Sfratto

Che cos'è lo sfratto?

Lo sfratto è il processo civile mediante il quale un proprietario può rimuovere legalmente un inquilino dalla sua proprietà in affitto. Lo sfratto può avvenire quando l'inquilino smette di pagare l'affitto, quando i termini del contratto di locazione vengono violati o in altre situazioni consentite dalla legge.

Gli sfratti negli Stati Uniti sono disciplinati dai singoli stati e da alcuni comuni. I proprietari sono tenuti a informare gli inquilini dello sfratto con un avviso che specifica il motivo dello sfratto e il numero di giorni prima dell'inizio del procedimento di sfratto.

Come funziona lo sfratto

proprietà in affitto e tutte le parti coinvolte nei contratti di locazione sono soggette alle leggi del proprietario e dell'affittuario. I proprietari non possono sfrattare gli inquilini senza giusta causa. I motivi includono il mancato pagamento dell'affitto, danni, attività illegale, violazione dei termini di un contratto di locazione o se il proprietario desidera prendere possesso della proprietà. L'affitto non pagato è il motivo più comune di sfratto, secondo una ricerca dello Eviction Lab della Princeton University. Alcuni stati consentono ai proprietari di immobili di sfrattare gli inquilini a volontà anche quando non hanno fatto nulla di male. Questi affittuari possono essere protetti negli stati che consentono lo sfratto senza colpa, soprattutto se i tribunali ritengono che l'azione sia discriminatoria o ritorsione.

Le leggi sullo sfratto variano a seconda dello stato e del comune, ma il processo è abbastanza uniforme. Un padrone di casa fornisce un avviso di sfratto al proprio inquilino, dando loro un numero di giorni per pagare l'affitto o riparare eventuali danni. Se tale periodo scade senza risoluzione, il proprietario può intentare una causa di sfratto contro l'affittuario. Un denunciante può chiedere la restituzione finanziaria per l'affitto non pagato e i costi delle utenze, i danni alla proprietà, le tasse per il ritardo e le spese processuali oltre allo sfratto.

I casi sono generalmente esaminati nei tribunali distrettuali, nei tribunali per le controversie di modesta entità o nei tribunali dell'edilizia abitativa. Sia i proprietari che gli inquilini sono tenuti a presenziare e possono chiedere la rappresentanza legale. I tribunali richiedono prove di illeciti, comprese foto, e-mail, messaggi di testo, altri documenti e testimonianze che potrebbero supportare il caso di ciascuna parte.

Un giudice ascolta le testimonianze ed esamina qualsiasi prova prima di prendere una decisione di sfrattare o negare il caso di un proprietario. Il giudice può anche decidere se risarcire il danno pecuniario nella causa e quanto. Se l'affittuario non si presenta in tribunale, in genere riceve automaticamente una sentenza di sfratto, purché sia presente il proprietario o un rappresentante legale.

Sfratti e COVID-19

Il Congresso ha temporaneamente vietato gli sfratti attraverso il Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES) in risposta alla pandemia di COVID-19. Gli sfratti sono stati vietati per 120 giorni per le persone con assistenza abitativa federale o in case con mutui garantiti dal governo federale, compresi quelli finanziati da Fannie Mae, Freddie Mac o dalla Federal Housing Administration (FHA).

Il divieto originale, terminato il 24 luglio 2020, vietava ai proprietari di aprire nuove cause di sfratto per canone non pagato. La moratoria si applicava a circa il 28% dei 43,8 milioni di famiglie in affitto della nazione, secondo un'analisi dell'Urban Institute.

