संचालन से धन (एफएफओ)

संचालन से धन (FFO) क्या है?

संचालन से धन (एफएफओ) रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट ( आरईआईटी ) द्वारा उनके संचालन से नकदी प्रवाह को परिभाषित करने के लिए उपयोग किए जाने वाले आंकड़े को संदर्भित करता है। रियल एस्टेट कंपनियां एफएफओ का उपयोग परिचालन प्रदर्शन के मापन के रूप में करती हैं।

मूल्यह्रास,. परिशोधन और नुकसान को आय में जोड़कर और फिर संपत्ति की बिक्री और किसी भी ब्याज आय पर किसी भी लाभ को घटाकर की जाती है। इसे कभी-कभी प्रति शेयर के आधार पर उद्धृत किया जाता है। आरईआईटी और अन्य समान निवेश ट्रस्टों का मूल्यांकन करते समय एफएफओ-प्रति-शेयर अनुपात का उपयोग प्रति शेयर आय ( ईपीएस ) के बदले में किया जाना चाहिए।

संचालन से धन का सूत्र और गणना

ऑपरेशंस (FFO) से फंड कैलकुलेट करने का फॉर्मूला नीचे दिया गया है।

एफएफओ के लिए सूत्र है:

एफएफओ = (शुद्ध आय + मूल्यह्रास + परिशोधन + संपत्ति बिक्री पर नुकसान) - संपत्ति की बिक्री पर लाभ - ब्याज आय

नीचे FFO की गणना करने के चरण दिए गए हैं:

एफएफओ गणना के सभी घटक आरईआईटी के आय विवरण पर सूचीबद्ध हैं ।

शुद्ध आय के लिए आंकड़ा प्राप्त करें, जो कंपनी का लाभ है और आय विवरण के नीचे स्थित है।
मूल्यह्रास और परिशोधन अवधि के लिए कंपनी की मूर्त (भौतिक) और अमूर्त संपत्ति के खर्च किए गए हिस्से हैं । मूल्यह्रास और परिशोधन केवल लेखांकन उपाय हैं जो कंपनियों को उनकी संपत्ति की लागत को फैलाने में मदद करते हैं। व्यय की गई राशि अंततः लेखा अवधि के लिए शुद्ध आय को कम करती है। नतीजतन, आरईआईटी के संचालन से वास्तविक आने वाली नकदी या राजस्व का निर्धारण करने के लिए मूल्यह्रास और परिशोधन को शुद्ध आय में वापस जोड़ा जाता है।
व्यावसायिक संपत्ति की बिक्री पर कोई नुकसान, यदि कोई हो, जोड़ें। इसमें आम तौर पर संपत्ति, संयंत्र और उपकरण जैसी लंबी अवधि की संपत्तियां शामिल होती हैं। इन नुकसानों को एकमुश्त और गैर-आवर्ती माना जाता है, और इसलिए ये सामान्य संचालन का हिस्सा नहीं हैं और इन्हें एफएफओ गणना में शामिल नहीं किया जाना चाहिए।
अवधि के लिए संचालन से धन प्राप्त करने के लिए शुद्ध आय, मूल्यह्रास और परिशोधन के कुल आंकड़े से संपत्ति की बिक्री से अर्जित किसी भी लाभ या राजस्व को घटाएं।
व्यवसाय द्वारा अर्जित किसी भी ब्याज आय को घटाएं। ब्याज आय आम तौर पर किसी व्यवसाय के सामान्य संचालन का नियमित हिस्सा नहीं होती है, और इसलिए इसे एफएफओ गणना में शामिल नहीं किया जाना चाहिए।

यदि, उदाहरण के लिए, एक आरईआईटी में $ 20,000 का मूल्यह्रास था, $ 40,000 की संपत्ति की बिक्री पर लाभ, और $ 100,000 का शुद्ध लाभ, इसका एफएफओ $ 80,000 होगा।

