Tahliye

Tahliye Nedir?

ev sahibinin bir kiracıyı kiralık mülkünden yasal olarak çıkarabileceği hukuk sürecidir . Kiracının kira ödemeyi bırakması, kira sözleşmesinin şartlarının ihlal edilmesi veya yasaların izin verdiği diğer durumlarda tahliye gerçekleşebilir.

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki tahliyeler, bireysel eyaletler ve belirli belediyeler tarafından yönetilir. Ev sahiplerinin, tahliyenin nedenini ve tahliye işlemlerinin başlamasından önceki gün sayısını belirten bir bildirimle tahliye edildiklerini kiracılara bildirmeleri gerekmektedir.

Tahliye Nasıl Çalışır?

kira sözleşmelerine dahil olan tüm taraflar , ev sahibi-kiracı yasalarına tabidir. Ev sahipleri, kiracıları iyi bir sebep olmadan tahliye edemezler. Sebepler arasında kiranın ödenmemesi, zararlar, yasa dışı faaliyetler, kira sözleşmesinin şartlarının ihlali veya ev sahibinin mülkü ele geçirmek istemesi sayılabilir. Princeton Üniversitesi Tahliye Laboratuvarı tarafından yapılan araştırmaya göre, ödenmemiş kira tahliyenin en yaygın nedenidir. Bazı eyaletler, mülk sahiplerinin, yanlış bir şey yapmasalar bile, kiracıları istedikleri zaman tahliye etmelerine izin verir. Bu kiracılar, özellikle mahkemeler eylemi ayrımcı veya misilleme olarak kabul ederse, hatasız tahliyelere izin veren eyaletlerde korunabilir .

Tahliye yasaları eyalete ve belediyeye göre değişir, ancak süreç oldukça tekdüzedir. Bir ev sahibi, kiracısına kira ödemeleri veya herhangi bir hasarı düzeltmeleri için birkaç gün süre vererek, kiracılarına bir tahliye bildirimi sağlar. Bu sürenin çözümsüz olarak sona ermesi halinde, ev sahibi kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Şikayetçi, tahliyeye ek olarak ödenmemiş kira ve hizmet maliyetleri, mülke verilen zarar, gecikme ücretleri ve mahkeme masrafları için mali tazminat talep edebilir.

Davalar genellikle bölge mahkemelerinde, küçük talep mahkemelerinde veya konut mahkemelerinde görülür. Hem ev sahipleri hem de kiracılar katılmak zorundadır ve yasal temsil talep edebilirler. Mahkemeler, her bir tarafın davasını destekleyebilecek fotoğraflar, e-postalar, kısa mesajlar, diğer belgeler ve tanık ifadesi de dahil olmak üzere görevi kötüye kullanma kanıtı gerektirir.

Bir yargıç, bir ev sahibinin davasını tahliye etme veya reddetme kararı vermeden önce tanıklığı dinledi ve herhangi bir kanıtı inceler. Hâkim ayrıca davada maddi tazminata hükmedilip hükmedilmeyeceğine ve ne kadar olacağına da karar verebilir. Kiracı mahkemeye gelmezse, ev sahibi veya yasal temsilcisi bulunduğu sürece, genellikle otomatik olarak tahliye kararı alırlar.

##Tahliller ve COVID-19

Kongre, COVID-19 pandemisine yanıt olarak Coronavirus Yardım, Yardım ve Ekonomik Güvenlik (CARES) Yasası aracılığıyla tahliyeleri geçici olarak yasakladı. Fannie Mae, Freddie Mac veya Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından finanse edilenler de dahil olmak üzere federal konut yardımı alan veya federal destekli ipotekli evlerdeki kişiler için tahliyeler 120 gün boyunca yasaklandı .

24 Temmuz 2020'de sona eren orijinal yasak, ev sahiplerinin ödenmeyen kira nedeniyle yeni tahliye davaları açmasını yasakladı. Urban Institute tarafından yapılan bir analize göre, moratoryum ülkedeki 43,8 milyon kiracı hane halkının kabaca %28'ine uygulandı.

