Vräkning

Vad är vräkning?

Vräkning är den civilrättsliga processen genom vilken en hyresvärd lagligt kan ta bort en hyresgäst från sin hyresfastighet. Vräkning kan ske när hyresgästen slutar betala hyra, när villkoren i hyresavtalet bryts eller i andra situationer som är tillåtna enligt lag.

Vräkningar i USA styrs av enskilda stater och vissa kommuner. Hyresvärdar är skyldiga att informera hyresgäster om att de vräks med ett meddelande som anger orsaken till vräkningen och antalet dagar innan vräkningsförfarandet påbörjas.

Hur vräkning fungerar

Hyresfastigheter och alla parter som är inblandade i hyresavtal omfattas av lagar om hyresvärdar och hyresgäster. Hyresvärdar kan inte vräka hyresgäster utan goda skäl. Skälen inkluderar utebliven hyra, skadestånd, olaglig verksamhet, brott mot villkoren i ett hyresavtal eller om hyresvärden vill ta fastigheten i besittning. Obetald hyra är den vanligaste orsaken till vräkning, enligt forskning från Princeton Universitys vräkningslabb. Vissa stater tillåter fastighetsägare att vräka hyresgäster efter behag även när de inte har gjort något fel. Dessa hyresgäster kan vara skyddade i stater som tillåter vräkning utan fel, särskilt om domstolar anser att åtgärden är diskriminerande eller vedergällande.

Vräkningslagar varierar beroende på stat och kommun, men processen är ganska enhetlig. En hyresvärd lämnar ett meddelande om vräkning till sin hyresgäst, vilket ger dem ett antal dagar på sig att betala hyra eller åtgärda eventuella skador. Om den perioden löper ut utan beslut kan hyresvärden lämna in en vräkningstalan mot hyresgästen. En klagande kan begära ekonomisk ersättning för obetalda hyror och kostnader för allmännyttan, skada på egendomen, förseningsavgifter och rättegångskostnader utöver vräkningen.

Mål handläggs i allmänhet i tingsrätter, småmålsdomstolar eller bostadsrätter. Både hyresvärdar och hyresgäster är skyldiga att närvara och kan söka juridiskt ombud. Domstolar kräver bevis på fel, inklusive foton, e-postmeddelanden, textmeddelanden, andra dokument och vittnesmål som kan stödja varje parts fall.

En domare hörde vittnesmål och granskar eventuella bevis innan han fattar ett beslut om att vräka eller neka en hyresvärds fall. Domaren kan också besluta om ekonomiskt skadestånd ska utdömas i målet och hur mycket. Om hyresgästen misslyckas med att inställa sig i domstol, får de vanligtvis en vräkningsdom automatiskt, så länge som hyresvärden eller ett juridiskt ombud är närvarande.

##Vräkningar och covid-19

Kongressen förbjöd tillfälligt vräkningar genom lagen om Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) som svar på covid-19-pandemin. Vräkningar förbjöds i 120 dagar för personer på federalt bostadsstöd eller i hem med federalt stödda bolån, inklusive de som finansierades av Fannie Mae, Freddie Mac eller Federal Housing Administration (FHA).

Det ursprungliga förbudet, som upphörde den 24 juli 2020, förbjöd hyresvärdar att lämna in nya vräkningsärenden på grund av obetald hyra. Moratoriet gällde ungefär 28 % av landets 43,8 miljoner hyreshushåll, enligt en analys av Urban Institute.

Centers for Disease Control and Prevention (CDC) förbjöd sedan vräkning för många hyresgäster av folkhälsoskäl. Den ursprungliga ordern, utfärdad den sept. 4, 2020, har förlängts flera gånger. På grund av den snabba spridningen av Delta-varianten utfärdade CDC en ny order, som trädde i kraft den 3 augusti 2021, som tillfälligt förbjuder vräkningar i län med betydande eller höga nivåer av samhällsspridning. Den nya ordern skulle upphöra att gälla den 3 oktober 2021, men slogs ned av Högsta domstolen den 26 augusti 2021. Vissa stater och orter kan fortfarande ha förbud och andra skydd.

Medan Högsta domstolen avvisade CDC:s senaste förlängning av dess tidigare moratorium för vräkningar och utmätningar, finns det fortfarande hjälp att få. Lagförslaget om konsoliderade anslag, 2021 som antogs i december 2020, gav 25 miljarder dollar till US Treasury Emergency Rental Assistance-programmet.

Hyresgäster i behov av hjälp bör konsultera National Low Income Housing Coalitions webbplats, som ger en sökbar lista över alla program som för närvarande är tillgängliga.

För att kvalificera sig för det initiala moratoriet måste en hyresgäst ha tjänat mindre än 99 000 USD per år (198 000 USD för par) och underteckna en förklaring om att de har uttömt alla ansträngningar för att betala hyran och sannolikt kommer att bli hemlösa på grund av vräkning.

Federal Housing Finance Agency (FHFA) meddelade den 24 september 2021 att Fannie Mae och Freddie Mac skulle fortsätta att erbjuda tålamod med covid-19 till flerfamiljsfastighetsägare som upplever ekonomiska svårigheter på grund av covid-19-nödsituationen.

Fördelar och nackdelar med vräkning

För hyresvärdar

Vräkningar tillåter hyresvärdar att ta bort oregerliga hyresgäster, såväl som de som inte betalar sin hyra i tid eller alls. Även om det kan bli dyrt, kan hyresvärdar dra nytta av att gå igenom vräkningsförfaranden för att skydda sin egendoms intressen. Genom att vräka en oönskad hyresgäst kan en hyresvärd öppna upp sin fastighet för bättre och mer ansvarsfulla hyresgäster.

För hyresgäster

Effekterna av en vräkning kan bli långvariga för hyresgästerna. Till exempel, när en person lämnar in en hyresansökan för ett nytt hem, kommer ansökan sannolikt att fråga om de någonsin har blivit vräkt tidigare.

Ändå, att ha en tidigare vräkning kanske inte helt diskvalificerar en person från ett hyresavtal. Vissa hyresvärdar kanske helt enkelt vill veta mer om villkoren för vräkningen. Till exempel, om en hyresvärd bestämde sig för att sälja en lägenhet som en bostadsrätt och lagligt vräkte hyresgästerna för att göra det, så skulle det knappast påverka en hyresvärds syn på en potentiell hyresgäst negativt.

###För samhället

Forskning visar också att höga vräkningar har skadliga effekter på samhället i stort. Genom att destabilisera familjer blir stadsdelar med hög vräkning mer mottagliga för brott.

Höga vräkningsfrekvenser har också en brant ekonomisk kostnad för städer, som ofta förlorar fastighetsskatt och utestående elräkningar och kan behöva betala mer för skyddsrum och sociala tjänster.

##Höjdpunkter

– Vräkningsprocessen inleds normalt med ett meddelande från hyresvärden som ber hyresgästen att åtgärda vissa villkor.

• En hyresvärd kan besluta att vräka en hyresgäst för utebliven hyra, skadestånd, olaglig verksamhet, brott mot villkoren i ett hyresavtal eller om hyresvärden vill ta fastigheten i besittning.

– Om hyresgästen inte ger något gottgörelse kan hyresvärden inleda vräkningsförfarandet genom domstol.

• Domare hör vittnesmål, granskar bevis och beslutar om de ska vräka eller avslå en hyresvärds begäran.

– En vräkning är att en hyresgäst avvisas från den fastighet där de bor.