驱逐

什么是驱逐？

驱逐是房东可以合法地将租户从其出租物业中移除的民事程序。当租户停止支付租金、违反租赁协议的条款或法律允许的其他情况时，可能会发生驱逐。

美国的驱逐由个别州和某些市政府管理。房东必须通知租户他们被驱逐，并发出通知，说明驱逐的原因和驱逐程序开始前的天数。

驱逐如何运作

租赁协议中涉及的所有各方均受房东-租户法律的约束。房东不能没有正当理由驱逐租户。原因包括不支付租金、损坏、非法活动、违反租约条款，或者房东希望占有该房产。根据普林斯顿大学驱逐实验室的研究，未付租金是最常见的驱逐原因。一些州允许业主随意驱逐租户，即使他们没有做错任何事。在允许无过错驱逐的州，这些租户可能会受到保护，尤其是在法院认为该行为具有歧视性或报复性的情况下。

驱逐法律因州和市而异，但程序相当统一。房东向他们的租户发出驱逐通知，给他们几天的时间来支付租金或修复任何损失。如果该期限没有解决，那么房东可以对租客提起驱逐诉讼。除驱逐外，投诉人可就未付租金和水电费、财产损失、滞纳金和法庭费用寻求经济赔偿。

案件通常在地区法院、小额索赔法院或住房法院审理。房东和租客都必须出席并可以寻求法律代表。法院要求提供不法行为的证据，包括照片、电子邮件、短信、其他文件以及可能支持各方案件的证人证词。

在决定驱逐或拒绝房东的案件之前，法官会听取证词并审查任何证据。法官还可以决定是否在案件中判给金钱赔偿以及赔偿金额。如果租客没有出庭，只要房东或法定代表在场，他们通常会自动收到驱逐判决。

驱逐和 COVID-19

为应对 COVID-19 大流行，国会通过《冠状病毒援助、救济和经济安全 (CARES) 法案》暂时禁止驱逐。 120 天内禁止驱逐领取联邦住房援助的人或拥有联邦支持抵押贷款的房屋，包括由房利美、房地美或联邦住房管理局(FHA) 资助的房屋。

原禁令于 2020 年 7 月 24 日结束，禁止房东因未付租金而提出新的驱逐案件。根据城市研究所的分析，该禁令适用于全国 4380 万租房家庭中的大约 28%。

疾病控制和预防中心 (CDC) 随后以公共卫生为由禁止驱逐许多租户。原订单于 2020 年 9 月 4 日发布，已多次延期。由于 Delta 变种的迅速传播，CDC 发布了一项新命令，自 2021 年 8 月 3 日起生效，暂时禁止在社区传播大量或高度传播的县进行驱逐。新命令原定于 2021 年 10 月 3 日到期，但于 2021 年 8 月 26 日被最高法院驳回。一些州和地方可能仍然有禁令和其他保护措施。

尽管最高法院驳回了 CDC 对先前暂停驱逐和取消抵押品赎回权的最新延期，但仍有可用的帮助。 2020 年 12 月通过的 2021 年综合拨款法案法案为美国财政部紧急租金援助计划提供了 250 亿美元。

需要帮助的租房者应查阅全国低收入住房联盟的网站，该网站提供了当前可用的所有计划的可搜索列表。

为了符合最初的暂停条件，租房者每年的收入必须低于 99,000 美元（夫妇为 198,000 美元），并签署一份声明，表示他们已用尽一切努力支付租金，并可能因被驱逐而无家可归。

联邦住房金融局 (FHFA) 于 2021 年 9 月 24 日宣布，房利美和房地美将继续向因 COVID-19 紧急情况而陷入财务困境的多户业主提供 COVID-19 宽容。

##驱逐的优点和缺点

对于房东

驱逐允许房东驱逐不守规矩的租户，以及那些不按时或根本不支付租金的租户。尽管代价高昂，但房东可以通过驱逐程序来保护其财产利益，从而从中受益。通过驱逐不受欢迎的租户，房东可以向更好、更负责任的租户开放他们的财产。

租户

驱逐对租户的影响可能会持续很长时间。例如，当一个人提交新房的租赁申请时，申请可能会询问他们以前是否曾被驱逐过。

尽管如此，之前的驱逐可能不会完全取消一个人的租约资格。一些房东可能只是想了解更多关于驱逐条款的信息。例如，如果房东决定将公寓作为共管公寓出售并合法驱逐租户这样做，那么这不太可能对房东对潜在租户的看法产生负面影响。

为社会

研究还表明，高搬迁率对整个社会都有不利影响。通过破坏家庭的稳定，高驱逐社区变得更容易受到犯罪的影响。

高搬迁率也给城市带来了沉重的财务成本，城市往往会失去财产税和未付的水电费，并且可能不得不为避难所和社会服务支付更多费用。

＃＃强调

驱逐程序通常从房东发出通知要求租户纠正某些条件开始。
房东可以决定驱逐未支付租金、损坏、非法活动、违反租约条款或房东希望占有该房产的租户。
如果租户不提供补救措施，那么房东可以通过法院开始驱逐程序。
法官听取证词，审查证据，并决定是驱逐还是拒绝房东的请求。
驱逐是法院下令将租户从他们居住的房产中搬走。