Pengusiran

Apakah Pengusiran?

Pengusiran ialah proses sivil di mana tuan tanah boleh mengeluarkan penyewa secara sah daripada harta sewa mereka. Pengusiran mungkin berlaku apabila penyewa berhenti membayar sewa, apabila syarat perjanjian sewa dilanggar, atau dalam situasi lain yang dibenarkan oleh undang-undang.

Pengusiran di Amerika Syarikat ditadbir oleh negeri individu dan majlis perbandaran tertentu. Tuan tanah dikehendaki memaklumkan penyewa mereka diusir dengan notis yang menyatakan sebab pengusiran dan bilangan hari sebelum prosiding pengusiran bermula.

Cara Pengusiran Berfungsi

Hartanah sewa dan semua pihak yang terlibat dalam perjanjian pajakan adalah tertakluk kepada undang-undang tuan tanah-penyewa. Tuan tanah tidak boleh mengusir penyewa tanpa alasan yang baik. Sebabnya termasuk tidak membayar sewa, ganti rugi, aktiviti yang menyalahi undang-undang, melanggar syarat pajakan, atau jika tuan rumah ingin mengambil milik harta itu. Sewa tidak dibayar adalah sebab paling biasa untuk pengusiran, menurut penyelidikan oleh Makmal Pengusiran Universiti Princeton. Sesetengah negeri membenarkan pemilik hartanah mengusir penyewa sesuka hati walaupun mereka tidak melakukan apa-apa kesalahan. Penyewa ini mungkin dilindungi di negeri yang membenarkan pengusiran tanpa kesalahan, terutamanya jika mahkamah menganggap tindakan itu mendiskriminasi atau membalas dendam.

Undang-undang pengusiran berbeza mengikut negeri dan perbandaran, tetapi prosesnya agak seragam. Tuan tanah memberikan notis pengusiran kepada penyewa mereka, memberi mereka beberapa hari untuk membayar sewa atau membetulkan sebarang kerosakan. Jika tempoh itu berakhir tanpa penyelesaian, maka tuan tanah boleh memfailkan saman pengusiran terhadap penyewa. Pengadu boleh mendapatkan pengembalian kewangan untuk kos sewa dan utiliti yang tidak dibayar, kerosakan pada harta benda, bayaran lewat dan kos mahkamah sebagai tambahan kepada pengusiran.

Kes biasanya dibicarakan di mahkamah daerah, mahkamah tuntutan kecil, atau mahkamah perumahan. Kedua-dua tuan tanah dan penyewa dikehendaki hadir dan boleh mendapatkan perwakilan undang-undang. Mahkamah memerlukan bukti salah laku, termasuk foto, e-mel, mesej teks, dokumen lain dan keterangan saksi yang mungkin menyokong kes setiap pihak.

Seorang hakim mendengar keterangan dan menyemak sebarang bukti sebelum membuat keputusan untuk mengusir atau menafikan kes tuan tanah. Hakim juga boleh memutuskan sama ada untuk memberikan ganti rugi kewangan dalam kes itu dan berapa banyak. Jika penyewa gagal hadir di mahkamah, mereka biasanya menerima penghakiman pengusiran secara automatik, selagi tuan tanah atau wakil sah hadir.

##Pengusiran dan COVID-19

Kongres melarang sementara pengusiran melalui Akta Bantuan, Bantuan dan Keselamatan Ekonomi (CARES) Coronavirus sebagai tindak balas kepada pandemik COVID-19. Pengusiran diharamkan selama 120 hari untuk orang yang mendapat bantuan perumahan persekutuan atau di rumah dengan gadai janji yang disokong oleh persekutuan, termasuk yang dibiayai oleh Fannie Mae, Freddie Mac atau Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA).

Larangan asal, yang berakhir pada 24 Julai 2020, melarang tuan tanah memfailkan kes pengusiran baharu kerana sewa yang tidak dibayar. Moratorium digunakan untuk kira-kira 28% daripada 43.8 juta isi rumah penyewa negara, menurut analisis oleh Institut Perbandaran.

