Clause d'exigibilité
Qu'est-ce qu'une clause d'exigibilité ?
Une clause d'exigibilité à la vente est une disposition du contrat hypothécaire qui oblige l'emprunteur à rembourser intégralement le prêteur lors de la vente ou de la cession d'un intérêt partiel ou total dans la propriété qui garantit l'hypothèque. Les hypothèques assorties d'une clause d'exigibilité ne sont pas assumables par le nouvel acquéreur de la propriété.
Comment fonctionne une clause d'échéance de la vente ?
Une clause d'exigibilité permet à un prêteur d'exiger le remboursement intégral d'un prêt si l'emprunteur vend la garantie utilisée pour garantir son prêt. Ce type de clause est utilisé dans les prêts immobiliers et empêche le propriétaire de vendre sa maison avant d'avoir remboursé sa dette. Si l'emprunteur tente de vendre la propriété sans le consentement du prêteur, le prêteur peut exclure la propriété.
La plupart des hypothèques émises aux États-Unis comprennent des clauses d'exigibilité à la vente. Avant les clauses d'exigibilité à la vente, la plupart des achats de maisons étaient financés par des hypothèques assumables : en cas de vente, les obligations de prêt incomberaient au nouveau propriétaire. Cela a joué au désavantage du prêteur hypothécaire, surtout si les taux d'intérêt avaient augmenté depuis l'octroi du prêt.
Hypothèque due à la vente vs hypothèque assumable
Avec une clause d'exigibilité, les propriétaires ne peuvent pas transférer l'hypothèque à l'acheteur lors de la vente de leur propriété comme ils le pourraient avec une hypothèque assumable. Ils doivent plutôt utiliser le produit de la vente pour rembourser l'hypothèque, et l'acheteur doit obtenir lui-même une nouvelle hypothèque.
De cette façon, une clause d'exigibilité à la vente aide à protéger le prêteur (ou le propriétaire de l'hypothèque) du risque que l'hypothèque soit transférée au nouveau propriétaire à un moment où les taux d'intérêt en vigueur sont supérieurs au taux de cette hypothèque. Le nouvel acheteur devrait plutôt obtenir une nouvelle hypothèque aux taux d'intérêt en vigueur.
Les prêteurs ainsi que les détenteurs de pools de prêts hypothécaires tels que les titres adossés à des créances hypothécaires,. les titres adossés à des actifs ou les titres de créance garantis favorisent généralement le remboursement anticipé des prêts hypothécaires à faible taux d'intérêt.
Si un vendeur tente de contourner la clause d'exigibilité et de transférer le bien à un nouveau propriétaire sans rembourser immédiatement l'hypothèque, le prêteur peut saisir le bien et en prendre possession.
Exceptions à la clause due à la vente
En vertu du Garn-St. Loi Germain , les prêteurs ne peuvent faire valoir la clause d'exigibilité dans certaines situations, même lorsque le propriétaire du bien hypothéqué a changé.
S'il y a un divorce ou une séparation de corps et que la propriété entre les époux change (par exemple, la propriété était détenue conjointement et devient la propriété d'un seul conjoint), le prêteur ne peut pas appliquer la clause d'exigibilité. Il en va de même si le propriétaire transfère le bien à ses enfants, si un emprunteur décède et que le bien est transféré à un parent, ou si le bien est transféré à une fiducie entre vifs et que l'emprunteur est le bénéficiaire de la fiducie.
Une clause d'exigibilité ne peut empêcher le changement de propriété en cas de divorce ou de décès. La propriété peut également être cédée à une fiducie, tant que le bénéficiaire continue à vivre dans la maison.
Pourquoi un prêteur n'invoquerait-il pas une clause d'exigibilité ?
Même si le prêteur a légalement le droit d'invoquer une clause d'exigibilité, il peut y avoir des situations dans lesquelles il peut choisir de ne pas le faire. Par exemple, dans un marché du logement faible, il pourrait être avantageux pour le prêteur de permettre à un nouvel acheteur d'assumer l'ancienne hypothèque plutôt que de risquer la possibilité que l'emprunteur initial ne la rembourse pas.
Ou, si la maison a considérablement baissé de valeur et que sa vente ne rapporte pas assez d'argent pour couvrir la dette, le prêteur peut accepter moins que le paiement intégral afin de récupérer au moins une partie de ce qui lui est dû.
