Rimborso ipotecario

Che cos'è un mutuo ipotecario?

Un putback ipotecario (noto anche come riacquisto ) è il riacquisto forzato di un mutuo da parte di un cedente ipotecario dall'entità che attualmente detiene il titolo ipotecario, come un investitore istituzionale. Un titolo ipotecario in questo caso è un titolo garantito da ipoteca (MBS).

Un rinvio ipotecario è più comunemente richiesto a causa di accertamenti di documenti di origine fraudolenti o difettosi in cui l' affidabilità creditizia del mutuatario o il valore stimato della proprietà sono stati travisati.

Capire un rimborso ipotecario

Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un investimento simile a un'obbligazione composta da un pacchetto di mutui per la casa acquistati dalle banche che li hanno emessi. I mutui per la casa vengono riconfezionati in un unico titolo che gli investitori possono acquistare. Gli investitori in MBS ricevono pagamenti periodici simili ai pagamenti delle cedole obbligazionarie. I pagamenti che un investitore riceve da un MBS sono le rate del mutuo che i proprietari di abitazione pagano sui loro prestiti.

L'originatore del mutuo è l'istituto di credito ipotecario originario; può essere un broker ipotecario o un banchiere ipotecario. I cedenti di mutui potrebbero vendere la loro partecipazione nei mutui agli investitori; in tal modo, gli erogatori di mutui possono raccogliere un pagamento immediato, rimuovere il rischio e liberare il proprio bilancio per fare più mutui, mentre gli investitori riscuotono i pagamenti dai mutuatari durante la vita dei mutui. Questo processo è noto come vendita di titoli garantiti da ipoteca (MBS).

Un putback ipotecario si verifica quando un investitore ritiene che uno o più mutui sottostanti nell'MBS abbiano un problema. Questo problema potrebbe influire sul flusso di pagamento per l'investitore, ad esempio, se il mutuatario è inadempiente sul prestito. L'investitore ritiene che un aspetto del mutuo sia stato travisato e, pertanto, subirà un impatto negativo e richiederà un rimborso del mutuo, richiedendo all'originatore del prestito di riacquistare il mutuo, eliminando il rischio per l'investitore.

Storia dei rimborsi ipotecari

A seguito del crollo del mercato immobiliare americano nel 2008, e delle successive crisi finanziarie che ne sono seguite, si è riscontrato che i mutui e i titoli garantiti da ipoteca (MBS) erano stati ampiamente dispersi in tutto il sistema finanziario e che la validità di molti mutui e documenti erano discutibili per quanto riguarda gli standard di prestito, la verifica del reddito e i valori di valutazione.

I mutui e i mutui già tossici che erano destinati a scadere sono stati raggruppati con altri mutui che sono stati rivenduti agli investitori come titoli garantiti da ipoteca (MBS). Quando i mutuatari di tali mutui mancavano i pagamenti o andavano in default, gli acquirenti e gli investitori in quei mutui cercavano informazioni dagli erogatori del prestito sulle transazioni.

Anche quando una richiesta di restituzione di un mutuo è stata perseguita dopo la scoperta di discrepanze o potenziali frodi, l'originatore non ha sempre avuto le risorse per rimborsare quegli investitori perché i loro beni potrebbero essere già stati spesi.

Inoltre, dopo la crisi dei mutui subprime,. alcuni cedenti hanno affermato di essere stati truffati dai mutuatari. Nei casi in cui i tribunali si sono pronunciati a favore di tale difesa, in cui l'originatore fornisce la prova di aver agito in buona fede e il mutuatario ha falsificato o travisato i propri beni e la capacità di rimborsare l'ipoteca, la richiesta di restituzione potrebbe essere negata.

Molti titolari di titoli ipotecari hanno chiesto la restituzione dei mutui da parte di erogatori di mutui che non avevano completato la loro due diligence o, in alcuni casi, avevano frodato palesemente il settore.

