Fonds provenant des opérations (FFO)

Qu'est-ce que les fonds provenant des opérations (FFO) ?

Les fonds provenant des opérations (FFO) font référence au chiffre utilisé par les fiducies de placement immobilier ( FPI ) pour définir les flux de trésorerie provenant de leurs opérations. Les sociétés immobilières utilisent le FFO comme mesure de la performance opérationnelle.

Le FFO est calculé en ajoutant la dépréciation,. l' amortissement et les pertes sur les ventes d'actifs aux bénéfices, puis en soustrayant les gains sur les ventes d'actifs et tout revenu d'intérêts. Il est parfois coté par action. Le ratio FFO par action doit être utilisé à la place du bénéfice par action ( BPA ) lors de l'évaluation des FPI et autres fiducies de placement similaires.

Formule et calcul des fonds provenant des opérations

Vous trouverez ci-dessous la formule de calcul des fonds provenant des opérations (FFO).

La formule de FFO est :

FFO = (Revenu net + Amortissement + Amortissement + Pertes sur ventes de biens) - Gains sur ventes de biens - Intérêts créditeurs

Voici les étapes pour calculer le FFO :

Tous les composants du calcul du FFO sont répertoriés dans le compte de résultat d'une FPI.

Obtenez le chiffre du revenu net, qui est le bénéfice de l'entreprise et se trouve au bas du compte de résultat.
La dépréciation et l'amortissement sont les parties passées en charges des actifs corporels (physiques) et incorporels d'une entreprise pour la période. La dépréciation et l'amortissement ne sont que des mesures comptables pour aider les entreprises à répartir les coûts de leurs actifs. Les montants passés en charges réduisent en fin de compte le revenu net de la période comptable. Par conséquent, la dépréciation et l'amortissement sont rajoutés au bénéfice net pour déterminer l'encaisse ou les revenus réels provenant des activités de la FPI.
Ajoutez toute perte sur les ventes de biens commerciaux, le cas échéant. Cela comprend généralement les actifs à long terme tels que les immobilisations corporelles. Ces pertes sont considérées comme ponctuelles et non récurrentes, et ne font donc pas partie des opérations normales et ne doivent pas être incluses dans le calcul du FFO.
Soustrayez tout gain ou revenu tiré de la vente d'un bien du chiffre total du revenu net, de la dépréciation et de l'amortissement pour obtenir les fonds provenant des opérations pour la période.
Soustrayez tout revenu d'intérêts gagné par l'entreprise. Les revenus d'intérêts ne font généralement pas partie des opérations normales d'une entreprise et ne doivent donc pas être inclus dans le calcul du FFO.

Si, par exemple, une FPI avait une dépréciation de 20 000 $, des gains sur ventes de biens de 40 000 $ et un bénéfice net de 100 000 $, son FFO serait de 80 000 $.

Dans la plupart des situations, un investisseur n'aurait pas besoin de calculer le FFO d'une FPI, puisque tous les FPI sont tenus d'indiquer leurs calculs de FFO dans leurs états financiers publics. Le chiffre FFO est généralement divulgué dans les notes de bas de page du compte de résultat.

Ce que les fonds provenant des opérations peuvent vous dire

Le FFO est une mesure des liquidités générées par une FPI ; les foncières utilisent le FFO comme référence de performance opérationnelle. La National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) a été à l'origine l'un des pionniers de ce chiffre, qui est une mesure non conforme aux PCGR.

les flux de trésorerie d'exploitation d'une FPI , qui sont déclarés dans l'état des flux de trésorerie (CFS). Au lieu de cela, le FFO mesure le montant net de trésorerie et d'équivalents qui entre dans une entreprise à partir d'activités commerciales régulières et en cours. Les FFO ne doivent pas être considérés comme une alternative aux flux de trésorerie ou comme une mesure de la liquidité.

Par exemple, les flux de trésorerie d'une entreprise typique seraient influencés par l'argent gagné de la vente d'un actif, mais le FFO exclut ces gains. En outre, une entreprise typique afficherait une entrée de trésorerie sur son CFS si l'entreprise recevait le produit d'un prêt d'une banque. Cependant, le FFO n'inclut pas ces entrées de trésorerie, mais il s'agit plutôt d'une mesure du revenu des activités commerciales.

