطاقة الائتمان ، يمكنك الاعتماد عليه حسب الحاجة ، والسداد ، ثم السحب مرة أخرى ، لمدة يحددها المُقرض. فترة السحب (من 5 إلى 10 سنوات) تتبعها فترة سداد عندما لا يُسمح بالسحب (من 10 إلى 20 سنة). عادةً ما يكون لشركات HELOC سعر فائدة متغير ، لكن بعض المقرضين يقدمون خيارات HELOC ذات السعر الثابت.
مزايا وعيوب قرض الملكية العقارية
هناك عدد من الفوائد الرئيسية لقروض شراء المساكن ، بما في ذلك التكلفة ، ولكن هناك أيضًا عيوب.
مزايا
توفر قروض الملكية العقارية مصدراً سهلاً للنقد ويمكن أن تكون أدوات قيمة للمقترضين المسؤولين. إذا كان لديك مصدر دخل ثابت وموثوق به وتعلم أنك ستكون قادرًا على سداد القرض ، فإن معدلات الفائدة المنخفضة والخصومات الضريبية المحتملة تجعل قروض الأسهم العقارية خيارًا معقولاً.
الحصول على قرض لشراء منزل هو أمر بسيط للغاية بالنسبة للعديد من المستهلكين لأنه دين مضمون. يُجري المُقرض فحصًا ائتمانيًا ويطلب تقييمًا لمنزلك لتحديد أهليتك الائتمانية ونسبة القرض إلى القيمة المجمعة.
معدل الفائدة على قرض شراء منزل - على الرغم من أنه أعلى من سعر الرهن العقاري الأول - أقل بكثير من سعر الفائدة على بطاقات الائتمان والقروض الاستهلاكية الأخرى. يساعد ذلك في تفسير السبب الرئيسي الذي يجعل المستهلكين يقترضون مقابل قيمة منازلهم من خلال قرض ملكية مساكن بسعر ثابت هو سداد أرصدة بطاقات الائتمان.
تعد قروض حقوق الملكية العقارية خيارًا جيدًا بشكل عام إذا كنت تعرف بالضبط المبلغ الذي تحتاجه للاقتراض ولأي غرض. نضمن لك مبلغًا معينًا تحصل عليه بالكامل عند الإغلاق. يقول ريتشارد إيري ، كبير مسؤولي القروض في شركة Integrity Mortgage LLC في بورتلاند مين.
سلبيات
تكمن المشكلة الرئيسية في قروض شراء المساكن في أنها قد تبدو حلاً سهلاً للغاية بالنسبة للمقترض الذي ربما يكون قد وقع في دائرة دائمة من الإنفاق والاقتراض والإنفاق والغرق في الديون. لسوء الحظ ، فإن هذا السيناريو شائع جدًا لدرجة أن المقرضين لديهم مصطلح خاص به: إعادة التحميل ، وهي عادة الحصول على قرض لسداد الديون الحالية وتحرير الائتمان الإضافي ، والذي يستخدمه المقترض بعد ذلك لإجراء عمليات شراء إضافية.
تؤدي إعادة التحميل إلى حلقة متصاعدة من الديون غالبًا ما تقنع المقترضين بالتحول إلى قروض شراء المساكن التي تقدم مبلغًا قيمته 125٪ من حقوق الملكية في منزل المقترض. غالبًا ما يأتي هذا النوع من القروض برسوم أعلى: نظرًا لأن المقترض حصل على أموال أكثر مما يستحق المنزل ، فإن القرض ليس مضمونًا بالكامل بضمانات. اعلم أيضًا أن الفائدة المدفوعة على جزء القرض الذي يزيد عن قيمة المنزل لا يتم خصمها أبدًا من الضرائب.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض لشراء منزل ، قد يكون هناك بعض الإغراء لاقتراض أكثر مما تحتاجه على الفور لأنك تحصل على العائد مرة واحدة فقط ، ولا تعرف ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض آخر في المستقبل.
إذا كنت تفكر في الحصول على قرض أكثر من قيمة منزلك ، فقد يكون الوقت قد حان للتحقق من الواقع. هل كنت غير قادر على العيش في حدود إمكانياتك عندما كنت مدينًا بنسبة 100٪ فقط من رأس المال في منزلك؟ إذا كان الأمر كذلك ، فمن غير الواقعي أن تتوقع أنك ستكون أفضل حالًا عندما تزيد ديونك بنسبة 25٪ ، بالإضافة إلى الفائدة والرسوم. يمكن أن يصبح هذا منحدر زلق للإفلاس وحبس الرهن.
مثال على قرض الملكية العقارية
لنفترض أن لديك قرض سيارة برصيد 10000 دولار أمريكي بمعدل فائدة 9٪ مع بقاء عامين على المدة. إن دمج هذا الدين في قرض ملكية منزل بمعدل 4٪ لمدة خمس سنوات سيكلفك في الواقع المزيد من المال إذا كنت قد استغرقت السنوات الخمس كلها لسداد قرض ملكية المنزل. تذكر أيضًا أن منزلك أصبح الآن ضمانًا للقرض بدلاً من سيارتك. قد يؤدي التخلف عن السداد إلى خسارته ، وستكون خسارة منزلك أكثر كارثية بكثير من تسليم سيارة.
