Frivillig tvangsauktion
Hvad er frivillig afskærmning?
En frivillig tvangsauktion er en tvangsauktionsprocedure, der indledes af en låntager, der ikke er i stand til at fortsætte med at foretage lånebetalinger på en ejendom, i et forsøg på at undgå yderligere betalinger og forhindre ufrivillig tvangsauktion og fraflytning. Låntagere kan vælge denne mulighed, hvis deres realkreditlån er væsentligt under vandet.
Dette er forskelligt fra en ufrivillig tvangsauktion,. som iværksættes af låneinstituttet for at tage en ejendom i besiddelse for at inddrive långivers tab og er typisk den sidste mulighed for låntagere, der ikke er i stand til at betale på deres lån. Låntagere kan søge en frivillig tvangsauktion hos en bank eller et andet låneinstitut for både bolig- og erhvervsejendomme.
Der er flere lignende udtryk, der kan bruges til frivillige tvangsauktioner, herunder strategisk standard,. walking away, jingle mail og venlig tvangsauktion.
Forstå frivillige tvangsauktioner
Frivillig tvangsauktion er ekstremt skadelig for en låntagers kreditvurdering og kan gøre det svært at leje eller købe bolig og få godkendt lån i årevis bagefter, men det er ikke så økonomisk skadeligt som en ufrivillig tvangsauktion. Det kan således være en omkostningseffektiv mulighed for nogle låntagere, der i stedet for at kæmpe med at betale hver måned konkluderer, at de ikke er i stand til at fortsætte med at betale.
Mange debitorer planlægger en frivillig tvangsauktion ved at åbne nye kreditkort og optage nye billån og realkreditlån, før deres kreditvurdering falder. Långivere vil ofte acceptere en låntagers anmodning om frivillig tvangsauktion, fordi det kan gøre processen med tilbagetagelse af ejendom og inddrivelse af gæld meget hurtigere og mere omkostningseffektiv end en ufrivillig tvangsauktion.
Årsager til frivillig tvangsauktion omfatter et pludseligt og uventet jobtab, erkendelsen af, at man lever over evne, og ændringer på boligmarkedet sammen med variable renter (hvis en låntager har et rentetilpasningslån, eller ARM, for eksempel).
En skøde i stedet for tvangsauktion er en af de mest almindeligt anvendte former for frivillig tvangsauktion. Reglerne, lovene og sanktionerne for frivillige tvangsauktioner varierer meget efter låneinstitut og stat.
Fordele og ulemper ved frivillige tvangsauktioner
Hvis du overvejer at indlede en frivillig afskærmning, er det vigtigt nøje at overveje fordele og ulemper ved at tage et sådant skridt. Du skal afbalancere det mod effekten på din kredit, tabet af dit hjem, hvor meget økonomisk lettelse det giver dig, og eventuelle alternativer, du stadig har. Hvis du for eksempel ikke er i stand til at få en ændring af lånet eller foretage et short salg,. kan en skøde i stedet for tvangsauktion have mindre indflydelse på dine kreditopgørelser end en ufrivillig tvangsauktion.
Reducer dine tab
En fordel, især hvis dit hjem er væsentligt under vand, er, at du kan reducere dine tab, når du stopper med at betale. Nogle stater tillader dog långivere at gå efter låntagere for en "mangel" - forskellen mellem det beløb, du stadig skylder på lånet, og tvangsauktionsprisen - via en mangeldom. Sørg for, at du kender lovene i din stat på dette punkt.
Sænkning af din kredit
Din kredit score vil tage et stort hit, hvis du afskærmer. Konsekvenserne: Det vil sandsynligvis være sværere at få ny kredit - for eksempel for et billån eller et nyt kreditkort - og de renter, du vil blive tilbudt, vil være højere.
Finder ny bolig
Du bliver nødt til at finde et andet sted at bo, og udlejere kan nægte at leje til dig eller opkræve et højere månedligt beløb. Og hvis du er på udkig efter at købe, kan du måske ikke få et realkreditlån i et par år. Fannie Mae, for eksempel, anvender en fire-årig venteperiode, før der ydes et nyt realkreditlån efter et skøde i stedet for tvangsauktion.
TTT
Frivillige tvangsauktioner og boligkrisen 2007-2009
Forud for den amerikanske boligboble og krise med subprime-lån i slutningen af 2000'erne var frivillig tvangsauktion en sjældent brugt mulighed for låntagere, der kæmpede for at betale deres ejendomslån; det er dog blevet meget mere udbredt i årene siden. I 2007 og 2008 faldt boligpriserne, ofte med tocifrede værdifald.
I starten af 2010 steg procentdelen af realkreditlån, der var under vandet, og det skyldige beløb på realkreditlånet var mere end boligens værdi, dramatisk. I Californien, Nevada og Florida var mere end 20% af realkreditlån under vandet.
Højdepunkter
Frivillig tvangsauktion kan være skadeligt for en låntagers kreditvurdering.
Nogle gange vil debitorer planlægge at iværksætte en frivillig tvangsauktion ved at optage mere gæld.
Det er normalt ikke så økonomisk skadeligt som en ufrivillig tvangsauktion.
En frivillig tvangsauktion iværksættes af en låntager, som ikke længere kan betale lånet på en ejendom og søger at undgå tvangsauktion fra långiver.
Subprime realkreditkrisen i slutningen af 2000'erne, hvor mange realkreditlån lå under vandet, førte til en markant stigning i antallet af frivillige tvangsauktioner.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad sker der, hvis du afskærmer dit eget hus?
Hvis du frivilligt melder dig til frivilligt at tvangsauktionere dit hjem, vil din långiver give dig mulighed for at afgive dit hjem til gengæld for at annullere realkreditgælden. Du skal acceptere at efterlade boligen i god stand og flytte inden en nærmere fastsat dato. Når du frivilligt afskærmer, vil din kredit blive ramt, men du vil kontrollere vilkårene for at forlade dit hjem, og du kan endda modtage penge fra din långiver til at finansiere din flytning.
Hvad er et pantebrev?
Et pantebrev er en frivillig tvangsauktion, hvilket ikke er det samme som en tvangsauktion. Når du indgår en aftale med din långiver, afleverer du ejendommen for at undgå, at din långiver sætter dig på tvangsauktion.
Hvad gør en frivillig afskærmning?
Når du melder dig frivilligt til tvangsauktion på dit eget hus, er det som regel, fordi du ikke kan betale lån på det. I stedet for at vente på, at långiveren afskærmer, gør du det selv.
