Häätö

Mikä on häätö?

Häätö on siviiliprosessi, jossa vuokranantaja voi laillisesti poistaa vuokralaisen vuokrakohteestaan. Häätö voi tapahtua, kun vuokralainen lopettaa vuokran maksamisen, kun vuokrasopimuksen ehtoja rikotaan tai muissa lain sallimissa tilanteissa.

Yhdysvalloissa häätöjä säätelevät yksittäiset osavaltiot ja tietyt kunnat. Vuokranantajat ovat velvollisia ilmoittamaan vuokralaisille häätöilmoituksella, jossa mainitaan häätö syy ja päivien lukumäärä ennen häätömenettelyn alkamista.

Kuinka häätö toimii

Vuokrakiinteistöihin ja kaikkiin vuokrasopimusten osapuoliin sovelletaan vuokranantaja-vuokralajia. Vuokranantajat eivät voi häätää vuokralaisia ilman hyvää syytä. Syitä ovat vuokran maksamatta jättäminen, vahingonkorvaukset, laiton toiminta, vuokrasopimusten rikkominen tai vuokranantajan tahto ottaa kiinteistön hallintaansa. Princetonin yliopiston Eviction Labin tutkimuksen mukaan maksamaton vuokra on yleisin häätö syy. Jotkut osavaltiot sallivat kiinteistöjen omistajien häätää halutessaan vuokralaisia, vaikka he eivät olisi tehneet mitään väärää. Nämä vuokralaiset voivat olla suojattuja osavaltioissa, jotka sallivat häädön ilman syytä, varsinkin jos tuomioistuimet pitävät toimintaa syrjivänä tai kostotoimenpiteenä.

Häätölainsäädäntö vaihtelee osavaltioittain ja kunnittain, mutta prosessi on melko yhtenäinen. Vuokranantaja antaa vuokralaiselle häätöilmoituksen ja antaa hänelle muutaman päivän aikaa maksaa vuokraa tai korjata mahdolliset vahingot. Jos tämä aika päättyy ilman ratkaisua, vuokranantaja voi nostaa häätökanteen vuokraajaa vastaan. Kantelija voi häädön lisäksi vaatia taloudellista korvausta maksamattomista vuokra- ja käyttökustannuksista, omaisuusvahingoista, myöhästymismaksuista ja oikeudenkäyntikuluista.

Asiat käsitellään yleensä käräjäoikeudessa, vähäisiä vaatimuksia koskevissa tuomioistuimissa tai asuntotuomioistuimissa. Sekä vuokranantajan että vuokralaisen on osallistuttava ja he voivat hakea lainopillista edustajaa. Tuomioistuimet vaativat todisteita väärinkäytöksistä, mukaan lukien valokuvat, sähköpostit, tekstiviestit, muut asiakirjat ja todistajanlausunnot, jotka voivat tukea kummankin osapuolen tapausta.

Tuomari kuuli todistajanlausunnon ja arvioi kaikki todisteet ennen kuin hän tekee päätöksen häätää tai hylätä vuokranantajan tapaus. Tuomari voi myös päättää, määrääkö se rahallisen vahingonkorvauksen asiassa ja kuinka paljon. Jos vuokralainen ei saavu oikeuteen, hän saa yleensä häätöpäätöksen automaattisesti, kunhan vuokranantaja tai laillinen edustaja on paikalla.

##Häädöt ja COVID-19

Kongressi kielsi väliaikaisesti häädöt Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) -lain nojalla vastauksena COVID-19-pandemiaan. Häädöt kiellettiin 120 päiväksi ihmisiltä, jotka saivat liittovaltion asumistukea tai asuntoja, joissa on liittovaltion takaamia asuntolainoja, mukaan lukien Fannie Maen, Freddie Macin tai Federal Housing Administrationin (FHA) rahoittamat kodit.

Alkuperäinen kielto, joka päättyi 24.7.2020, kielsi vuokranantajia tekemästä uusia häätövaatimuksia maksamattomien vuokran vuoksi. Urban Instituten analyysin mukaan moratoriota koski noin 28 prosenttia maan 43,8 miljoonasta vuokralaistaloudesta.

Sairauksien valvonta- ja ehkäisykeskukset (CDC) kielsivät sitten monien vuokralaisten häädön kansanterveydellisistä syistä. Alkuperäinen määräys, annettu syyskuussa. 4, 2020, on jatkettu useita kertoja. Delta-variantin nopean leviämisen vuoksi CDC antoi uuden määräyksen, joka tuli voimaan 3. elokuuta 2021, ja se kielsi väliaikaisesti häädöt läänissä, joissa yhteisö on levinnyt huomattavasti tai paljon. Uuden määräyksen oli määrä vanhentua 3.10.2021, mutta korkein oikeus kumosi sen 26.8.2021. Joillakin osavaltioilla ja paikkakunnilla saattaa edelleen olla kieltoja ja muita suojauksia.

