Desalojo
¿Qué es el desalojo?
El desalojo es el proceso civil por el cual un arrendador puede sacar legalmente a un inquilino de su propiedad de alquiler. El desalojo puede ocurrir cuando el inquilino deja de pagar el alquiler, cuando se incumplen los términos del contrato de alquiler o en otras situaciones permitidas por la ley.
Los desalojos en los Estados Unidos se rigen por estados individuales y ciertos municipios. Los propietarios deben informar a los inquilinos que están siendo desalojados con un aviso que especifica el motivo del desalojo y la cantidad de días antes de que comiencen los procedimientos de desalojo.
Cómo funciona el desalojo
propiedades de alquiler y todas las partes involucradas en los contratos de arrendamiento están sujetas a las leyes de propietarios e inquilinos. Los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos sin una buena causa. Las razones incluyen falta de pago del alquiler, daños, actividad ilegal, violación de los términos de un contrato de arrendamiento o si el propietario desea tomar posesión de la propiedad. El alquiler impago es la razón más común de desalojo, según una investigación del Laboratorio de desalojos de la Universidad de Princeton. Algunos estados permiten que los dueños de propiedades desalojen a los inquilinos a voluntad, incluso cuando no han hecho nada malo. Estos inquilinos pueden estar protegidos en estados que permiten desalojos sin culpa, especialmente si los tribunales consideran que la acción es discriminatoria o de represalia.
Las leyes de desalojo varían según el estado y el municipio, pero el proceso es bastante uniforme. Un propietario proporciona un aviso de desalojo a su inquilino, dándole una cantidad de días para pagar el alquiler o reparar los daños. Si ese período termina sin resolución, entonces el arrendador puede presentar una demanda de desalojo contra el arrendatario. Un denunciante puede solicitar una restitución financiera por el alquiler no pagado y los costos de servicios públicos, daños a la propiedad, recargos por pago atrasado y costos judiciales además del desalojo.
Los casos generalmente se escuchan en tribunales de distrito, tribunales de reclamos menores o tribunales de vivienda. Tanto los propietarios como los inquilinos deben asistir y pueden buscar representación legal. Los tribunales requieren evidencia de irregularidades, incluidas fotografías, correos electrónicos, mensajes de texto, otros documentos y testimonios de testigos que puedan respaldar el caso de cada parte.
Un juez escucha el testimonio y revisa cualquier evidencia antes de tomar la decisión de desalojar o negar el caso del arrendador. El juez también puede decidir si otorgar daños monetarios en el caso y cuánto. Si el arrendatario no comparece ante el tribunal, normalmente recibe una sentencia de desalojo automáticamente, siempre que el arrendador o un representante legal estén presentes.
Desalojos y COVID-19
El Congreso prohibió temporalmente los desalojos a través de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica de Coronavirus (CARES) en respuesta a la pandemia de COVID-19. Se prohibieron los desalojos durante 120 días para las personas que reciben asistencia federal para la vivienda o en viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal, incluidas las financiadas por Fannie Mae, Freddie Mac o la Administración Federal de Vivienda (FHA).
La prohibición original, que finalizó el 24 de julio de 2020, prohibía a los propietarios presentar nuevos casos de desalojo por falta de pago del alquiler. La moratoria se aplicó a aproximadamente el 28% de los 43,8 millones de hogares arrendatarios del país, según un análisis del Urban Institute.
Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) luego prohibieron el desalojo de muchos inquilinos por motivos de salud pública. La orden original, emitida el 4 de septiembre de 2020, se prorrogó varias veces. Debido a la rápida propagación de la variante Delta, los CDC emitieron una nueva orden, a partir del 3 de agosto de 2021, que prohíbe temporalmente los desalojos en condados con niveles sustanciales o altos de propagación comunitaria. La nueva orden expiraba el 3 de octubre de 2021, pero la Corte Suprema la anuló el 26 de agosto de 2021. Es posible que algunos estados y localidades aún tengan prohibiciones y otras protecciones.
Si bien la Corte Suprema rechazó la última extensión de los CDC de su moratoria anterior sobre desalojos y ejecuciones hipotecarias, todavía hay ayuda disponible. La Ley de Asignaciones Consolidadas, proyecto de ley de 2021 aprobado en diciembre de 2020, proporcionó $ 25 mil millones al programa de Asistencia de Alquiler de Emergencia del Tesoro de EE. UU.
Los inquilinos que necesiten asistencia deben consultar el sitio web de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos, que proporciona una lista de búsqueda de todos los programas actualmente disponibles.
Para calificar para la moratoria inicial, un inquilino debe haber ganado menos de $99,000 por año ($198,000 para parejas) y firmar una declaración de que agotó todos los esfuerzos para pagar el alquiler y es probable que se quede sin hogar debido al desalojo.
La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) anunció el 24 de septiembre de 2021 que Fannie Mae y Freddie Mac continuarían ofreciendo indulgencia por el COVID-19 a los propietarios de viviendas multifamiliares que experimentan dificultades financieras debido a la emergencia del COVID-19.
Ventajas y desventajas del desalojo
Para propietarios
Los desalojos permiten a los propietarios desalojar a los inquilinos rebeldes, así como a aquellos que no pagan el alquiler a tiempo o en absoluto. Aunque puede ser costoso, los propietarios pueden beneficiarse al pasar por procedimientos de desalojo para proteger los intereses de su propiedad. Al desalojar a un inquilino indeseable, un propietario puede abrir su propiedad a inquilinos mejores y más responsables.
Para inquilinos
Los efectos de un desalojo pueden ser duraderos para los inquilinos. Por ejemplo, cuando una persona presenta una solicitud de alquiler para una nueva casa, es probable que la solicitud le pregunte si alguna vez ha sido desalojada.
Aún así, es posible que tener un desalojo anterior no descalifique por completo a una persona para un contrato de arrendamiento. Es posible que algunos propietarios simplemente quieran saber más sobre los términos del desalojo. Por ejemplo, si un arrendador decide vender un apartamento como condominio y desaloja legalmente a los inquilinos para que lo hagan, es poco probable que eso afecte negativamente la opinión del arrendador sobre un posible inquilino.
Para la sociedad
La investigación también revela que las altas tasas de desalojo tienen efectos perjudiciales en la sociedad en general. Al desestabilizar a las familias, los vecindarios con muchos desalojos se vuelven más susceptibles a la delincuencia.
Las altas tasas de desalojo también tienen un alto costo financiero para las ciudades, que a menudo pierden impuestos sobre la propiedad y facturas de servicios públicos pendientes y pueden tener que pagar más por refugios y servicios sociales.
Reflejos
El proceso de desalojo normalmente comienza con un aviso del propietario que le pide al inquilino que subsane ciertas condiciones.
Un propietario puede decidir desalojar a un inquilino por falta de pago del alquiler, daños, actividad ilegal, violación de los términos de un contrato de arrendamiento, o si el propietario desea tomar posesión de la propiedad.
Si el inquilino no proporciona un remedio, entonces el propietario puede iniciar un proceso de desalojo a través de un tribunal.
Los jueces escuchan el testimonio, revisan la evidencia y deciden si desalojan o niegan la solicitud del arrendador.
Un desalojo es el retiro ordenado por la corte de un inquilino de la propiedad donde reside.
