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퇴거란?

임대인 이 임대 부동산에서 세입자 를 법적으로 퇴거시킬 수 있는 민사 절차 입니다. 퇴거는 임차인이 임대료 지불을 중단할 때, 임대 계약 조건을 위반할 때 또는 법이 허용하는 기타 상황에서 발생할 수 있습니다.

미국의 퇴거는 개별 주와 특정 지방 자치 단체에서 관리합니다. 집주인은 퇴거 사유와 퇴거 절차가 시작되기 전 일수를 명시한 통지서와 함께 퇴거 예정임을 세입자에게 알려야 합니다.

퇴거 작동 방식

임대 계약 에 관련된 모든 당사자 는 집주인-세입자 법률의 적용을 받습니다. 집주인은 정당한 이유 없이 세입자를 퇴거시킬 수 없습니다. 이유는 임대료 미납, 손해, 불법 활동, 임대 조건 위반 또는 집주인이 해당 부동산을 점유하기를 원하는 경우입니다. Princeton University의 Eviction Lab의 연구에 따르면 미납 임대료가 퇴거의 가장 일반적인 이유입니다. 일부 주에서는 부동산 소유자가 아무 잘못 이 없더라도 마음대로 세입자 를 퇴거시킬 수 있습니다. 이러한 세입자는 무과실 퇴거를 허용하는 주에서 보호될 수 있습니다. 특히 법원에서 그 조치가 차별적이거나 보복 적이라고 판단하는 경우에는 더욱 그렇습니다.

퇴거법은 주와 지방 자치 단체에 따라 다르지만 절차는 상당히 균일합니다. 집주인은 세입자에게 퇴거 통지서를 제공하여 임대료를 지불하거나 손해를 수리할 수 있는 일수를 제공합니다. 이 기간이 해결되지 않고 종료되면 임대인은 임차인을 상대로 퇴거 소송을 제기할 수 있습니다. 고소인은 퇴거 외에 미납 임대료 및 공과금, 재산 피해, 연체료 및 법원 비용에 대해 재정적 배상을 청구할 수 있습니다 .

사건은 일반적으로 지방 법원, 소액 청구 법원 또는 주택 법원에서 심리됩니다. 집주인과 세입자 모두 참석해야 하며 법적 대리인을 구할 수 있습니다. 법원은 사진, 이메일, 문자 메시지, 기타 문서 및 각 당사자의 사건을 뒷받침할 수 있는 증인 증언을 포함하여 위법 행위에 대한 증거를 요구합니다.

판사는 집주인의 사건을 퇴거시키거나 거부하기로 결정하기 전에 증언을 듣고 증거를 검토합니다. 판사는 또한 사건에 대한 금전적 손해 배상을 결정할 것인지 여부와 금액을 결정할 수 있습니다. 세입자가 법원에 출두하지 않으면 일반적으로 집주인이나 법적 대리인이 있는 한 자동으로 퇴거 판결을 받습니다.

##퇴거와 코로나19

의회는 COVID-19 전염병에 대응하여 코로나바이러스 원조, 구호 및 경제 안보법(CARES)을 통해 일시적으로 퇴거를 금지했습니다. Fannie Mae, Freddie Mac 또는 FHA( Federal Housing Administration ) 가 자금을 지원하는 주택을 포함하여 연방 주택 지원을 받거나 연방 지원 모기지가 있는 주택에 거주하는 사람들의 퇴거는 120일 동안 금지되었습니다 .

2020년 7월 24일에 종료된 원래 금지령은 임대료 미납으로 인해 집주인이 새로운 퇴거 소송을 제기하는 것을 금지했습니다. 어반 인스티튜트(Urban Institute)의 분석에 따르면 이 모라토리엄은 전국 4380만 세입자 가구의 약 28%에 적용됐다.

