Preclusione volontaria
Che cos'è la preclusione volontaria?
Una preclusione volontaria è una procedura di preclusione avviata da un mutuatario che non è in grado di continuare a effettuare pagamenti di prestiti su una proprietà, nel tentativo di evitare ulteriori pagamenti e prevenire la preclusione e lo sfratto involontari. I mutuatari possono scegliere questa opzione se il loro mutuo è notevolmente sott'acqua.
Questo è diverso da una preclusione involontaria,. che viene avviata dall'istituto di credito per prendere possesso di una proprietà per recuperare le perdite del prestatore ed è in genere l'ultima opzione per i mutuatari che non sono in grado di effettuare pagamenti sui loro prestiti. I mutuatari possono chiedere una preclusione volontaria da una banca o da un altro istituto di credito per immobili sia residenziali che commerciali.
Esistono diversi termini simili che possono essere utilizzati per pignoramenti volontari, inclusi default strategico,. allontanamento, jingle mail e pignoramento amichevole.
Capire i pignoramenti volontari
La preclusione volontaria è estremamente dannosa per il rating creditizio di un mutuatario e può rendere difficile l'affitto o l'acquisto di una casa e ottenere prestiti approvati per anni dopo, ma non è finanziariamente dannosa come una preclusione involontaria. Può quindi essere un'opzione conveniente per alcuni mutuatari che, anziché lottare per effettuare pagamenti ogni mese, concludono di non essere in grado di continuare a effettuare pagamenti.
Molti debitori pianificano una preclusione volontaria aprendo nuove carte di credito e stipulando nuovi prestiti per auto e mutui prima che il loro rating di credito scenda. I prestatori spesso acconsentiranno alla richiesta di preclusione volontaria di un mutuatario perché può rendere il processo di ripresa della proprietà e di riscossione dei debiti molto più veloce ed economico rispetto a una preclusione involontaria.
I motivi per la preclusione volontaria includono una perdita improvvisa e inaspettata del lavoro, la consapevolezza che si sta vivendo al di sopra delle proprie possibilità e cambiamenti nel mercato immobiliare insieme a tassi di interesse variabili (se un mutuatario ha un mutuo a tasso variabile, o ARM, per esempio).
Un atto sostitutivo di preclusione è uno dei tipi più comunemente utilizzati di preclusione volontaria. Le regole, le leggi e le sanzioni per i pignoramenti volontari variano ampiamente a seconda dell'istituto di credito e dello stato.
Pro e contro delle pignoramenti volontari
Se stai pensando di avviare una preclusione volontaria, è importante considerare attentamente i vantaggi e gli svantaggi di tale passo. Devi bilanciarlo con l'effetto sul tuo credito, la perdita della tua casa, quanto sollievo finanziario ti offre e qualsiasi alternativa che potresti ancora avere. Se non sei in grado di ottenere una modifica del prestito o di effettuare una vendita allo scoperto, ad esempio, un atto sostitutivo della preclusione può avere un impatto minore sui rapporti di credito rispetto a una preclusione involontaria.
Tagliare le tue perdite
Un vantaggio, soprattutto se la tua casa è molto sott'acqua, è che puoi ridurre le perdite quando smetti di effettuare pagamenti. Tuttavia, alcuni stati consentono ai prestatori di perseguire i mutuatari per una "carenza" - la differenza tra l'importo che devi ancora sul prestito e il prezzo di vendita di preclusione - tramite un giudizio di carenza. Assicurati di conoscere le leggi del tuo stato su questo punteggio.
Abbassare il tuo credito
Il tuo punteggio di credito subirà un duro colpo se precludi. Le ripercussioni: è probabile che sia più difficile ottenere un nuovo credito, ad esempio per un prestito auto o una nuova carta di credito, e i tassi di interesse che ti verranno offerti saranno più alti.
Trovare una nuova casa
Avrai bisogno di trovare un altro posto dove vivere e i proprietari potrebbero rifiutarsi di affittarti o addebitarti un importo mensile più alto. E se stai cercando di acquistare, potresti non essere in grado di ottenere un mutuo per alcuni anni. Fannie Mae, ad esempio, applica un periodo di attesa di quattro anni prima di concedere un nuovo mutuo dopo un atto sostitutivo del pignoramento.
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Pignoramenti volontari e crisi abitativa del 2007-2009
Prima della bolla immobiliare americana e della crisi dei mutui subprime alla fine degli anni 2000, la preclusione volontaria era un'opzione usata raramente per i mutuatari che lottavano per permettersi i pagamenti del prestito immobiliare; tuttavia, è diventato molto più ampiamente utilizzato negli anni da allora. Nel 2007 e nel 2008, i prezzi delle case sono crollati, registrando spesso cali di valore a due cifre.
All'inizio del 2010, la percentuale di mutui che erano sommersi, l'importo dovuto sul mutuo era superiore al valore della casa, è aumentato notevolmente. In California, Nevada e Florida, oltre il 20% dei mutui era sott'acqua.
Mette in risalto
La preclusione volontaria può essere dannosa per il rating di credito di un mutuatario.
A volte i debitori pianificano di avviare una preclusione volontaria estinguendo più debiti.
Di solito non è finanziariamente dannoso come una preclusione involontaria.
Una preclusione volontaria viene avviata da un mutuatario che non può più effettuare pagamenti di prestito su una proprietà e cerca di evitare la preclusione da parte del prestatore.
La crisi dei mutui subprime alla fine degli anni 2000, quando molti mutui erano sommersi, ha portato a un aumento significativo del numero di pignoramenti volontari.
FAQ
Cosa succede se precludi la tua casa?
Se ti offri volontario per precludere volontariamente la tua casa, il tuo prestatore ti consentirà di cedere la tua casa in cambio della cancellazione del debito ipotecario. Devi accettare di lasciare la casa in buone condizioni e trasferirti entro una data specificata. Quando precludi volontariamente, il tuo credito subirà un duro colpo, ma controllerai i termini per uscire di casa e potresti persino ricevere denaro dal tuo prestatore per finanziare il tuo trasloco.
Che cos'è un atto di pegno?
Un atto di pegno è una preclusione volontaria, che non è la stessa cosa di una preclusione. Quando raggiungi un'intesa con il tuo prestatore, consegni la proprietà per evitare che il tuo prestatore ti metta in pignoramento.
Cosa fa un pignoramento volontario?
Quando ti offri volontario per la preclusione della tua stessa casa, di solito è perché non puoi pagare il prestito su di essa. Invece di aspettare che il creditore precluda, lo fai da solo.
