Entziehungsklausel

Was ist eine Defeasance-Klausel?

Eine Defeasance-Klausel ist eine Bestimmung in einigen Hypothekenverträgen , die besagt,. dass der Kreditnehmer das Eigentum an der Immobilie erhält, sobald alle Hypothekenzahlungen geleistet wurden.

Wie eine Defeasance-Klausel in Immobilien funktioniert

Bei einem typischen Hypothekendarlehen dient das Haus oder eine andere Immobilie als Sicherheit. Dadurch kann der Kreditgeber sein Geld zurückerhalten, wenn der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät .

Staaten unterscheiden sich darin, wie dieser Prozess funktioniert. In Staaten, die der „Pfandrechttheorie“ folgen, hält der Kreditnehmer das Eigentum an der Immobilie, aber der Kreditgeber hält ein Pfandrecht an der Immobilie und kann sie zwangsvollstreckbar machen, wenn der Kreditnehmer ausfällt. In Staaten, die der so genannten „Zwischentheorie“ folgen, hält der Kreditnehmer auch das Eigentum an der Immobilie, aber das Eigentum fällt im Falle eines Zahlungsausfalls auf den Kreditgeber zurück.

Die übrigen Staaten folgen der „Titeltheorie“, bei der der Kreditgeber das Eigentum an der Immobilie behält, bis die Hypothek abbezahlt ist. In Staaten, in denen der Kreditgeber noch den Titel hält, enthält der Hypothekenvertrag wahrscheinlich eine Defeasance-Klausel. Aufhebungsklauseln basieren auf dem Konzept der Aufhebung,. die eine Urkunde oder einen Vertrag annulliert.

Die Staaten, die sich der Titeltheorie anschließen, sind Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Georgia, Idaho, Mississippi, Missouri, Nebraska, Nevada, North Carolina, Oregon, South Dakota, Tennessee, Texas, Utah, Virginia, Washington, West Virginia und Wyoming sowie Washington, DC

Letztendlich tritt eine Entschuldung ein, wenn der Kreditnehmer alle Zahlungen für das Darlehen geleistet hat und dem Kreditgeber nichts mehr schuldet.

Alternative Verwendungen für eine Defeasance-Klausel

In einigen Situationen können Defeasance-Klauseln auch zur Übertragung alternativer Sicherheiten verwendet werden. Insbesondere könnte der Kreditnehmer zu einem bestimmten Zeitpunkt während der Kreditlaufzeit andere Vermögenswerte als Ersatz für die Immobilie als Sicherheit bereitstellen.

Eine solche Entschuldungsklausel könnte es dem Kreditnehmer ermöglichen, vor Ablauf der Kreditlaufzeit Eigentum an der Immobilie zu erlangen, indem er ausreichend alternative Sicherheiten stellt. Die alternativen Sicherheiten können Anlagevermögenswerte oder andere Immobilien umfassen.

Ausnahmen von der Aufhebungsklausel

Wie bereits erwähnt, erlauben Staaten, die der Titeltheorie folgen, einem Kreditgeber, das Eigentum an einer Immobilie zu halten, bis die Hypothek vollständig abbezahlt ist. Zu diesem Zeitpunkt kann der Kreditgeber die Urkunde an den Kreditnehmer freigeben, wie in der Defeasance-Klausel des Hypothekenvertrags vorgeschrieben. Derzeit folgen 20 Bundesstaaten sowie der oben aufgeführte District of Columbia der Titeltheorie.

Die restlichen 30 Staaten sind Ausnahmen. In diesen Staaten enden Hypothekenverträge einfach, wenn alle Zahlungen geleistet wurden, und enthalten keine Defeasance-Klausel.

Höhepunkte

• Defeasance-Klauseln gelten nur in Staaten, in denen die Hypothekengesetze der „Titeltheorie“ folgen.

• Eine Entschuldungsklausel in einer Hypothek sieht vor, dass der Kreditnehmer das Eigentum an der Immobilie erhält, sobald die Hypothek vollständig abbezahlt ist.

• In Staaten, die entweder der „Lien Theory“ oder der „Intermediate Theory“ folgen, besitzt der Kreditnehmer von Anfang an das Eigentum an der Immobilie, obwohl der Kreditgeber die Immobilie zwangsverpfänden kann, wenn der Kreditnehmer ausfällt.