Vapaaehtoinen ulosmittaus
Mikä on vapaaehtoinen ulosmittaus?
Vapaaehtoinen ulosmittaus on ulosmittausmenettely, jonka käynnistää lainanottaja, joka ei pysty jatkamaan kiinteistön lainanmaksuja, tarkoituksenaan välttää lisämaksuja ja estää tahaton ulosmittaus ja häätö. Lainaajat voivat valita tämän vaihtoehdon, jos heidän asuntolainansa on huomattavasti veden alla.
Tämä eroaa tahattomasta ulosmittauksesta,. jonka lainanantaja käynnistää saadakseen kiinteistön haltuunsa lainanantajan tappioiden perimiseksi, ja se on yleensä viimeinen vaihtoehto lainanottajalle, joka ei pysty suorittamaan maksuja lainoistaan. Lainanottaja voi hakea vapaaehtoista ulosmittausta pankilta tai muulta lainalaitokselta sekä asuin- että liikekiinteistöille.
On olemassa useita samankaltaisia termejä, joita voidaan käyttää vapaaehtoiseen ulosmittaukseen, mukaan lukien strateginen oletusarvo,. poiskävely, jingle mail ja ystävällinen sulkeminen.
Vapaaehtoisten ulosmittausten ymmärtäminen
Vapaaehtoinen ulosmittaus on erittäin haitallista lainanottajan luottoluokitukselle ja voi vaikeuttaa asunnon vuokraamista tai ostamista ja lainan saamista vuosiksi myöhemmin, mutta se ei ole taloudellisesti yhtä haitallista kuin tahaton ulosmittaus. Se voi siten olla kustannustehokas vaihtoehto joillekin lainanottajille, jotka sen sijaan, että he kamppailevat maksujen suorittamisessa kuukausittain, päätyvät, etteivät he pysty jatkamaan maksujen suorittamista.
Monet velalliset suunnittelevat vapaaehtoista ulosmittausta avaamalla uusia luottokortteja ja ottamalla uusia autolainoja ja asuntolainoja ennen kuin heidän luottoluokitusnsa laskee. Lainanantajat hyväksyvät usein lainanottajan pyynnön vapaaehtoisesta ulosmittauksesta, koska se voi tehdä omaisuuden takaisinotto- ja velkojen perintäprosessista paljon nopeampaa ja kustannustehokkaampaa kuin tahaton ulosmittaus.
Vapaaehtoisen ulosmittauksen syitä ovat äkillinen ja odottamaton työpaikan menetys, omien varojensa yli elämisen tajuaminen ja asuntomarkkinoiden muutokset vaihtuvien korkojen ohella (jos lainanottajalla on säädettävä korkoinen asuntolaina tai esimerkiksi ARM).
Sulkemisen sijasta tehty teko on yksi yleisimmin käytetyistä vapaaehtoisen ulosmittauksen tyypeistä. Vapaaehtoista ulosmittausta koskevat säännöt, lait ja rangaistukset vaihtelevat suuresti lainan myöntävän laitoksen ja valtion mukaan.
Vapaaehtoisen ulosmittauksen edut ja haitat
Jos harkitset vapaaehtoisen sulkemisen aloittamista, on tärkeää harkita huolellisesti tällaisen toimenpiteen edut ja haitat. Sinun on tasapainotettava se luottoon kohdistuvan vaikutuksen, kotisi menettämisen, sen tarjoaman taloudellisen helpotuksen ja mahdollisten vaihtoehtojen kanssa. Jos et esimerkiksi pysty saamaan lainan muutosta tai tekemään lyhyeksi myyntiä,. ulosmittauksen sijasta tehdyllä teolla voi olla vähemmän vaikutusta luottotietoihisi kuin tahattomalla ulosmittauksella.
