Cláusula de anulación
¿Qué es una cláusula de anulación?
Una cláusula de anulación es una disposición en algunos contratos hipotecarios que indica que el prestatario recibirá el título de propiedad una vez que se hayan realizado todos los pagos de la hipoteca.
Cómo funciona una cláusula de anulación en bienes raíces
En un préstamo hipotecario típico, la casa u otra propiedad sirve como garantía. Eso permite que el prestamista recupere su dinero si el prestatario no paga el préstamo.
Los estados difieren en cómo funciona ese proceso. En los estados que siguen la “teoría del gravamen”, el prestatario tiene el título de la propiedad, pero el prestamista tiene un gravamen sobre la propiedad y puede ejecutarla si el prestatario no cumple. En los estados que siguen lo que se conoce como "teoría intermedia", el prestatario también tiene el título de la propiedad, pero el título vuelve al prestamista en caso de incumplimiento.
Los estados restantes siguen la "teoría del título", en la que el prestamista retiene el título de la propiedad hasta que se paga la hipoteca. En los estados donde el prestamista aún posee el título, es probable que el contrato hipotecario contenga una cláusula de anulación. Las cláusulas de defeasance se basan en el concepto de defeasance,. que anula una escritura o contrato.
Los estados que suscriben la teoría del título son Alaska, Arizona, California, Colorado, Georgia, Idaho, Mississippi, Missouri, Nebraska, Nevada, Carolina del Norte, Oregón, Dakota del Sur, Tennessee, Texas, Utah, Virginia, Washington, Virginia Occidental y Wyoming, así como Washington, DC
En última instancia, la anulación ocurre cuando el prestatario termina de hacer todos los pagos del préstamo y ya no le debe nada al prestamista.
Usos alternativos para una cláusula de anulación
En algunas situaciones, las cláusulas de liquidación también pueden usarse para transferir garantías alternativas. Específicamente, el prestatario podría proporcionar otros activos para reemplazar los bienes inmuebles como garantía en algún momento durante el préstamo.
Este tipo de cláusula de anulación podría hacer posible que el prestatario obtenga la propiedad del título de propiedad antes de que finalice el préstamo al proporcionar suficiente garantía alternativa. La garantía alternativa podría incluir activos de inversión u otra propiedad.
Excepciones a la cláusula de anulación
Como se mencionó anteriormente, los estados que siguen la teoría del título permiten que un prestamista mantenga el título de una propiedad hasta que la hipoteca se haya pagado por completo. En ese momento, el prestamista puede liberar la escritura al prestatario según lo prescrito en la cláusula de anulación del contrato hipotecario. Actualmente, 20 estados más el Distrito de Columbia, enumerados anteriormente, siguen la teoría del título.
Los 30 estados restantes son excepciones. En esos estados, los contratos hipotecarios simplemente finalizan cuando se han realizado todos los pagos y no incluirán una cláusula de anulación.
Reflejos
Las cláusulas de anulación se aplican solo en los estados donde las leyes hipotecarias siguen la "teoría del título".
Una cláusula de anulación en una hipoteca prevé que el prestatario reciba el título de la propiedad una vez que la hipoteca haya sido pagada en su totalidad.
En los estados que siguen la "teoría del gravamen" o la "teoría intermedia", el prestatario tiene el título de la propiedad desde el inicio del préstamo, aunque el prestamista puede ejecutar la propiedad si el prestatario no cumple.