<! - 8900D2E65711C0F9B72CFA4454962F67 ->
متطلبات قرض الملكية العقارية
لكل مُقرض متطلباته الخاصة ، ولكن للحصول على الموافقة على قرض شراء منزل ، سيحتاج معظم المقترضين بشكل عام إلى:
حقوق الملكية في منزلهم> 20٪ من قيمة المسكن
سجل دخل يمكن التحقق منه لمدة عامين أو أكثر
درجة ائتمانية> 600
على الرغم من أنه من الممكن الحصول على الموافقة للحصول على قرض لشراء منزل دون تلبية هذه المتطلبات ، توقع دفع سعر فائدة أعلى بكثير من خلال مقرض متخصص في المقترضين ذوي المخاطر العالية.
حدد الرصيد الحالي للرهن العقاري الخاص بك وأي قروض عقارية ثانية أو HELOCs أو قروض ملكية المنزل من خلال العثور على بيان أو تسجيل الدخول إلى موقع الويب الخاص بالمقرض. قدّر القيمة الحالية لمنزلك من خلال مقارنتها بالمبيعات الأخيرة في منطقتك أو باستخدام تقدير من موقع مثل Zillow أو Redfin. اعلم أن تقديرات قيمتها ليست دقيقة دائمًا ، لذا اضبط تقديرك حسب الحاجة مع مراعاة الحالة الحالية لمنزلك. ثم قسّم الرصيد الحالي لجميع القروض على الممتلكات الخاصة بك على تقدير قيمة الممتلكات الحالية الخاصة بك للحصول على نسبة حقوق الملكية الحالية في منزلك.
TTT
تفترض المعدلات أن مبلغ القرض 25000 دولار ونسبة القرض إلى القيمة 80٪. تفترض معدلات HELOC معدل الفائدة أثناء بدء خط الائتمان ، وبعد ذلك يمكن أن تتغير الأسعار بناءً على ظروف السوق.
الخط السفلي
يمكن أن يكون قرض الأسهم العقارية خيارًا أفضل من الناحية المالية من HELOC لأولئك الذين يعرفون بالضبط مقدار الأسهم التي يحتاجون إليها للانسحاب ويريدون ضمان سعر فائدة ثابت. يجب على المقترضين أخذ قروض شراء المساكن بحذر عند توحيد الديون أو تمويل إصلاحات المنزل. من السهل أن ينتهي بك الأمر تحت الماء في الرهن العقاري إذا تم سحب الكثير من الأسهم ، مما يترك المقترض بائتمان مدمر ومنزل في حبس الرهن.
يسلط الضوء
تستند مبالغ قروض حقوق الملكية العقارية إلى الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق.
توفر القروض العقارية الثابتة ذات السعر الثابت مبلغًا مقطوعًا واحدًا ، بينما تقدم HELOCs خطوط ائتمان متجددة للمقترضين.
قروض ملكية المنازل تسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق الملكية في مساكنهم.
تأتي قروض الأسهم العقارية في نوعين - قروض بسعر فائدة ثابت وخطوط ائتمان لشراء المنازل (HELOCs).
قرض ملكية المنزل ، المعروف أيضًا باسم قرض تقسيط ملكية المنازل أو الرهن العقاري الثاني ، هو نوع من الديون الاستهلاكية.
التعليمات
كيف يعمل قرض المنزل الانصاف؟
قرض ملكية المنزل هو قرض مقابل مبلغ محدد من المال ، يتم سداده خلال فترة زمنية محددة باستخدام رأس المال الموجود في منزلك كقرض مقابل القرض . إذا كنت غير قادر على سداد القرض ، فقد تفقد منزلك بسبب حبس الرهن.
ما هو قرض HELOC؟
قرض HELOC غير موجود. مصطلح عبارة عن مزيج من اثنين من منتجات القروض المختلفة الحالية: خط ائتمان لشراء منزل (HELOC) وقرض لشراء منزل.
ما هو المقدار الذي يمكنني الحصول عليه من قرض الأسهم العقارية؟
بالنسبة للمقترضين المؤهلين تأهيلا جيدا ، فإن الحد الأقصى لقرض ملكية المنزل هو المبلغ الذي يحصل عليه المقترض من القرض المشترك إلى القيمة (CLTV) بنسبة 90٪ أو أقل. وهذا يعني أن إجمالي الأرصدة على الرهن العقاري ، وأية شركات HELOC موجودة ، وأي قروض ملكية منزلية قائمة ، وقرض ملكية المنزل الجديد لا يمكن أن يكون أكثر من 90٪ من القيمة المقدرة للمنزل. على سبيل المثال ، يمكن لشخص لديه منزل تم تقييمه بمبلغ 500000 دولار برصيد رهن عقاري حالي قدره 200000 دولار الحصول على قرض لشراء منزل بمبلغ يصل إلى 250.000 دولار إذا تمت الموافقة عليه.
هل يمكن خصم ضريبة قروض الملكية العقارية؟
يمكن أن تكون الفائدة المدفوعة على قرض ملكية المنزل معفاة من الضرائب إذا تم استخدام عائدات القرض "لشراء أو بناء أو تحسين" منزلك بشكل كبير. ومع ذلك ، مع تمرير قانون التخفيضات الضريبية والوظائف وزيادة الخصم القياسي ، قد لا يؤدي تفصيل خصم الفائدة المدفوعة على قرض ملكية المنزل إلى تحقيق وفورات لمعظم مقدمي الطلبات.
هل يمكنك الحصول على قرض HELOC وقرض لشراء منزل في نفس الوقت؟
نعم. يمكنك الحصول على قرض HELOC وقرض لشراء منزل في نفس الوقت ، بشرط أن يكون لديك ما يكفي من الأسهم في منزلك ، بالإضافة إلى الدخل والائتمان للحصول على الموافقة لكليهما.