I Centers for Disease Control and Prevention (CDC) hanno quindi vietato lo sfratto a molti affittuari per motivi di salute pubblica. L'ordinanza originaria, emessa il 4 settembre 2020, è stata prorogata più volte. A causa della rapida diffusione della variante Delta, il CDC ha emesso un nuovo ordine, in vigore dal 3 agosto 2021, che vieta temporaneamente gli sfratti nelle contee con livelli sostanziali o elevati di diffusione nella comunità. Il nuovo ordine doveva scadere il 3 ottobre 2021, ma è stato annullato dalla Corte Suprema il 26 agosto 2021. Alcuni stati e località potrebbero ancora avere divieti e altre protezioni.

Mentre la Corte Suprema ha respinto l'ultima estensione del CDC della sua precedente moratoria su sfratti e pignoramenti, c'è ancora aiuto disponibile. Il Consolidated Appropriations Act, disegno di legge 2021 approvato nel dicembre 2020, ha fornito 25 miliardi di dollari al programma di assistenza al noleggio di emergenza del Tesoro degli Stati Uniti.

Gli affittuari che necessitano di assistenza dovrebbero consultare il sito web della National Low Income Housing Coalition, che fornisce un elenco ricercabile di tutti i programmi attualmente disponibili.

Per beneficiare della moratoria iniziale, un affittuario deve aver guadagnato meno di $ 99.000 all'anno ($ 198.000 per le coppie) e firmare una dichiarazione in cui afferma di aver esaurito tutti gli sforzi per pagare l'affitto e rischia di diventare un senzatetto a causa dello sfratto.

La Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha annunciato il 24 settembre 2021 che Fannie Mae e Freddie Mac avrebbero continuato a offrire la tolleranza COVID-19 ai proprietari di immobili multifamiliari che si trovano in difficoltà finanziarie a causa dell'emergenza COVID-19.

Vantaggi e svantaggi dello sfratto

Per i proprietari

Gli sfratti consentono ai proprietari di rimuovere gli inquilini indisciplinati, così come quelli che non pagano l'affitto in tempo o non pagano affatto. Sebbene possa essere costoso, i proprietari possono trarre vantaggio dall'esecuzione di procedure di sfratto per proteggere gli interessi della loro proprietà. Sfrattando un inquilino indesiderabile, un proprietario può aprire la propria proprietà a inquilini migliori e più responsabili.

Per gli inquilini

Gli effetti di uno sfratto possono durare a lungo per gli inquilini. Ad esempio, quando una persona presenta una domanda di affitto per una nuova casa, la domanda probabilmente chiederà se è mai stata sfrattata prima.

Tuttavia, avere uno sfratto precedente potrebbe non squalificare completamente una persona da un contratto di locazione. Alcuni proprietari potrebbero semplicemente voler saperne di più sui termini dello sfratto. Ad esempio, se un proprietario decidesse di vendere un appartamento come condominio e sfrattasse legalmente gli inquilini per farlo, è improbabile che ciò influisca negativamente sulla visione del proprietario di un potenziale inquilino.

Per la società

La ricerca rivela anche che alti tassi di sfratto hanno effetti dannosi sulla società in generale. Destabilizzando le famiglie, i quartieri ad alto sfratto diventano più suscettibili alla criminalità.

Gli alti tassi di sfratto comportano anche un notevole costo finanziario per le città, che spesso perdono le tasse sulla proprietà e le bollette in sospeso e potrebbero dover pagare di più per rifugi e servizi sociali.

Mette in risalto

• Il processo di sfratto inizia normalmente con un avviso del locatore che chiede all'inquilino di porre rimedio a determinate condizioni.

• Un locatore può decidere di sfrattare un inquilino per mancato pagamento dell'affitto, danni, attività illegale, violazione dei termini di un contratto di locazione o se il locatore desidera prendere possesso della proprietà.

• Se l'inquilino non fornisce un rimedio, il locatore può avviare una procedura di sfratto attraverso un tribunale.

• I giudici ascoltano le testimonianze, esaminano le prove e decidono se sfrattare o negare la richiesta di un proprietario.

• Lo sfratto è l'allontanamento ordinato dal tribunale di un inquilino dalla proprietà in cui risiedono.