वित्तीय विवरणों पर अपनी एफएफओ गणना दिखाने की आवश्यकता होती है । एफएफओ का आंकड़ा आम तौर पर आय विवरण के लिए फुटनोट में प्रकट किया जाता है।

संचालन से कौन से फंड आपको बता सकते हैं

एफएफओ एक आरईआईटी द्वारा उत्पन्न नकदी का एक उपाय है; रियल एस्टेट कंपनियां एफएफओ को ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस बेंचमार्क के रूप में इस्तेमाल करती हैं। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स ( NAREIT ) ने मूल रूप से इस आंकड़े का बीड़ा उठाया है, जो एक गैर-जीएएपी उपाय है।

परिचालन से आरईआईटी के नकदी प्रवाह के साथ भ्रमित नहीं होना है , जो कि नकदी प्रवाह (सीएफएस) के बयान पर रिपोर्ट किया गया है। इसके बजाय, एफएफओ नियमित, चल रही व्यावसायिक गतिविधियों से एक फर्म में प्रवाहित होने वाली नकदी और समकक्षों की शुद्ध राशि को मापता है। एफएफओ को नकदी प्रवाह के विकल्प के रूप में या तरलता के उपाय के रूप में नहीं देखा जाना चाहिए।

उदाहरण के लिए, एक विशिष्ट कंपनी का नकदी प्रवाह किसी परिसंपत्ति की बिक्री से अर्जित धन से प्रभावित होगा, लेकिन एफएफओ उन लाभों को शामिल नहीं करता है। साथ ही, यदि कंपनी को किसी बैंक से ऋण प्राप्त होता है, तो एक विशिष्ट कंपनी अपने सीएफएस पर नकदी प्रवाह दिखाएगी। हालांकि, एफएफओ में इस तरह के नकदी प्रवाह को शामिल नहीं किया जाता है, बल्कि यह केवल व्यावसायिक गतिविधियों से होने वाली आय का एक उपाय है।

क्यों एफएफओ आरईआईटी प्रदर्शन का एक अच्छा उपाय है

एफएफओ लागत-लेखा विधियों के लिए क्षतिपूर्ति करता है जो आरईआईटी के वास्तविक प्रदर्शन को गलत तरीके से संप्रेषित कर सकते हैं। जीएएपी लेखांकन के लिए आवश्यक है कि सभी आरईआईटी मानक मूल्यह्रास विधियों में से एक का उपयोग करके समय के साथ अपने निवेश गुणों का मूल्यह्रास करें। हालांकि, कई निवेश गुण वास्तव में समय के साथ मूल्य में वृद्धि करते हैं, जिससे मूल्यह्रास आरईआईटी के मूल्य का वर्णन करने में गलत हो जाता है। इस मुद्दे को सुलझाने के लिए मूल्यह्रास और परिशोधन को शुद्ध आय में वापस जोड़ा जाना चाहिए।

एफएफओ संपत्ति की बिक्री पर किसी भी लाभ को घटाता है क्योंकि इस प्रकार की बिक्री को गैर-आवर्ती माना जाता है। आरईआईटी को सभी कर योग्य आय का 90% लाभांश के रूप में देना होगा , जो कि निवेशकों को नकद भुगतान है। संपत्ति की बिक्री पर लाभ आरईआईटी की कर योग्य आय में नहीं जुड़ता है और इसलिए इसे मूल्य और प्रदर्शन के माप में शामिल नहीं किया जाना चाहिए।

जैसा कि उल्लेख किया गया है, एफएफओ प्रति शेयर कभी-कभी फर्मों द्वारा उनके ईपीएस के पूरक के रूप में प्रदान किया जाता है। प्रति शेयर आय एक कंपनी की शुद्ध आय है जिसे बकाया इक्विटी शेयरों से विभाजित किया जाता है। ईपीएस और एफएफओ प्रति शेयर एक उपाय प्रदान करते हैं कि प्रति शेयर आधार पर कितनी आय उत्पन्न हो रही है।

