Eksmisja

Co to jest eksmisja?

Eksmisja to proces cywilny, w ramach którego właściciel może legalnie usunąć najemcę z wynajmowanej przez niego nieruchomości. Eksmisja może nastąpić, gdy najemca przestanie płacić czynsz, gdy naruszone zostaną warunki umowy najmu lub w innych sytuacjach dozwolonych przez prawo.

Eksmisje w Stanach Zjednoczonych są regulowane przez poszczególne stany i niektóre gminy. Wynajmujący są zobowiązani do poinformowania lokatorów, że są eksmitowani za pomocą zawiadomienia, które określa przyczynę eksmisji i liczbę dni przed rozpoczęciem postępowania eksmisyjnego.

Jak działa eksmisja

Nieruchomości na wynajem oraz wszystkie strony zaangażowane w umowy najmu podlegają prawu właściciel-najemca. Właściciele nie mogą eksmitować lokatorów bez ważnej przyczyny. Przyczyny obejmują niepłacenie czynszu, odszkodowanie, nielegalną działalność, naruszenie warunków najmu lub chęć przejęcia nieruchomości przez wynajmującego. Według badań przeprowadzonych przez Laboratorium Eksmisji Uniwersytetu Princeton, najczęstszą przyczyną eksmisji jest niezapłacony czynsz. Niektóre stany zezwalają właścicielom nieruchomości na eksmisję najemców do woli, nawet jeśli nie zrobili nic złego. Ci najemcy mogą być chronieni w stanach, które zezwalają na eksmisje bez winy, zwłaszcza jeśli sądy uznają działanie za dyskryminujące lub odwetowe.

Przepisy dotyczące eksmisji różnią się w zależności od stanu i gminy, ale proces jest dość jednolity. Wynajmujący wystawia lokatorowi nakaz eksmisji, dając mu kilka dni na zapłacenie czynszu lub naprawienie szkód. Jeśli ten okres kończy się bez rozstrzygnięcia, wynajmujący może wnieść pozew o eksmisję przeciwko najemcy. Oprócz eksmisji skarżący może ubiegać się o rekompensatę finansową za niezapłacony czynsz i koszty mediów, zniszczenie mienia, spóźnione opłaty i koszty sądowe.

Sprawy są zazwyczaj rozpatrywane w sądach rejonowych, sądach do spraw drobnych roszczeń lub sądach mieszkaniowych. Zarówno właściciele, jak i najemcy są zobowiązani do stawienia się i mogą ubiegać się o zastępstwo prawne. Sądy wymagają dowodów wykroczenia, w tym zdjęć, wiadomości e-mail, wiadomości tekstowych, innych dokumentów i zeznań świadków, które mogą wspierać sprawę każdej ze stron.

Sędzia wysłuchał zeznań i przegląda wszelkie dowody przed podjęciem decyzji o eksmisji lub odrzuceniu sprawy właściciela. Sędzia może również zadecydować, czy w sprawie zasądzić odszkodowanie pieniężne iw jakiej wysokości. Jeśli najemca nie stawi się w sądzie, zazwyczaj automatycznie otrzymuje wyrok eksmisji, o ile obecny jest właściciel lub przedstawiciel prawny.

##Eksmisje i COVID-19

W odpowiedzi na pandemię COVID-19 Kongres tymczasowo zabronił eksmisji poprzez ustawę o pomocy, pomocy i bezpieczeństwie ekonomicznym (CARES) w związku z koronawirusem. Eksmisje zostały zakazane na 120 dni dla osób otrzymujących federalną pomoc mieszkaniową lub w domach z kredytami hipotecznymi wspieranymi przez władze federalne, w tym finansowanymi przez Fannie Mae, Freddie Mac lub Federal Housing Administration (FHA).

Pierwotny zakaz, który wygasł 24 lipca 2020 r., zabraniał właścicielom składania nowych spraw o eksmisję z powodu niezapłaconego czynszu. Moratorium dotyczyło około 28% 43,8 mln gospodarstw domowych najemców w kraju, według analizy przeprowadzonej przez Urban Institute.

