Administration fédérale du logement (FHA)

Qu'est-ce que la Federal Housing Administration (FHA) ?

Le terme Federal Housing Administration (FHA) fait référence à une agence américaine qui fournit une assurance hypothécaire aux prêteurs agréés par la FHA. La FHA a été créée en 1934 par le gouvernement américain et a été rattachée au Département américain du logement et du développement urbain (HUD) en 1965.

La FHA finance ses opérations avec les revenus générés par les primes d'assurance hypothécaire (MIP). Les prêts FHA permettent des acomptes minimums inférieurs et des cotes de crédit inférieures à celles des prêteurs traditionnels. Cela ouvre la propriété à des milliers d'Américains qui, autrement, ne pourraient pas se qualifier pour un prêt hypothécaire. L' assurance hypothécaire protège les prêteurs contre les pertes dues aux défaillances hypothécaires,. donc si un emprunteur fait défaut, la FHA paie le prêteur.

Comprendre la FHA

La FHA est l'un des plus grands assureurs hypothécaires au monde, protégeant les prêteurs approuvés par la FHA contre les pertes, surtout si l'emprunteur fait défaut. Il a été créé en 1934 pour aider à stimuler le marché immobilier américain. L'idée sous-jacente était que plus de personnes auraient droit à des prêts hypothécaires pour acheter des maisons si les prêteurs étaient assurés. Comme indiqué ci-dessus, l'agence est passée sous la tutelle du Bureau du logement du HUD en 1965.

La FHA assure les prêts hypothécaires aux États-Unis et dans les territoires américains pour les types de biens suivants :

• Maisons unifamiliales

• Propriétés multifamiliales

• Etablissements de soins résidentiels

• Hôpitaux

La plupart des prêts FHA exigent un acompte minimum inférieur à 3,5 % seulement, ce qui signifie que les prêts sont assurés jusqu'à 96,5 %. Les prêteurs agréés par la FHA peuvent également accorder des prêts aux personnes ayant des cotes de crédit inférieures à celles de la plupart des prêteurs conventionnels. Ces avantages rendent les prêts FHA populaires auprès des acheteurs d'une première maison. Les emprunteurs admissibles doivent également souscrire une assurance hypothécaire. Ces primes sont versées à la FHA, qu'elle utilise comme revenu autogénéré.

Lorsqu'un emprunteur cesse de payer son hypothèque, le prêteur peut déposer une réclamation auprès de la FHA. L'agence verse à la société de prêt hypothécaire le solde du principal restant sur un prêt en utilisant les MIP susmentionnés qu'elle collecte. Cela permet aux prêteurs d'offrir des prêts plus importants aux emprunteurs.

Il y a des limites au montant que vous pouvez emprunter. Les limites de prêt FHA sont fixées par la région où vous vivez - les zones à faible coût ont une limite inférieure à celle du prêt FHA habituel et les zones à coût élevé ont une limite plus élevée.

Considérations particulières

La FHA exige que les emprunteurs paient deux types de MIP :

• Le premier est le MIP initial, qui est de 1,75 % du montant du prêt en 2022.

• Le second est le MIP annuel, qui est facturé mensuellement. Ces paiements varient de 0,45 % à 1,05 % du montant du prêt.

Les montants des paiements varient en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt/valeur (LTV) d' origine. À l'origine, le MIP annuel était automatiquement supprimé une fois que les emprunteurs atteignaient 78 % de LTV sur la base du prix d'achat initial. Après la crise des prêts hypothécaires à risque,. la FHA a été confrontée à une crise budgétaire et en 2013 a mis en place une règle selon laquelle le MIP annuel reste sur la durée du prêt. À la suite de ce changement, la plupart des emprunteurs avec des prêts hypothécaires FHA se refinanceront par le biais d'un prêt hypothécaire traditionnel une fois qu'ils auront atteint 80 % du LTV. Même si leurs cotes de crédit ne se sont pas améliorées de manière significative, ils sont plus susceptibles d'être approuvés pour un prêt conventionnel maintenant qu'ils ont une valeur nette de 20 % dans leur propriété.

Les MIP aident également à financer d'autres programmes de la FHA qui profitent aux propriétaires, aux locataires et aux communautés dans leur ensemble.

Histoire de la FHA

Les faillites bancaires ont entraîné une baisse des prêts immobiliers, diminuant considérablement l'accession à la propriété pendant la Grande Dépression. Les taux de défaut et de saisie ont monté en flèche, car les prêts étaient limités à 50 % de la valeur marchande d'une propriété et les conditions hypothécaires (y compris des calendriers de remboursement courts couplés à des paiements forfaitaires ) étaient difficiles à respecter pour de nombreux acheteurs. En conséquence, les États-Unis étaient principalement une nation de locataires - seul un ménage sur 10 possédait sa maison.