Vaikka korkein oikeus hylkäsi CDC:n viimeisimmän jatkon aiemmalle häätö- ja ulosmittauskiellolle, apua on edelleen saatavilla. Joulukuussa 2020 hyväksytty Consolidated Appropriations Act -laki, 2021, antoi 25 miljardia dollaria Yhdysvaltain valtiovarainministeriön hätävuokra-apuohjelmalle.

Avun tarpeessa olevien vuokralaisten kannattaa tutustua Kansallisen pienituloisen asuntoliiton verkkosivuihin, jotka tarjoavat haettavan luettelon kaikista tällä hetkellä saatavilla olevista ohjelmista.

Saadakseen alkuperäisen moratorion vuokralaisen on täytynyt tienata alle 99 000 dollaria vuodessa (198 000 dollaria pariskunnille) ja allekirjoittaa vakuutus siitä, että hän on käyttänyt kaikki ponnistelut vuokran maksamiseen ja että heistä tulee todennäköisesti kodittomia häätöjen vuoksi.

Federal Housing Finance Agency (FHFA) ilmoitti 24. syyskuuta 2021, että Fannie Mae ja Freddie Mac jatkavat COVID-19-suvaitsevaisuuden tarjoamista moniperheasuntojen omistajille, jotka joutuvat taloudellisiin vaikeuksiin COVID-19-hätätilanteen vuoksi.

Häädön edut ja haitat

Vuokranantajalle

Häädöillä vuokranantajat voivat muuttaa kurittomat vuokralaiset sekä ne, jotka eivät maksa vuokraansa ajallaan tai ollenkaan. Vaikka se voi olla kallista, vuokranantajat voivat hyötyä häätömenettelystä suojellakseen omaisuutensa etuja. Häätöllä ei-toivotun vuokralaisen vuokranantaja voi avata omaisuuttaan paremmille ja vastuullisemmille vuokralaisille.

Vuokralaisille

Häädön vaikutukset voivat olla vuokralaisille pitkäkestoisia. Esimerkiksi kun henkilö jättää vuokrahakemuksen uudesta asunnosta, hakemus todennäköisesti kysyy, onko hänet koskaan häädetty aiemmin.

Aiempi häätö ei kuitenkaan välttämättä sulje henkilöä kokonaan pois vuokrasopimuksesta. Jotkut vuokranantajat saattavat yksinkertaisesti haluta tietää lisää häätöehdoista. Jos esimerkiksi vuokranantaja päättäisi myydä asunnon osakehuoneistona ja laillisesti häätäisi vuokralaiset tekemään niin, se ei todennäköisesti vaikuttaisi negatiivisesti vuokranantajan näkemykseen mahdollisesta vuokralaisesta.

###Yhteiskunnan puolesta

Tutkimukset osoittavat myös, että korkealla häätöprosentilla on haitallisia vaikutuksia koko yhteiskuntaan. Perheiden epävakautta horjuttamalla häätöalueista tulee alttiimpia rikoksille.

Korkeat häätöasteet aiheuttavat myös jyrkkiä taloudellisia kustannuksia kaupungeille, jotka usein menettävät kiinteistöveroa ja maksamattomia sähkölaskuja ja saattavat joutua maksamaan enemmän turvakodista ja sosiaalipalveluista.

##Kohokohdat

• Häätöprosessi alkaa yleensä vuokranantajan huomautuksella, jossa vaaditaan vuokralaista korjaamaan tietyt olosuhteet.

• Vuokranantaja voi päättää häätää vuokralaisen vuokran maksamatta jättämisen, vahingonkorvausten, laittoman toiminnan, vuokrasopimusehtojen rikkomisen vuoksi tai jos vuokranantaja haluaa ottaa kiinteistön hallintaansa.

• Jos vuokralainen ei tarjoa korvausta, voi vuokranantaja aloittaa häätömenettelyn tuomioistuimen kautta.

• Tuomarit kuulevat todistukset, tarkastelevat todisteita ja päättävät, häädetäänkö vai hylätäänkö vuokranantajan pyyntö.

• Häätö on tuomioistuimen määräämä vuokralaisen poistaminen kiinteistöstä, jossa hän asuu.