Pusat Kawalan dan Pencegahan Penyakit (CDC) kemudiannya melarang pengusiran untuk ramai penyewa atas alasan kesihatan awam. Perintah asal, dikeluarkan pada Sept. 4, 2020, telah dilanjutkan beberapa kali. Disebabkan oleh penyebaran varian Delta yang pantas, CDC mengeluarkan perintah baharu, berkuat kuasa 3 Ogos 2021, melarang sementara pengusiran di daerah yang mempunyai tahap penyebaran komuniti yang besar atau tinggi. Perintah baharu itu ditetapkan untuk tamat tempoh pada 3 Oktober 2021, tetapi telah dibatalkan oleh Mahkamah Agung pada 26 Ogos 2021. Sesetengah negeri dan lokaliti mungkin masih mempunyai larangan dan perlindungan lain.

Walaupun Mahkamah Agung menolak lanjutan terbaharu CDC bagi moratorium sebelumnya mengenai pengusiran dan perampasan, masih ada bantuan yang tersedia. Akta Peruntukan Disatukan, 2021 yang diluluskan pada Disember 2020, menyediakan $25 bilion kepada program Bantuan Sewaan Kecemasan Perbendaharaan AS.

Penyewa yang memerlukan bantuan harus merujuk laman web Gabungan Perumahan Berpendapatan Rendah Nasional, yang menyediakan senarai yang boleh dicari bagi semua program yang tersedia pada masa ini.

Untuk melayakkan diri untuk moratorium awal, penyewa mesti membuat kurang daripada $99,000 setahun ($198,000 untuk pasangan) dan menandatangani pengisytiharan bahawa mereka telah menghabiskan semua usaha untuk membayar sewa dan berkemungkinan menjadi gelandangan kerana pengusiran.

Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA) mengumumkan pada 24 September 2021, bahawa Fannie Mae dan Freddie Mac akan terus menawarkan kesabaran COVID-19 kepada pemilik harta berbilang keluarga yang mengalami kesulitan kewangan akibat kecemasan COVID-19.

Kelebihan dan Kekurangan Pengusiran

Untuk Tuan Tanah

Pengusiran membenarkan tuan tanah mengalih keluar penyewa yang tidak dikawal, serta mereka yang tidak membayar sewa tepat pada masanya atau sama sekali. Walaupun ia boleh mahal, tuan-tuan tanah boleh mendapat manfaat dengan melalui prosiding pengusiran untuk melindungi kepentingan harta mereka. Dengan mengusir penyewa yang tidak diingini, tuan tanah boleh membuka harta mereka kepada penyewa yang lebih baik dan lebih bertanggungjawab.

Untuk penyewa

Kesan pengusiran boleh bertahan lama untuk penyewa. Sebagai contoh, apabila seseorang mengemukakan permohonan sewa untuk rumah baharu, permohonan itu mungkin akan bertanya sama ada mereka pernah diusir sebelum ini.

Namun, pengusiran sebelum ini mungkin tidak sepenuhnya membatalkan kelayakan seseorang daripada pajakan. Sesetengah tuan tanah mungkin hanya ingin mengetahui lebih lanjut tentang syarat pengusiran. Sebagai contoh, jika tuan tanah memutuskan untuk menjual apartmen sebagai kondominium dan mengusir penyewa secara sah untuk berbuat demikian, maka itu tidak mungkin menjejaskan pandangan tuan tanah terhadap bakal penyewa secara negatif.

###Untuk Masyarakat

Penyelidikan juga mendedahkan bahawa kadar pengusiran yang tinggi mempunyai kesan buruk kepada masyarakat secara amnya. Dengan menggugat kestabilan keluarga, kawasan kejiranan yang diusir tinggi menjadi lebih terdedah kepada jenayah.

Kadar pengusiran yang tinggi juga mendatangkan kos kewangan yang tinggi kepada bandar, yang sering kehilangan cukai harta tanah dan bil utiliti tertunggak dan mungkin perlu membayar lebih untuk tempat perlindungan dan perkhidmatan sosial.

##Sorotan

Proses pengusiran biasanya bermula dengan notis daripada tuan tanah yang meminta penyewa membetulkan syarat tertentu.
Tuan rumah boleh memutuskan untuk mengusir penyewa kerana tidak membayar sewa, kerosakan, aktiviti haram, melanggar syarat pajakan, atau jika tuan tanah ingin mengambil milik harta itu.
Jika penyewa tidak memberikan remedi, maka tuan tanah boleh memulakan prosiding pengusiran melalui mahkamah.
Hakim mendengar keterangan, menyemak bukti dan memutuskan sama ada untuk mengusir atau menolak permintaan tuan tanah.
Pengusiran ialah perintah mahkamah mengeluarkan penyewa dari harta tempat mereka tinggal.