질병 통제 예방 센터(CDC)는 공중 보건을 이유로 많은 세입자에 대한 퇴거를 금지했습니다. 원래 주문은 9월에 발행되었습니다. 2020년 4월 4일, 여러 차례 연장되었습니다. Delta 변종의 급속한 확산으로 인해 CDC는 2021년 8월 3일 발효되는 새로운 명령을 발표하여 커뮤니티 확산이 상당하거나 높은 카운티의 퇴거를 일시적으로 금지했습니다. 새로운 명령은 2021년 10월 3일에 만료될 예정이었으나 2021년 8월 26일 대법원에 의해 기각되었습니다. 일부 주와 지역은 여전히 금지 및 기타 보호 조치를 받을 수 있습니다.

대법원은 퇴거 및 압류에 대한 이전의 유예 기간에 대한 CDC의 최근 연장을 기각했지만 여전히 도움을 받을 수 있습니다. 2020년 12월에 통과된 2021년 통합 세출법 법안은 미 재무부 긴급 임대 지원 프로그램에 250억 달러를 제공했습니다.

도움이 필요한 세입자는 현재 이용 가능한 모든 프로그램의 검색 가능한 목록을 제공하는 전국 저소득 주택 연합의 웹사이트를 참조해야 합니다.

초기 모라토리엄 자격을 얻으려면 세입자는 연간 $99,000(커플의 경우 $198,000) 미만을 벌어야 하며 집세를 지불하기 위한 모든 노력을 다했으며 퇴거로 인해 노숙자가 될 가능성이 있다는 선언에 서명해야 합니다.

FHFA(Federal Housing Finance Agency)는 2021년 9월 24일에 Fannie Mae와 Freddie Mac이 COVID-19 비상 사태로 인해 재정적 어려움을 겪는 다가구 부동산 소유주에게 COVID-19 관용을 계속 제공할 것이라고 발표했습니다.

퇴거의 장점과 단점

집주인용

퇴거는 집주인이 제때 또는 전혀 임대료를 지불하지 않는 세입자뿐만 아니라 제멋대로인 세입자를 제거할 수 있도록 합니다. 비용이 많이 들 수 있지만 집주인은 재산의 이익을 보호하기 위해 퇴거 절차를 거쳐 이익을 얻을 수 있습니다. 원하지 않는 세입자를 퇴거시킴으로써 집주인은 자신의 재산을 더 낫고 책임감 있는 세입자에게 공개할 수 있습니다.

세입자용

퇴거의 영향은 세입자에게 오래 지속될 수 있습니다. 예를 들어, 사람이 새 집에 대한 임대 신청서를 제출할 때 신청서는 이전에 퇴거된 적이 있는지 묻습니다.

그러나 이전에 퇴거를 당했다고 해서 임대차 계약 자격이 완전히 박탈되는 것은 아닙니다. 일부 집주인은 단순히 퇴거 조건에 대해 더 알고 싶어할 수 있습니다. 예를 들어, 집주인이 아파트를 콘도미니엄 으로 판매하기로 결정 하고 합법적으로 세입자를 퇴거시켰다면 잠재적인 세입자에 대한 집주인의 견해에 부정적인 영향을 미치지 않을 것입니다.

###사회를 위해

연구에 따르면 높은 퇴거율은 사회 전반에 해로운 영향을 미칩니다. 가족을 불안정하게 만들면 퇴거율이 높은 지역이 범죄에 더 취약해집니다.

높은 퇴거율은 또한 도시에 막대한 재정적 비용을 초래합니다. 도시는 재산세와 미지불된 공과금을 잃는 경우가 많으며 대피소와 사회 서비스에 더 많은 비용을 지불해야 할 수도 있습니다.

##하이라이트

• 퇴거 절차는 일반적으로 세입자에게 특정 조건을 개선하도록 요청하는 집주인의 통지로 시작됩니다.

• 임대인은 임대료 미납, 손해, 불법 행위, 임대 조건 위반 또는 임대인이 부동산을 점유하려는 경우 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.

• 세입자가 구제책을 제공하지 않으면 집주인은 법원을 통해 퇴거 절차를 시작할 수 있습니다.

• 판사는 증언을 듣고 증거를 검토하고 집주인의 요청을 퇴거 또는 거부할지 여부를 결정합니다.

• 퇴거는 법원 명령으로 세입자가 거주하는 부동산에서 세입자를 제거하는 것입니다.