Utkastelse

Hva er utkastelse?

Utkastelse er den sivile prosessen der en utleier lovlig kan fjerne en leietaker fra utleieeiendommen deres. Utkastelse kan skje når leietaker slutter å betale husleie, når vilkårene i leieavtalen brytes, eller i andre situasjoner som er tillatt ved lov.

Utkastelser i USA styres av individuelle stater og enkelte kommuner. Utleiere er pålagt å informere leietakere om at de blir kastet ut med et varsel som spesifiserer årsaken til utkastelsen og antall dager før utkastelsessak starter.

Hvordan utkastelse fungerer

Utleieeiendommer og alle parter som er involvert i leieavtaler er underlagt lover om utleier og leietakere. Huseiere kan ikke kaste ut leietakere uten god grunn. Årsakene inkluderer manglende betaling av husleie, skader, ulovlig aktivitet, brudd på vilkårene i en leieavtale, eller hvis utleier ønsker å ta eiendommen i besittelse. Ubetalt husleie er den vanligste årsaken til utkastelse, ifølge forskning fra Princeton Universitys Eviction Lab. Noen stater tillater eiendomseiere å kaste ut leietakere etter eget ønske selv når de ikke har gjort noe galt. Disse leietakerne kan være beskyttet i stater som tillater utkastelse uten skyld, spesielt hvis domstolene anser handlingen for å være diskriminerende eller gjengjeldende.

Utkastelseslover varierer fra stat og kommune, men prosessen er ganske enhetlig. En utleier gir en utkastelsesvarsel til leietakeren, og gir dem et antall dager til å betale husleie eller fikse eventuelle skader. Hvis denne perioden avsluttes uten vedtak, kan utleieren reise utkastelsessøksmål mot leietakeren. En klager kan søke økonomisk erstatning for ubetalte husleie og brukskostnader, skade på eiendommen, forsinkelsesgebyrer og sakskostnader i tillegg til utkastelsen.

Saker behandles vanligvis i tingrett, småkravsdomstol eller boligdomstol. Både utleiere og leietakere er pålagt å møte og kan søke juridisk representasjon. Domstoler krever bevis for urett, inkludert bilder, e-poster, tekstmeldinger, andre dokumenter og vitneforklaringer som kan støtte hver parts sak.

En dommer hørte vitnesbyrd og gjennomgår bevis før han tok en beslutning om å kaste ut eller nekte en utleiers sak. Dommeren kan også bestemme om det skal tilkjennes økonomisk erstatning i saken og hvor mye. Hvis leietaker ikke møter i retten, mottar de vanligvis en utkastelsesdom automatisk, så lenge utleier eller en juridisk representant er til stede.

##Utkastelser og COVID-19

Kongressen forbød midlertidig utkastelser gjennom loven om hjelp, nødhjelp og økonomisk sikkerhet (CARES) for Coronavirus som svar på COVID-19-pandemien. Utkastelser ble forbudt i 120 dager for personer på føderal boligstøtte eller i hjem med føderalt støttede boliglån, inkludert de som ble finansiert av Fannie Mae, Freddie Mac eller Federal Housing Administration (FHA).

Det opprinnelige forbudet, som endte 24. juli 2020, forbød utleiere å reise nye utkastelsessaker på grunn av ubetalt husleie. Moratoriet gjaldt omtrent 28 % av landets 43,8 millioner leiehusholdninger, ifølge en analyse fra Urban Institute.

Centers for Disease Control and Prevention (CDC) forbød deretter utkastelse for mange leietakere på grunn av folkehelse. Den opprinnelige ordren, utstedt den sept. 4, 2020, er forlenget flere ganger. På grunn av den raske spredningen av Delta-varianten utstedte CDC en ny ordre, med virkning fra 3. august 2021, som midlertidig forbød utkastelser i fylker med betydelig eller høy grad av spredning i samfunnet. Den nye ordren skulle utløpe 3. oktober 2021, men ble avvist av Høyesterett 26. august 2021. Noen stater og lokaliteter kan fortsatt ha forbud og annen beskyttelse.

Mens Høyesterett avviste CDCs siste utvidelse av sitt tidligere moratorium på utkastelser og foreclosures, er det fortsatt hjelp tilgjengelig. Lovforslaget Consolidated Appropriations Act, 2021 vedtatt i desember 2020, ga 25 milliarder dollar til US Treasury Emergency Rental Assistance-programmet.

Leietakere som trenger hjelp bør konsultere National Low Income Housing Coalitions nettsted, som gir en søkbar liste over alle programmene som er tilgjengelige for øyeblikket.

For å kvalifisere for det første moratoriet, må en leietaker ha tjent mindre enn $99 000 per år ($198 000 for par) og signere en erklæring om at de har brukt opp alle anstrengelser for å betale husleie og sannsynligvis vil bli hjemløse på grunn av utkastelse.

Federal Housing Finance Agency (FHFA) kunngjorde 24. september 2021 at Fannie Mae og Freddie Mac ville fortsette å tilby COVID-19-toleranse til eiere av flerfamiliehus som opplever økonomiske vanskeligheter på grunn av COVID-19-nødsituasjonen.

Fordeler og ulemper ved utkastelse

For utleiere

Utkastelser lar utleiere fjerne uregjerlige leietakere, så vel som de som ikke betaler husleien i tide eller i det hele tatt. Selv om det kan være kostbart, kan utleiere dra nytte av å gå gjennom utkastelsessaker for å beskytte interessene til eiendommen deres. Ved å kaste ut en uønsket leietaker kan en utleier åpne eiendommen sin for bedre og mer ansvarlige leietakere.

For leietakere

Effektene av en utkastelse kan være langvarige for leietakere. For eksempel, når en person sender inn en utleiesøknad for et nytt hjem, vil søknaden sannsynligvis spørre om de noen gang har blitt kastet ut før.

Likevel, å ha en tidligere utkastelse kan ikke helt diskvalifisere en person fra en leieavtale. Noen utleiere vil kanskje rett og slett vite mer om vilkårene for utkastelsen. For eksempel, hvis en utleier bestemte seg for å selge en leilighet som et sameie og lovlig kastet ut leietakerne for å gjøre det, vil det neppe ha negativ innvirkning på en utleiers syn på en potensiell leietaker.

###For samfunnet

Forskning viser også at høye utkastelsesrater har skadelige effekter på samfunnet for øvrig. Ved å destabilisere familier blir bydeler med høy utkastelse mer utsatt for kriminalitet.

Høye utkastelsesrater har også en høy økonomisk kostnad for byer, som ofte mister eiendomsskatt og utestående regninger og kan måtte betale mer for krisesentre og sosiale tjenester.

##Høydepunkter

– Utkastelsesprosessen starter normalt med et varsel fra utleier som ber leietaker utbedre visse forhold.

• En utleier kan beslutte å kaste ut en leietaker for manglende husleie, skader, ulovlig aktivitet, brudd på vilkårene i en leiekontrakt, eller hvis utleier ønsker å ta eiendommen i besittelse.

• Hvis leietaker ikke gir et rettsmiddel, kan utleier starte utkastelsessak gjennom en domstol.

• Dommere hører vitnesbyrd, gjennomgår bevis og bestemmer om de skal kastes ut eller avslå en utleiers anmodning.

– En utkastelse er rettslig fjerning av en leietaker fra eiendommen der de bor.