Tappioiden leikkaaminen
Yksi etu, varsinkin jos kotisi on huomattavasti veden alla, on se, että voit vähentää tappioitasi, kun lopetat maksujen suorittamisen. Jotkin osavaltiot kuitenkin sallivat lainanantajien etsiä lainaajia "puutteen" vuoksi – lainasta vielä velkaa olevan summan ja ulosottohinnan välisen eron – puutetuomion perusteella. Varmista, että tiedät osavaltiosi lait tässä asiassa.
Luoton pienentäminen
Luottopisteesi saa suuren osuman, jos suljet pois. Vaikutukset: On todennäköisesti vaikeampaa saada uutta luottoa – esimerkiksi autolainaa tai uutta luottokorttia varten – ja sinulle tarjottavat korot ovat korkeammat.
Uuden asunnon löytäminen
Sinun on löydettävä toinen asuinpaikka, ja vuokranantajat voivat kieltäytyä vuokraamasta sinulle tai veloittaa korkeamman kuukausisumman. Ja jos aiot ostaa, et ehkä voi saada asuntolainaa muutamaan vuoteen. Esimerkiksi Fannie Mae soveltaa neljän vuoden odotusaikaa ennen uuden kiinnityksen myöntämistä ulosmittauksen sijasta tehdyn teon jälkeen.
TTT
Vapaaehtoiset ulosmittaukset ja asuntokriisi 2007–2009
Ennen 2000-luvun lopun amerikkalaista asuntokuplaa ja subprime-asuntoluottokriisiä vapaaehtoinen ulosmittaus oli harvoin käytetty vaihtoehto lainaajille, joilla oli vaikeuksia maksaa kiinteistölainamaksujaan. sitä on kuitenkin käytetty paljon laajemmin sen jälkeen. Vuosina 2007 ja 2008 asuntojen hinnat putosivat, ja niiden arvo on usein laskenut kaksinumeroisesti.
Vuoden 2010 alussa vedenalaisten asuntolainojen osuus, asuntolainan määrä oli enemmän kuin asunnon arvo, kasvoi dramaattisesti. Kaliforniassa, Nevadassa ja Floridassa yli 20 % asuntolainoista oli veden alla.
Kohokohdat
Vapaaehtoinen ulosmittaus voi olla haitallista lainanottajan luottoluokitukselle.
Joskus velalliset suunnittelevat aloittavansa vapaaehtoisen ulosmittauksen ottamalla lisää velkaa.
Se ei yleensä ole taloudellisesti niin vahingollista kuin tahaton sulkeminen.
Vapaaehtoisen ulosmittauksen käynnistää lainanottaja, joka ei voi enää maksaa kiinteistön lainamaksuja, ja pyrkii välttämään lainanantajan ulosmittauksen.
2000-luvun lopun subprime-asuntoluottokriisi, jolloin monet asuntolainat olivat veden alla, johti vapaaehtoisten ulosmittausten määrän merkittävään kasvuun.
UKK
Mitä tapahtuu, jos suljet oman talosi?
Jos vapaaehtoisesti suljet kotisi vapaaehtoisesti, lainanantajasi antaa sinun luovuttaa asuntosi vastineeksi asuntolainavelan peruuttamisesta. Sinun tulee suostua poistumaan kotoa hyvässä kunnossa ja muuttamaan tiettyyn päivämäärään mennessä. Kun suljet vapaaehtoisesti, luottosi saa osuman, mutta sinä hallitset kotoa lähtemisen ehdot ja saatat jopa saada lainanantajalta rahaa muuton rahoittamiseksi.
Mikä on panttioikeus?
Panttikirja on vapaaehtoinen ulosmittaus, joka ei ole sama asia kuin ulosmittaus. Kun pääset yhteisymmärrykseen lainanantajasi kanssa, luovutat kiinteistön, jotta lainanantaja ei joutuisi ulosmittaukseen.
Mitä vapaaehtoinen sulkeminen tekee?
Kun teet vapaaehtoisesti oman talosi ulosmittauksen, se johtuu yleensä siitä, että et voi maksaa siitä lainaa. Sen sijaan, että odottaisit lainanantajan sulkemista, teet sen itse.