Centra Kontroli i Zapobiegania Chorobom (CDC) zabroniły następnie eksmisji wielu najemców ze względów zdrowia publicznego. Pierwotny rozkaz, wydany we wrześniu. 4, 2020 był kilkakrotnie przedłużany. Ze względu na szybkie rozprzestrzenianie się wariantu Delta, CDC wydała nowy rozkaz, z dniem 3 sierpnia 2021 r., tymczasowo zakazujący eksmisji w hrabstwach o znacznym lub wysokim poziomie rozprzestrzenienia się społeczności. Nowy nakaz miał wygasnąć 3 października 2021 r., ale został unieważniony przez Sąd Najwyższy 26 sierpnia 2021 r. W niektórych stanach i miejscowościach nadal mogą obowiązywać zakazy i inne zabezpieczenia.

Chociaż Sąd Najwyższy odrzucił ostatnie przedłużenie przez CDC poprzedniego moratorium na eksmisje i przejęcia nieruchomości, nadal dostępna jest pomoc. Ustawa o skonsolidowanych przydziałach z 2021 r. uchwalona w grudniu 2020 r. zapewniła 25 miliardów dolarów na program pomocy w nagłych wypadkach Skarbu Państwa.

Najemcy potrzebujący pomocy powinni zapoznać się ze stroną internetową National Low Income Housing Coalition, która zawiera listę wszystkich aktualnie dostępnych programów z możliwością przeszukiwania.

Aby zakwalifikować się do wstępnego moratorium, najemca musi zarabiać mniej niż 99 000 USD rocznie (198 000 USD dla par) i podpisać deklarację, że wyczerpali wszelkie wysiłki, aby zapłacić czynsz i prawdopodobnie zostaną bezdomni z powodu eksmisji.

Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) ogłosiła 24 września 2021 r., że Fannie Mae i Freddie Mac będą nadal oferować wyrozumiałość wobec COVID-19 właścicielom nieruchomości wielorodzinnych, którzy doświadczają trudności finansowych z powodu zagrożenia COVID-19.

Zalety i wady eksmisji

Dla właścicieli

Eksmisje pozwalają właścicielom na usunięcie niesfornych najemców, a także tych, którzy nie płacą czynszu na czas lub w ogóle. Chociaż może to być kosztowne, właściciele mogą skorzystać na przeprowadzeniu postępowania eksmisyjnego w celu ochrony interesów ich własności. Eksmitując niepożądanego lokatora, właściciel może udostępnić swoją nieruchomość lepszym, bardziej odpowiedzialnym lokatorom.

Dla najemców

Skutki eksmisji mogą być długotrwałe dla lokatorów. Na przykład, gdy dana osoba składa wniosek o wynajem nowego domu, wniosek prawdopodobnie zapyta, czy kiedykolwiek wcześniej była eksmitowana.

Mimo to, wcześniejsza eksmisja nie może całkowicie zdyskwalifikować osoby z najmu. Niektórzy właściciele mogą po prostu chcieć dowiedzieć się więcej o warunkach eksmisji. Na przykład, jeśli właściciel zdecydował się sprzedać mieszkanie jako kondominium i zgodnie z prawem eksmitował najemców, to prawdopodobnie nie wpłynie to negatywnie na jego pogląd na potencjalnego najemcę.

###Dla społeczeństwa

Badania pokazują również, że wysokie wskaźniki eksmisji mają szkodliwy wpływ na całe społeczeństwo. Destabilizując rodziny, dzielnice o wysokim poziomie eksmisji stają się bardziej podatne na przestępczość.

Wysokie wskaźniki eksmisji wiążą się również z wysokimi kosztami finansowymi dla miast, które często tracą podatki od nieruchomości i zaległe rachunki za media, a także mogą być zmuszone do płacenia więcej za schroniska i usługi socjalne.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Proces eksmisji zwykle rozpoczyna się od zawiadomienia od właściciela, w którym zwraca się do najemcy o naprawienie określonych warunków.

• Wynajmujący może podjąć decyzję o eksmisji najemcy za niepłacenie czynszu, odszkodowanie, nielegalną działalność, naruszenie warunków najmu lub jeśli wynajmujący chce przejąć nieruchomość.

• Jeśli najemca nie zapewni środka zaradczego, wynajmujący może wszcząć postępowanie eksmisyjne przez sąd.

• Sędziowie wysłuchują zeznań, przeglądają dowody i decydują, czy eksmitować, czy odrzucić wniosek właściciela.

• Eksmisja to nakazane przez sąd usunięcie najemcy z lokalu, w którym mieszka.