Jumbo-Darlehen

Was ist ein Jumbo-Darlehen?

Ein Jumbo-Darlehen, auch Jumbo-Hypothek genannt, ist eine Finanzierungsform, die die vom Bundesamt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) festgelegten Grenzen überschreitet. Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken kann ein Jumbo-Darlehen nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft, garantiert oder verbrieft werden. Jumbo-Hypotheken wurden für die Finanzierung von Luxusimmobilien und Eigenheimen auf stark umkämpften lokalen Immobilienmärkten entwickelt und sind mit einzigartigen Zeichnungsanforderungen und steuerlichen Auswirkungen verbunden. Diese Art von Hypotheken hat an Zugkraft gewonnen, da sich der Wohnungsmarkt nach der Großen Rezession weiter erholt.

Der Wert einer Jumbo-Hypothek variiert je nach Staat – und sogar Bezirk. Das FHFA legt jährlich die konforme Kreditlimithöhe für verschiedene Bereiche fest. Das Limit für 2022 wurde für den größten Teil des Landes auf 647.200 USD festgelegt. Dies war eine Steigerung von 98.950 $ gegenüber dem Limit von 548.250 $ für 2021. Für Landkreise mit höheren Eigenheimwerten liegt die Grundgrenze bei 970.800 USD oder 150 % von 647.200 USD.

Das FHFA hat andere Bestimmungen für Gebiete außerhalb der kontinentalen Vereinigten Staaten für die Berechnung von Kreditlimits. Infolgedessen beträgt das Basislimit für ein Jumbo-Darlehen in Alaska, Guam, Hawaii und den Amerikanischen Jungferninseln ab 2022 ebenfalls 970.800 USD. Dieser Betrag kann in Bezirken mit höheren Eigenheimwerten sogar noch höher sein.

So funktioniert ein Jumbo-Darlehen

Wenn Sie ein Haus im Visier haben, das fast eine halbe Million Dollar oder mehr kostet – und Sie nicht so viel auf einem Bankkonto haben –, brauchen Sie wahrscheinlich eine Jumbo-Hypothek. Und wenn Sie versuchen, einen zu bekommen, werden Sie mit viel strengeren Kreditanforderungen konfrontiert als Hausbesitzer, die einen herkömmlichen Kredit beantragen. Das liegt daran, dass Jumbo-Darlehen ein höheres Kreditrisiko für den Kreditgeber mit sich bringen, da es keine Garantie von Fannie Mae oder Freddie Mac gibt. Es gibt auch mehr Risiko, weil mehr Geld im Spiel ist.

Genau wie bei herkömmlichen Hypotheken sind die Mindestanforderungen für ein Jumbo seit 2008 immer strenger geworden. Um genehmigt zu werden, benötigen Sie eine hervorragende Kreditwürdigkeit – 700 oder mehr – und ein sehr niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI). Der DTI sollte unter 43 % und vorzugsweise näher bei 36 % liegen. Obwohl es sich um nicht konforme Hypotheken handelt, müssen Jumbos dennoch den Richtlinien dessen entsprechen, was das Consumer Financial Protection Bureau als „qualifizierte Hypothek“ betrachtet – ein Kreditsystem mit standardisierten Bedingungen und Regeln, wie z. B. dem 43% DTI.

Sie müssen nachweisen, dass Sie über verfügbare Barmittel verfügen, um Ihre Zahlungen zu decken, die wahrscheinlich sehr hoch sind, wenn Sie sich für eine Standardhypothek mit 30 Jahren Festzins entscheiden. Spezifische Einkommensniveaus und Rücklagen hängen von der Höhe des Gesamtkredits ab, aber alle Kreditnehmer benötigen 30 Tage Gehaltsabrechnungen und W2-Steuerformulare, die sich über zwei Jahre erstrecken. Wenn Sie selbstständig sind, sind die Einkommensanforderungen höher: Zwei Jahre Steuererklärungen und mindestens 60 Tage aktuelle Kontoauszüge. Der Kreditnehmer benötigt außerdem nachweisbare liquide Mittel,. um sich zu qualifizieren, und Barreserven in Höhe von sechs Monaten der Hypothekenzahlungen. Und alle Antragsteller müssen ordnungsgemäße Unterlagen zu allen anderen gehaltenen Darlehen und einen Nachweis des Eigentums an nicht liquiden Vermögenswerten (wie anderen Immobilien) vorlegen.

Preise für Jumbo-Darlehen

Während Jumbo-Hypotheken früher höher verzinst wurden als herkömmliche Hypotheken, hat sich die Lücke in den letzten Jahren geschlossen. Heute ist der durchschnittliche effektive Jahreszins (APR) für eine Jumbo-Hypothek oft gleich hoch wie bei herkömmlichen Hypotheken – und in einigen Fällen sogar niedriger. Zum 1. Januar 2022 berechnete beispielsweise Wells Fargo einen effektiven Jahreszins von 3,360 % für ein 30-jähriges festverzinsliches Darlehen und 3,065 % für die gleiche Laufzeit für ein Jumbo-Darlehen.

Auch wenn die staatlich geförderten Unternehmen damit nicht umgehen können, werden Jumbo-Kredite oft von anderen Finanzinstituten verbrieft; Da diese Wertpapiere ein höheres Risiko bergen, werden sie mit einem Renditeaufschlag gegenüber herkömmlichen verbrieften Hypotheken gehandelt. Dieser Spread wurde jedoch mit dem Zinssatz der Kredite selbst reduziert.