Pourquoi le FFO est une bonne mesure de la performance des FPI

Le FFO compense les méthodes de comptabilisation des coûts qui peuvent communiquer de manière inexacte la véritable performance d'une FPI. La comptabilité GAAP exige que tous les FPI amortissent leurs immeubles de placement au fil du temps en utilisant l'une des méthodes d'amortissement standard. Cependant, de nombreux immeubles de placement augmentent en fait de valeur avec le temps, ce qui rend l'amortissement inexact dans la description de la valeur d'un FPI. La dépréciation et l'amortissement doivent être rajoutés au revenu net pour concilier ce problème.

FFO soustrait également tous les gains sur les ventes de biens, car ces types de ventes sont considérés comme non récurrents. Les FPI doivent verser 90 % de tous les revenus imposables sous forme de dividendes,. qui sont des paiements en espèces aux investisseurs. Les gains sur les ventes de biens ne s'ajoutent pas au revenu imposable d'une FPI et ne doivent donc pas être inclus dans la mesure de la valeur et de la performance.

Comme mentionné, le FFO par action est parfois fourni par les entreprises en complément de leur BPA. Le bénéfice par action est le bénéfice net d'une entreprise divisé par les actions en circulation. Le BPA et le FFO par action fournissent une mesure du revenu généré par action.

Ces mesures aident également les investisseurs à déterminer si l'argent est utilisé efficacement par la direction. En outre, de nombreux analystes et investisseurs évaluent le ratio cours/FFO d'une FPI en complément du ratio cours/bénéfice,. qui est le cours de l'action divisé par le BPA. Dans le cas d'une FPI, le prix de marché de la FPI serait divisé par son FFO par action.

Fonds d'exploitation ajustés

analystes immobiliers calculent également les fonds d'exploitation ajustés d'une FPI ( AFFO ). Ce calcul prend le FFO d'une FPI et soustrait toute dépense récurrente qui est capitalisée puis amortie, ainsi que toute linéarisation des loyers. Ces dépenses en immobilisations récurrentes peuvent inclure des dépenses d'entretien telles que des projets de peinture ou des remplacements de toiture. AFFO a gagné du terrain en tant qu'estimation plus précise du potentiel de bénéfices d'une FPI.

La mesure AFFO a été élaborée pour fournir une meilleure mesure des liquidités générées ou de la capacité de versement de dividendes d'une FPI. En plus des AFFO, cette autre mesure est parfois appelée fonds disponibles pour distribution ou liquidités disponibles pour distribution.

Exemple d'utilisation des fonds provenant des opérations

Le centre commercial populaire REIT Simon Property Group a déclaré des fonds provenant de l'exploitation sur son compte de résultat 2017 de 4 milliards de dollars, en hausse de 6% par rapport à 2016. Le bénéfice net de l'entreprise, quant à lui, a totalisé 2,2 milliards de dollars.

Pour arriver à FFO, l'entreprise a rajouté des amortissements d'environ 1,8 milliard de dollars, et a ensuite ajusté d'autres chiffres plus petits, y compris une réduction de 5,3 millions de dollars pour le paiement de distributions et de dividendes privilégiés, et une part des intérêts minoritaires dans l'amortissement qui en a résulté. une réduction supplémentaire de 17,1 millions de dollars. Simon a également rapporté un chiffre dilué de FFO par action de 11,21 $, par rapport à un chiffre dilué de BPA de 6,24 $.

Points forts

Les foncières utilisent le FFO comme mesure de la performance opérationnelle.
Le FFO exclut les entrées de trésorerie ponctuelles telles que le revenu de la vente d'un actif ; au lieu de cela, il ne comprend que les revenus des activités commerciales.
Les fonds provenant des opérations (FFO) désignent le chiffre utilisé par les sociétés de placement immobilier (REIT) pour définir les flux de trésorerie provenant de leurs opérations.