ये उपाय निवेशकों को यह निर्धारित करने में भी मदद करते हैं कि प्रबंधन द्वारा धन का प्रभावी ढंग से उपयोग किया जा रहा है या नहीं। इसके अलावा, कई विश्लेषक और निवेशक मूल्य-आय अनुपात के पूरक के रूप में आरईआईटी के मूल्य-एफएफओ अनुपात का आकलन करते हैं , जो ईपीएस द्वारा विभाजित स्टॉक मूल्य है। आरईआईटी के मामले में, आरईआईटी के बाजार मूल्य को उसके एफएफओ प्रति शेयर से विभाजित किया जाएगा।

संचालन से समायोजित धन

तेजी से, रियल एस्टेट विश्लेषक भी आरईआईटी के समायोजित फंड फ्रॉम ऑपरेशंस ( एएफएफओ ) की गणना कर रहे हैं। यह गणना आरईआईटी के एफएफओ को लेती है और किसी भी आवर्ती व्यय को घटाती है जिसे पूंजीकृत किया जाता है और फिर परिशोधन किया जाता है, साथ ही किराए के किसी भी सीधे-सीधे को भी घटाया जाता है । इन आवर्ती पूंजीगत व्यय में पेंटिंग परियोजनाओं या छत के प्रतिस्थापन जैसे रखरखाव व्यय शामिल हो सकते हैं। AFFO ने REIT की कमाई क्षमता के अधिक सटीक अनुमान के रूप में कर्षण प्राप्त किया है।

एएफएफओ उपाय को आरईआईटी की नकद उत्पन्न या लाभांश-भुगतान क्षमता का बेहतर माप प्रदान करने के लिए विकसित किया गया था। AFFO के अलावा, इस वैकल्पिक उपाय को कभी-कभी वितरण के लिए उपलब्ध धन या वितरण के लिए उपलब्ध नकदी के रूप में संदर्भित किया जाता है।

संचालन से धन का उपयोग कैसे करें का उदाहरण

लोकप्रिय मॉल आरईआईटी साइमन प्रॉपर्टी ग्रुप ने 2016 से 6% ऊपर, $ 4 बिलियन के अपने 2017 आय विवरण पर संचालन से धन की सूचना दी। इस बीच, फर्म की शुद्ध आय, कुल $ 2.2 बिलियन थी।

एफएफओ पर पहुंचने के लिए, फर्म ने लगभग 1.8 बिलियन डॉलर का मूल्यह्रास और परिशोधन वापस जोड़ा, और अन्य छोटे आंकड़ों के लिए समायोजित किया - जिसमें पसंदीदा वितरण और लाभांश के भुगतान के लिए $ 5.3 मिलियन की कमी, और मूल्यह्रास और परिशोधन का एक गैर-नियंत्रित हित हिस्सा शामिल है। अतिरिक्त $ 17.1 मिलियन की कमी में। साइमन ने अतिरिक्त रूप से $ 6.24 के पतला ईपीएस आंकड़े की तुलना में $ 11.21 के एक पतला एफएफओ-प्रति-शेयर आंकड़े की सूचना दी ।

##हाइलाइट

रियल एस्टेट कंपनियां एफएफओ का उपयोग परिचालन प्रदर्शन के मापन के रूप में करती हैं।
एफएफओ एकमुश्त नकदी प्रवाह को शामिल नहीं करता है जैसे किसी परिसंपत्ति की बिक्री से आय; इसके बजाय, इसमें केवल व्यावसायिक गतिविधियों से होने वाली आय शामिल है।
ऑपरेशंस से फंड (एफएफओ) रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) द्वारा उनके संचालन से नकदी प्रवाह को परिभाषित करने के लिए उपयोग किए जाने वाले आंकड़े को संदर्भित करता है।