Anzahlung auf ein Jumbo-Darlehen

Glücklicherweise haben sich die Anzahlungsanforderungen im gleichen Zeitraum gelockert. In der Vergangenheit forderten Jumbo-Hypothekengeber von Hauskäufern oft, 30 % des Kaufpreises der Immobilie aufzubringen (im Vergleich zu 20 % bei herkömmlichen Hypotheken). Jetzt ist diese Zahl auf 10 % bis 15 % gefallen. Wie bei jeder Hypothek kann eine höhere Anzahlung verschiedene Vorteile haben – unter anderem, um die Kosten der privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden, die die Kreditgeber für Anzahlungen unter 20 % verlangen.

Wer sollte einen Jumbo-Kredit aufnehmen?

Wie viel Sie letztendlich leihen können, hängt natürlich von Ihrem Vermögen, Ihrer Bonität und dem Wert der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten. Diese Hypotheken gelten als am besten geeignet für ein Segment von Menschen mit hohem Einkommen, die zwischen 250.000 und 500.000 US-Dollar pro Jahr verdienen. Dieses Segment ist als HENRY bekannt, ein Akronym für High Earnings, Not Rich Yet. Im Grunde genommen sind dies Menschen, die im Allgemeinen viel Geld verdienen, aber noch keine Millionen an zusätzlichem Bargeld oder anderen Vermögenswerten angesammelt haben.

Während eine Person im HENRY-Segment möglicherweise nicht das Vermögen angehäuft hat, um ein teures neues Haus mit Bargeld zu kaufen, haben solche Personen mit hohem Einkommen normalerweise bessere Kreditwerte und eine umfassender etablierte Kredithistorie als der durchschnittliche Käufer von Eigenheimen, der ein herkömmliches Hypothekendarlehen für a sucht geringerer Betrag. Sie neigen auch dazu, solider angelegte Rentenkonten zu haben. Sie leisten oft schon länger Beiträge als Geringverdiener.

Erwarten Sie keine große Steuervergünstigung für ein Jumbo-Darlehen. Die Obergrenze für den Hypothekenzinsabzug ist auf 750.000 $ für neue Hypothekenschulden begrenzt.

Dies sind genau die Art von Personen, die Institutionen gerne für langfristige Produkte abschließen, teilweise weil sie häufig zusätzliche Vermögensverwaltungsdienste benötigen. Außerdem ist es für eine Bank praktischer, eine einzige Hypothek in Höhe von 2 Millionen US-Dollar zu verwalten als 10 Kredite im Wert von 200.000 US-Dollar pro Stück.

Besondere Überlegungen für ein Jumbo-Darlehen

Nur weil Sie sich für einen dieser Kredite qualifizieren, heißt das nicht, dass Sie einen aufnehmen sollten. Das sollten Sie auf keinen Fall, wenn Sie zum Beispiel damit rechnen, dass es Ihnen eine erhebliche Steuererleichterung verschafft.

Sie wissen wahrscheinlich, dass Sie die Hypothekenzinsen , die Sie für ein bestimmtes Jahr gezahlt haben, von Ihren Steuern abziehen können, sofern Sie Ihre Abzüge einzeln aufführen. Aber Sie mussten sich wahrscheinlich nie Gedanken über die Obergrenze machen, die der IRS für diesen Abzug festlegt – eine Obergrenze, die durch die Verabschiedung des Tax Cuts and Jobs Act gesenkt wurde. Jeder, der am 14. Dezember 2017 oder früher eine Hypothek erhalten hat, kann Zinsen auf Schulden in Höhe von bis zu 1 Million US-Dollar abziehen, was dem Betrag der alten Obergrenze entspricht. Bei Hauskäufen, die nach dem 14. Dezember 2017 getätigt wurden, können Sie jedoch nur die Zinsen für Hypothekenschulden bis zu 750.000 USD abziehen. Wenn Ihre Hypothek größer ist, erhalten Sie nicht den vollen Abzug. Wenn Sie beispielsweise vorhaben, eine Jumbo-Hypothek in Höhe von 2 Millionen US-Dollar aufzunehmen, bei der jährlich 80.000 US-Dollar an Zinsen anfallen, können Sie nur 30.000 US-Dollar abziehen – die Zinsen für die ersten 750.000 US-Dollar Ihrer Hypothek. Tatsächlich erhalten Sie nur 37,5 % der Hypothekenzinsen von der Steuer ab.

Das bedeutet, dass Sie mit Bedacht leihen und die Zahlen sorgfältig prüfen sollten, um zu sehen, was Sie sich wirklich leisten können und welche Arten von Steuervorteilen Sie erhalten. Da der staatliche und lokale Steuerabzug aufgrund der gleichen Steuerrechnung auf 10.000 USD pro Jahr begrenzt ist, kostet Sie eine hoch besteuerte Immobilie auch mehr. Eine andere Strategie: Vergleichen Sie die Bedingungen, um zu sehen, ob die Aufnahme eines kleineren konformen Darlehens plus eines zweiten Darlehens anstelle eines großen Jumbo-Darlehens sich auf lange Sicht als besser für Ihre Finanzen erweisen könnte.

Höhepunkte

• Die Genehmigung erfordert eine hervorragende Kreditwürdigkeit und ein sehr niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen.

• Hausbesitzer müssen sich strengeren Kreditanforderungen unterziehen als diejenigen, die einen herkömmlichen Kredit beantragen.

• Der durchschnittliche effektive Jahreszins für eine Jumbo-Hypothek ist oft vergleichbar mit herkömmlichen Hypotheken, während die Anzahlungen etwa 10 % bis 15 % des Gesamtkaufpreises betragen.

• Ein Jumbo-Darlehen ist eine Finanzierungsart, die die von der Federal Housing Finance Agency festgelegten Grenzen überschreitet und nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft, garantiert oder verbrieft werden kann.