Remboursement hypothécaire
Qu'est-ce qu'un remboursement hypothécaire ?
Un remboursement de prêt hypothécaire (également appelé rachat ) est le rachat forcé d'un prêt hypothécaire par un initiateur de prêt hypothécaire auprès de l'entité qui détient actuellement la garantie hypothécaire, comme un investisseur institutionnel. Un titre hypothécaire dans ce cas est un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS).
Un remboursement hypothécaire est le plus souvent requis en raison de la découverte de documents d' origine frauduleux ou défectueux dans lesquels la solvabilité du débiteur hypothécaire ou la valeur estimative de la propriété ont été déformées.
Comprendre un remboursement hypothécaire
Un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) est un investissement similaire à une obligation constitué d'un ensemble de prêts immobiliers achetés auprès des banques qui les ont émis. Les prêts immobiliers sont reconditionnés en un seul titre que les investisseurs peuvent acheter. Les investisseurs dans les MBS reçoivent des paiements périodiques similaires aux paiements de coupons obligataires. Les paiements qu'un investisseur reçoit d'un MBS sont les versements hypothécaires que les propriétaires paient sur leurs prêts.
L'initiateur de l'hypothèque est le prêteur hypothécaire d'origine; il peut s'agir soit d'un courtier en hypothèques, soit d'un banquier hypothécaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires pourraient vendre leur participation dans des prêts hypothécaires à des investisseurs ; ce faisant, les initiateurs de prêts hypothécaires peuvent récolter un paiement immédiat, éliminer les risques et libérer leur bilan pour faire plus de prêts hypothécaires, tandis que les investisseurs perçoivent les paiements des emprunteurs pendant la durée des prêts hypothécaires. Ce processus est connu sous le nom de vente de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Un remboursement hypothécaire se produit lorsqu'un investisseur estime qu'une ou plusieurs hypothèques sous-jacentes du MBS ont un problème. Ce problème pourrait avoir un impact sur le flux de paiement pour l'investisseur, par exemple, si l'emprunteur ne rembourse pas son prêt. L'investisseur estime qu'un aspect de l'hypothèque a été déformé et, par conséquent, il en subira les conséquences négatives et exigera un remboursement de l'hypothèque, obligeant l'initiateur du prêt à racheter l'hypothèque, supprimant ainsi le risque pour l'investisseur.
Historique des remises hypothécaires
Suite à l'effondrement du marché immobilier américain en 2008 - et aux crises financières qui ont suivi - il a été constaté que les hypothèques et les titres adossés à des hypothèques (MBS) avaient été largement dispersés dans tout le système financier et que la validité de nombreuses hypothèques et documents étaient discutables en ce qui concerne les normes de prêt, la vérification des revenus et les valeurs d'évaluation.
Des hypothèques déjà toxiques et des hypothèques vouées à expirer ont été regroupées avec d'autres hypothèques qui ont été revendues à des investisseurs sous forme de titres adossés à des hypothèques (MBS). Lorsque les emprunteurs de ces hypothèques manquaient des paiements ou faisaient défaut, les acheteurs et les investisseurs de ces hypothèques cherchaient des informations sur les transactions auprès des initiateurs du prêt.
Même lorsqu'une demande de remboursement hypothécaire a été poursuivie après la découverte d'écarts ou d'une fraude potentielle, l'initiateur n'avait pas toujours les ressources nécessaires pour rembourser ces investisseurs, car leurs actifs avaient peut-être déjà été dépensés.
De plus, après la crise des subprimes,. certains initiateurs ont affirmé avoir été escroqués par les emprunteurs. Dans les cas où les tribunaux se sont prononcés en faveur d'une telle défense - lorsque l'initiateur prouve qu'il a agi de bonne foi et que l'emprunteur a falsifié ou déformé ses actifs et sa capacité à rembourser l'hypothèque - la demande de remboursement peut être refusée.
De nombreux détenteurs de titres hypothécaires ont exigé des remboursements hypothécaires par des initiateurs de prêts hypothécaires qui n'avaient pas effectué leur diligence raisonnable ou, dans certains cas, avaient fraudé de manière flagrante l'industrie.