Le Congrès a promulgué la Loi nationale sur le logement de 1934 pour aider à restructurer le système bancaire fédéral. Son objectif principal était d'améliorer les normes et les conditions de logement, de fournir une méthode d'assurance hypothécaire mutuelle et de réduire les saisies sur les hypothèques familiales. La législation a créé la Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC),. une ancienne institution gouvernementale dont les responsabilités font maintenant partie de la Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC) et de la FHA. Ces actes ont augmenté le marché des maisons unifamiliales et construit des logements et des hypothèques plus abordables.

Le site Web de la FHA offre des ressources informatives aux consommateurs, y compris un guide d'achat d'une maison.

Critique de la FHA

Les programmes de la FHA fournissent une stimulation économique substantielle aux États-Unis via le développement communautaire et domestique, qui se répercute sur les communautés locales sous la forme d'emplois, d'écoles et d'autres sources de revenus. Même si cela garantit également que les prêteurs sont protégés et aide les emprunteurs à obtenir des prêts plus importants, la FHA n'est pas sans critique.

Les critiques disent que les emprunteurs sont liés par des exigences strictes, telles que les MIP initiaux et annuels. Certains experts affirment que les propriétaires feraient peut-être mieux d'opter pour une hypothèque conventionnelle s'ils sont admissibles. En effet, ils peuvent économiser de l'argent à long terme grâce aux primes d'assurance hypothécaire privée (PMI) fournies par les prêteurs conventionnels.

Les prêteurs de prêts hypothécaires conventionnels exigent que les emprunteurs achètent des PMI lorsqu'ils ne peuvent pas fournir un acompte de 20 %. Le PMI peut être annulé une fois qu'un emprunteur rembourse suffisamment le principal de l'hypothèque. Le MIP est collecté pendant 11 ans ou jusqu'à la fin de la durée du prêt, selon la première éventualité, quelle que soit la valeur nette de la maison.

Historiquement, la FHA a mis en œuvre des politiques telles que redlining,. dans lesquelles les responsables traçaient littéralement une ligne rouge autour des quartiers à prédominance noire et considérés comme « dangereux » et refusaient de prêter aux emprunteurs de ces quartiers. Cette pratique, entre autres, a empêché des générations de citoyens noirs de profiter des mêmes programmes que leurs pairs blancs. Cet obstacle à la propriété et à la constitution d'une richesse générationnelle a exacerbé l'inégalité de richesse raciale que nous constatons encore aujourd'hui.

L'essentiel

La FHA a été créée à l'origine pour stimuler l'économie en encourageant l'achat et la construction de maisons, et pour aider les Américains à faible revenu à devenir propriétaires. Vu sous cet angle, le programme a été un succès retentissant.

Cependant, les premières politiques comme la redlining ont empêché des millions de Noirs américains de profiter de la richesse générationnelle que l'accession à la propriété bon marché a donné à la génération de leurs pairs blancs après la Seconde Guerre mondiale. Alors que le programme se poursuit aujourd'hui et a tenté de rectifier certains de ses méfaits passés, les changements qui ont suivi la crise des prêts hypothécaires à risque font que les prêts FHA sont moins une bonne affaire qu'ils ne l'étaient autrefois.

Points forts

• Le programme de prêts immobiliers de la FHA est conçu pour les emprunteurs qui ne peuvent pas verser d'acomptes importants, qui ont des cotes de crédit inférieures et qui ne sont pas admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels.

• L'agence a été créée en 1934 et est devenue une partie du Département américain du logement et du développement urbain (HUD) en 1965.

• Les emprunteurs avec des prêts FHA doivent souscrire une assurance hypothécaire FHA.

• La Federal Housing Administration (FHA) offre une assurance hypothécaire aux prêteurs agréés.

• Les primes d'assurance hypothécaire (MIP) collectées sur les prêts assurés par la FHA aident à payer le programme.

FAQ

Que fait la Federal Housing Administration (FHA) ?

Le Congrès a créé la Federal Housing Administration (FHA) en 1934 pendant la Grande Dépression pour stimuler le marché du logement. La FHA garantit les prêts immobiliers émis par des prêteurs agréés. Les prêts sont conçus pour les emprunteurs dont les cotes de crédit sont inférieures à la moyenne et qui n'ont pas les liquidités nécessaires pour verser un gros acompte.

Comment fonctionnent les prêts FHA ?

Les emprunteurs qualifiés peuvent emprunter jusqu'à 96,5 % de la valeur d'une maison. Les acheteurs de maison sont tenus de souscrire une assurance hypothécaire. Les primes sont versées à la FHA, et si un emprunteur fait défaut sur un prêt hypothécaire, la FHA paie le prêteur.

Les prêts immobiliers FHA ont-ils des limites de revenu ?

Les prêts FHA n'ont pas de limite de revenu. Il y a des limites au montant que vous pouvez emprunter, qui sont basées sur la région où vous vivez.