Considerazioni speciali

Oltre agli originatori dei mutui, un investitore potrebbe chiedere la restituzione con una richiesta di restituzione di un mutuo che citi gli sponsor dei titoli garantiti da ipoteca (MBS) per la responsabilità di rappresentare un tale veicolo finanziario.

Se i mutui tossici sono abbinati a mutui che sono attuali e aggiornati sui pagamenti, una restituzione di un mutuo potrebbe effettivamente includere mutui non insoluti. Gli investitori potrebbero voler separarsi completamente dalle parti responsabili o la struttura del titolo garantito da ipoteca (MBS) potrebbe richiedere l'inclusione di tutte le ipoteche nel pacchetto quando viene presentata una richiesta di restituzione.

Negli anni successivi alla crisi immobiliare del 2008-09, gli istituti di credito sono diventati riluttanti a emettere nuovi mutui ipotecari. Nel tentativo di allentare gli standard di prestito e stimolare il mercato immobiliare, Freddie Mac e Fannie Mae hanno annunciato una serie di regole di riacquisto di mutui per aumentare la trasparenza e aumentare i prestiti.

Mette in risalto

• Un putback ipotecario è il riacquisto forzato di un'ipoteca da parte di un cedente ipotecario dall'entità che attualmente detiene il titolo ipotecario.

• Un rinvio ipotecario è più comunemente richiesto a causa di accertamenti di documenti di origine fraudolenti o difettosi in cui l'affidabilità creditizia del mutuatario o il valore stimato dell'immobile sono stati travisati.

• I cedenti di mutui potrebbero vendere la loro partecipazione nei mutui agli investitori.

• In questo modo, gli erogatori di mutui possono ottenere un pagamento immediato, mentre gli investitori riscuotono i pagamenti dai mutuatari durante la vita dei mutui; questo processo è noto come vendita di titoli garantiti da ipoteca (MBS).

• A seguito del crollo del mercato immobiliare americano nel 2008, e delle successive crisi finanziarie che ne sono seguite, si è riscontrato che i mutui e i titoli garantiti da ipoteca erano stati ampiamente dispersi in tutto il sistema finanziario e che la validità di molti mutui e documenti era discutibile .

FAQ

Che cos'è un riacquisto di un mutuo?

Un riacquisto di un mutuo è lo stesso di un rimborso di un mutuo; quando gli investitori in un titolo di garanzia ipotecaria (MBS) richiedono che l'originatore di un mutuo riacquisti quel mutuo a causa di problemi percepiti relativi a quando il mutuo è stato approvato dalla banca.

Che cos'è un riacquisto di un prestito?

Un riacquisto del prestito, noto anche come riacquisto del debito, si verifica quando un mutuatario rimborsa una parte del prestito per un importo inferiore all'importo promesso. Ad esempio, un emittente di obbligazioni con obbligazioni alla pari di $ 1.000 può riacquistare l'80% dell'emissione a $ 900 per obbligazione. Questo è spesso fatto come una concessione di emergenza quando il mutuatario ha a che fare con problemi finanziari e gli istituti di credito si preoccupano che potrebbe esserci un'insolvenza più grave.

Qual è la differenza tra un mutuo e un titolo garantito da ipoteca (MBS)?

Un mutuo è un prestito che un potenziale proprietario di casa prende per finanziare l'acquisto di una casa. La maggior parte delle case costa più di quanto un individuo può permettersi in contanti. Per acquistare la casa, un individuo dovrà prendere in prestito denaro da una banca. Il denaro preso in prestito è un mutuo. Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un titolo finanziario, come un'obbligazione, che consiste in molti mutui diversi raggruppati in un unico titolo finanziario. Un investitore acquisterà un MBS come investimento come farebbe con un'obbligazione o un'azione, da una banca e riceverà le rate del mutuo su quei prestiti come flusso di reddito; il ritorno sul loro investimento.