Frivillig foreleggelse

Hva er frivillig forelukking?

En frivillig tvangsutleggelse er en tvangsprosess som settes i gang av en låntaker som ikke er i stand til å fortsette å foreta lånebetalinger på en eiendom, i et forsøk på å unngå ytterligere betalinger og forhindre ufrivillig tvangsutleggelse og utkastelse. Låntakere kan velge dette alternativet hvis deres boliglån er betydelig under vann.

Dette er forskjellig fra en ufrivillig forelukking,. som er initiert av utlånsinstitusjonen for å ta besittelse av en eiendom for å gjenopprette utlåners tap, og er vanligvis det siste alternativet for låntakere som ikke kan betale på lånene sine. Låntakere kan søke frivillig utlegg fra en bank eller annen låneinstitusjon for både bolig- og næringseiendommer.

Det er flere lignende termer som kan brukes for frivillige foreclosures, inkludert strategisk standard,. walking away, jingle mail og vennlig foreclosure.

Forstå frivillige foreclosures

Frivillig tvangsauksjon er ekstremt skadelig for en låntakers kredittvurdering og kan gjøre det vanskelig å leie eller kjøpe bolig og få godkjent lån i flere år etterpå, men det er ikke like økonomisk skadelig som en ufrivillig tvangsfesting. Det kan dermed være et kostnadseffektivt alternativ for enkelte låntakere som, i stedet for å slite med å betale hver måned, konkluderer med at de ikke klarer å fortsette å betale.

Mange skyldnere planlegger en frivillig foreclosure ved å åpne nye kredittkort og ta opp nye billån og boliglån før kredittvurderingen faller. Långivere vil ofte godta en låntakers forespørsel om frivillig tvangsfesting fordi det kan gjøre prosessen med å ta tilbake eiendom og inndrive gjeld mye raskere og mer kostnadseffektiv enn en ufrivillig tvangsfesting.

Årsaker til frivillig utestengning inkluderer et plutselig og uventet jobbtap, erkjennelsen av at man lever over evne, og endringer i boligmarkedet sammen med variable renter (hvis en låntaker har et boliglån med justerbar rente, eller ARM, for eksempel).

En gjerning i stedet for tvangsinnlegg er en av de mest brukte typene frivillig tvangsutlegg. Reglene, lovene og straffene for frivillige foreclosures varierer mye fra utlånsinstitusjon og stat.

Fordeler og ulemper med frivillige foreclosures

Hvis du vurderer å sette i gang en frivillig foreclosure, er det viktig å nøye vurdere fordelene og ulempene ved å ta et slikt skritt. Du må balansere det mot effekten på kreditten din, tapet av hjemmet ditt, hvor mye økonomisk lettelse det gir deg, og eventuelle alternativer du fortsatt har. Hvis du for eksempel ikke er i stand til å få en låneendring eller foreta et short-salg,. kan en gjerning i stedet for tvangsauksjon ha mindre innvirkning på kredittrapportene dine enn en ufrivillig tvangssalg.

Redusere tapene dine

En fordel, spesielt hvis hjemmet ditt er betydelig under vann, er at du kan redusere tapene dine når du slutter å betale. Noen stater tillater imidlertid långivere å gå etter låntakere for en "mangel" - forskjellen mellom beløpet du fortsatt skylder på lånet og tvangssalgsprisen - via en mangelsdom. Sørg for at du kjenner lovene i staten din på dette poengsummen.

Senke kreditten din

Din kredittscore vil få en stor hit hvis du utelukker. Konsekvensene: Det er sannsynligvis vanskeligere å få ny kreditt - for eksempel for et billån eller et nytt kredittkort - og rentene du vil bli tilbudt vil være høyere.

Finner ny bolig

Du må finne et annet sted å bo, og utleiere kan nekte å leie ut til deg eller kreve et høyere månedlig beløp. Og hvis du er ute etter å kjøpe, kan det hende du ikke kan få boliglån før om noen år. Fannie Mae, for eksempel, bruker en fire-års venteperiode før innvilgelse av et nytt boliglån etter en gjerning i stedet for foreclosure.

TTT

Frivillige foreclosures og boligkrisen 2007–2009

Før den amerikanske boligboblen og subprime-lånekrisen på slutten av 2000-tallet, var frivillig tvangssalg et sjeldent brukt alternativ for låntakere som slet med å ha råd til å betale eiendomslån; den har imidlertid blitt mye mer utbredt i årene etter. I 2007 og 2008 falt boligprisene, ofte med tosifrede verdifall.

Ved inngangen til 2010 økte prosentandelen av boliglån som var under vann, beløpet på boliglånet var mer enn verdien av boligen, dramatisk. I California, Nevada og Florida var mer enn 20 % av boliglånene under vann.

Høydepunkter

– Frivillig inndragning kan være skadelig for en låntakers kredittvurdering.

– Noen ganger vil skyldnere planlegge å sette i gang en frivillig tvangsutlegg ved å ta opp mer gjeld.

– Det er vanligvis ikke like økonomisk skadelig som en ufrivillig tvangsfesting.

• En frivillig tvangsauksjon initieres av en låntaker som ikke lenger kan betale lånet på en eiendom og søker å unngå tvangsutlegg fra långiver.

– Subprime-lånekrisen på slutten av 2000-tallet, da mange boliglån lå under vann, førte til en betydelig økning i antallet frivillige tvangslån.

FAQ

Hva skjer hvis du utelukker ditt eget hus?

Hvis du melder deg frivillig til å utelukke hjemmet ditt, vil långiveren tillate deg å overgi boligen din i bytte mot å kansellere boliglånsgjelden. Du må godta å forlate boligen i god stand og flytte innen en bestemt dato. Når du frivillig utelukker, vil kreditten din få et slag, men du vil kontrollere vilkårene for å forlate hjemmet ditt, og du kan til og med motta penger fra utlåner for å finansiere flyttingen.

Hva er et pantebrev?

Et pantebrev er et frivillig utlegg, som ikke er det samme som et utlegg. Når du kommer til en forståelse med utlåner, overleverer du eiendommen for å unngå at utlåner setter deg i tvangsauktion.

Hva gjør en frivillig forebygging?

Når du melder deg frivillig til tvangsinnlegg på ditt eget hus, er det vanligvis fordi du ikke kan betale lånet på det. I stedet for å vente på at utlåneren skal utelukke, gjør du det selv.