Considérations particulières
En plus des initiateurs des hypothèques, un investisseur peut demander une restitution avec une demande de remboursement hypothécaire qui cite les sponsors des titres adossés à des hypothèques (MBS) pour la responsabilité de représenter un tel véhicule financier.
Si les hypothèques toxiques sont regroupées avec des hypothèques qui sont à jour et à jour sur les paiements, un remboursement hypothécaire pourrait en fait inclure des hypothèques non en souffrance. Les investisseurs peuvent vouloir se séparer entièrement des parties responsables ou la structure du titre adossé à des hypothèques (MBS) peut nécessiter l'inclusion de toutes les hypothèques dans le bundle lorsqu'une demande de retour est déposée.
Dans les années qui ont suivi la crise du logement de 2008-09, les prêteurs sont devenus réticents à accorder de nouveaux prêts hypothécaires. Dans un effort pour assouplir les normes de prêt et stimuler le marché du logement, Freddie Mac et Fannie Mae ont annoncé une série de règles de rachat de prêts hypothécaires pour accroître la transparence et stimuler les prêts.
Points forts
Un report hypothécaire est le rachat forcé d'une hypothèque par un initiateur d'hypothèque auprès de l'entité qui détient actuellement la garantie hypothécaire.
Un remboursement hypothécaire est le plus souvent requis en raison de la découverte de documents d'origine frauduleux ou défectueux dans lesquels la solvabilité du débiteur hypothécaire ou la valeur estimative de la propriété a été déformée.
Les initiateurs de prêts hypothécaires pourraient vendre leur participation dans des prêts hypothécaires à des investisseurs.
Ce faisant, les initiateurs de prêts hypothécaires peuvent récolter un paiement immédiat, tandis que les investisseurs perçoivent les paiements des emprunteurs sur la durée des prêts hypothécaires ; ce processus est connu sous le nom de vente de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Suite à l'effondrement du marché immobilier américain en 2008 et aux crises financières qui ont suivi, il a été constaté que les hypothèques et les titres adossés à des hypothèques avaient été largement dispersés dans le système financier et que la validité de nombreuses hypothèques et documents était douteuse. .
FAQ
Qu'est-ce qu'un rachat de crédit immobilier ?
Un rachat de crédit immobilier équivaut à un report de crédit immobilier ; lorsque les investisseurs dans un titre hypothécaire (MBS) exigent que l'initiateur d'une hypothèque rachète cette hypothèque en raison de problèmes perçus liés au moment où l'hypothèque a été approuvée par la banque.
Qu'est-ce qu'un rachat de crédit ?
Un rachat de prêt, également appelé rachat de dette, se produit lorsqu'un emprunteur rembourse une partie du prêt pour un montant inférieur au montant promis. Par exemple, un émetteur d'obligations avec des obligations à valeur nominale de 1 000 $ peut racheter 80 % de l'émission pour 900 $ par obligation. Cela se fait souvent comme une concession d'urgence lorsque l'emprunteur est confronté à des problèmes financiers et que les prêteurs s'inquiètent d'un défaut de paiement plus grave.
Quelle est la différence entre une hypothèque et un titre adossé à une hypothèque (MBS) ?
Une hypothèque est un prêt qu'un éventuel propriétaire contracte pour financer l'achat d'une maison. La plupart des maisons coûtent plus cher qu'un individu ne peut se le permettre en espèces. Afin d'acheter la maison, un individu devra emprunter de l'argent à une banque. L'argent emprunté est une hypothèque. Un titre adossé à des hypothèques (MBS) est un titre financier, comme une obligation, qui consiste en plusieurs hypothèques différentes regroupées en un seul titre financier. Un investisseur achètera un MBS en tant qu'investissement, comme s'il s'agissait d'une obligation ou d'une action, auprès d'une banque et recevra les versements hypothécaires sur ces prêts en tant que flux de revenus ; le retour sur leur investissement.