Hastalık Kontrol ve Önleme Merkezleri (CDC) daha sonra birçok kiracı için halk sağlığı gerekçesiyle tahliyeyi yasakladı. Eylül'de yayınlanan orijinal sipariş. 4, 2020, birkaç kez uzatıldı. Delta varyantının hızla yayılması nedeniyle, CDC 3 Ağustos 2021'den itibaren geçerli olmak üzere yeni bir emir yayınladı ve önemli veya yüksek düzeyde topluluk yayılımı olan ilçelerde tahliyeleri geçici olarak yasakladı. Yeni düzenin süresi 3 Ekim 2021'de sona erecekti, ancak Yüksek Mahkeme tarafından 26 Ağustos 2021'de iptal edildi. Bazı eyaletlerde ve bölgelerde hâlâ yasaklar ve başka korumalar olabilir.

Yüksek Mahkeme, CDC'nin tahliyeler ve hacizlerle ilgili önceki moratoryumunun en son uzatmasını reddetse de, hala yardım var. Konsolide Ödenekler Yasası, 2021 faturası Aralık 2020'de kabul edildi, ABD Hazine Acil Kira Yardımı programına 25 milyar dolar sağladı.

Yardıma ihtiyacı olan kiracılar, şu anda mevcut olan tüm programların aranabilir bir listesini sağlayan Ulusal Düşük Gelirli Konut Koalisyonu'nun web sitesine başvurmalıdır.

İlk moratoryuma hak kazanmak için, bir kiracının yılda 99.000 ABD Dolarından (çiftler için 198.000 ABD Doları) daha az para kazanmış olması ve kira ödemek için tüm çabalarını tükettiğine ve tahliye nedeniyle evsiz kalma ihtimalinin yüksek olduğuna dair bir beyan imzalaması gerekir.

Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) 24 Eylül 2021'de Fannie Mae ve Freddie Mac'in COVID-19 acil durumu nedeniyle mali sıkıntı yaşayan çok aileli mülk sahiplerine COVID-19 müsamahası sunmaya devam edeceklerini duyurdu.

Tahliyenin Avantajları ve Dezavantajları

Ev Sahipleri İçin

Tahliyeler, ev sahiplerinin, kiralarını zamanında veya hiç ödemeyenlerin yanı sıra, asi kiracıları çıkarmalarına izin verir. Maliyetli olsa da, ev sahipleri mülklerinin çıkarlarını korumak için tahliye işlemlerinden geçerek fayda sağlayabilirler. İstenmeyen bir kiracıyı tahliye ederek, bir ev sahibi mülklerini daha iyi, daha sorumlu kiracılara açabilir.

Kiracılar için

Tahliyenin etkileri kiracılar için uzun sürebilir. Örneğin, bir kişi yeni bir ev için kiralama başvurusu yaptığında, başvuru muhtemelen daha önce tahliye edilip edilmediğini soracaktır.

Yine de, daha önce tahliye edilmiş olmak, bir kişiyi kiralamadan tamamen diskalifiye etmeyebilir. Bazı ev sahipleri tahliye koşulları hakkında daha fazla bilgi edinmek isteyebilir. Örneğin, bir ev sahibi bir daireyi kat mülkiyeti olarak satmaya karar verdiyse ve kiracıları yasal olarak tahliye ettiyse, bunun ev sahibinin potansiyel bir kiracı hakkındaki görüşünü olumsuz etkilemesi olası değildir.

###Toplum İçin

Araştırmalar ayrıca yüksek tahliye oranlarının genel olarak toplum üzerinde zararlı etkileri olduğunu ortaya koymaktadır. Aileleri istikrarsızlaştırarak, yüksek tahliye mahalleleri suça daha açık hale geliyor.

Yüksek tahliye oranları, genellikle emlak vergilerini ve ödenmemiş faturaları kaybeden ve sığınma evleri ve sosyal hizmetler için daha fazla ödeme yapmak zorunda kalabilen şehirlere yüksek bir finansal maliyet getirmektedir.

##Öne çıkanlar

Tahliye süreci normalde ev sahibinin kiracıdan belirli koşulları düzeltmesini isteyen bir bildirimle başlar.
Ev sahibi, kira ödememesi, hasar, yasa dışı faaliyet, kiralama şartlarını ihlal etme veya ev sahibi mülkü ele geçirmek istemesi durumunda kiracıyı tahliye etmeye karar verebilir.
Kiracı bir çözüm sunmazsa, ev sahibi mahkeme aracılığıyla tahliye işlemlerine başlayabilir.
Yargıçlar tanıklığı dinler, kanıtları gözden geçirir ve bir ev sahibinin talebini tahliye edip etmemeye karar verir.
Tahliye, kiracının ikamet ettiği mülkten mahkeme kararıyla çıkarılmasıdır.