Exemple de clause d'exigibilité
Imaginez un couple hypothétique, Alan et Beth, qui sont copropriétaires d'une maison avec une hypothèque de 100 000 $. Cette hypothèque comporte une clause d'exigibilité à la vente, ce qui signifie que si le couple vend sa maison, il devra peut-être rembourser la totalité du solde de son hypothèque.
Après plusieurs années, Alan et Beth divorcent et Beth devient l'unique propriétaire de la maison. Puisqu'ils étaient conjoints, le transfert ne déclenche pas la clause d'exigibilité : Beth peut assumer la pleine propriété de la maison et continuer à payer l'hypothèque initiale.
L'année suivante, les prix des logements augmentent et Beth décide de vendre la maison à Charlie. Étant donné que Charlie n'est couvert par aucune exception, Beth doit être en mesure de rembourser le solde restant sur l'hypothèque à la clôture de la vente. Selon le marché du logement au moment de la vente, le prêteur peut choisir ou non d'appliquer la clause d'exigibilité.
Points forts
Une clause d'exigibilité est une clause hypothécaire qui oblige l'emprunteur à rembourser intégralement le prêteur en cas de vente du bien.
La plupart des hypothèques américaines comportent des clauses d'exigibilité à la vente. Les principales exceptions sont les prêts assurés par certains organismes fédéraux.
Une clause d'exigibilité n'empêche pas le changement de propriété en cas de divorce, de séparation ou de succession.
Même lorsque les hypothèques ont une clause d'exigibilité, il y a des occasions où le prêteur ne peut légalement l'invoquer ou peut volontairement choisir de ne pas le faire.
En revanche, les hypothèques assumables permettent au nouvel acheteur de la propriété de reprendre l'hypothèque existante.
FAQ
Les prêts FHA et VA ont-ils une clause d'échéance à la vente ?
Les prêts assurés par la FHA, la VA ou l'USDA n'ont pas de clauses d'exigibilité à la vente, ce qui signifie que les nouveaux acheteurs peuvent assumer les obligations hypothécaires du propriétaire précédent lorsqu'ils achètent une propriété. Cependant, les trois agences ont des exigences spécifiques concernant les personnes éligibles pour assumer ces prêts.
Un acte de renonciation déclenchera-t-il une clause d'exigibilité ?
Les actes de renonciation sont fréquemment utilisés pour transférer des biens sans échange d'argent, comme cela peut se produire entre les membres de la famille. Cependant, de tels transferts peuvent causer des problèmes si la propriété est hypothéquée avec une clause d'exigibilité. Si une propriété est transférée par le biais d'un acte de renonciation et que les parties ne sont pas liées d'une manière qui leur donne une exception, le propriétaire d'origine pourrait être responsable de la valeur totale du prêt.
Existe-t-il une clause d'exigibilité lorsque la propriété est donnée ?
Une clause d'exigibilité peut être déclenchée à chaque fois que le propriétaire d'un bien change, à la discrétion du vendeur. Les principales exceptions concernent les transmissions de biens entre époux, les successions ou les fiducies entre vifs dont le bénéficiaire est l'emprunteur. À moins qu'un bien hypothécaire ne soit donné au conjoint ou aux enfants de l'emprunteur, donner le bien en cadeau pourrait déclencher la clause d'exigibilité.
Quels types de prêts hypothécaires n'ont pas de clause d'exigibilité ?
La plupart des hypothèques institutionnelles émises aux États-Unis comportent des clauses d'exigibilité à la vente. Les exceptions les plus courantes sont les prêts assurés par la Federal Housing Authority,. le Department of Veteran's Affairs ou le Department of Agriculture. Chacune de ces agences exige que le nouvel acheteur remplisse certaines conditions avant d'assumer le prêt.
Les prêts wrap-around ont-ils une clause d'exigibilité ?
hypothécaires wrap-around sont des prêts qui comprennent le solde intégral d'un prêt plus ancien qui n'a pas été entièrement remboursé. Ceux-ci sont fréquemment utilisés dans les ventes de maisons, où le vendeur perçoit les paiements du nouvel acheteur pour rembourser l'hypothèque globale. Si l'hypothèque initiale comprend une clause d'exigibilité à la vente, la totalité du solde devient exigible lors de la vente de la maison.
