परिवर्तनीय एआरएम

एक परिवर्तनीय एआरएम क्या है?

एक परिवर्तनीय एआरएम एक समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) है जो उधारकर्ता को एक निश्चित अवधि के बाद एक निश्चित दर बंधक में बदलने का विकल्प देता है। परिवर्तनीय एआरएम को गिरती ब्याज दरों का लाभ उठाने के तरीके के रूप में विपणन किया जाता है और इसमें आमतौर पर विशिष्ट शर्तें शामिल होती हैं। वित्तीय संस्थान आम तौर पर एआरएम को एक निश्चित दर बंधक में बदलने के लिए शुल्क लेता है।

परिवर्तनीय एआरएम कैसे काम करते हैं?

बंधक के लिए आवेदन करते समय, चुनने के लिए कई प्रकार होते हैं, आमतौर पर बंधक के जीवन पर ब्याज दर कैसे निर्धारित की जाती है। परिवर्तनीय एआरएम दो बंधक प्रकारों का एक संकर है: एक पारंपरिक निश्चित दर 30-वर्षीय बंधक और एक समायोज्य-दर बंधक। फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज उधारकर्ता को यह जानने की सुरक्षा देता है कि उनका मासिक भुगतान कभी नहीं बदलेगा, भले ही दरों में वृद्धि हो, जो एक रूढ़िवादी और सुरक्षित दृष्टिकोण है। समय के साथ, मुद्रास्फीति के सापेक्ष भुगतान प्रभावी रूप से कम हो जाते हैं।

एक समायोज्य-दर बंधक बहुत कम प्रारंभिक टीज़र दर के साथ शुरू होता है,. लेकिन एक निर्धारित अवधि (आमतौर पर पांच साल) के बाद, दर को एक इंडेक्स के अनुसार समायोजित किया जाता है, जैसे कि सिक्योर्ड ओवरनाइट फाइनेंसिंग रेट (एसओएफआर), साथ ही एक मार्जिन । दर आम तौर पर हर छह महीने में समायोजित की जाती है और ऊपर या नीचे जा सकती है (अनुबंध में उल्लिखित सीमा के भीतर)।

एक परिवर्तनीय एआरएम के साथ, बंधक 30 साल के समायोज्य-दर ऋण की तरह शुरू होता है - यानी बाजार औसत से नीचे एक टीज़र दर पर। लेकिन एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर, अक्सर पहले वर्ष के बाद लेकिन पांचवें वर्ष से पहले, उधारकर्ता के पास एक निश्चित दर में बदलने का विकल्प होता है। नई ब्याज दर आमतौर पर लॉक इन करने से पहले सात दिनों के भीतर दी जाने वाली सबसे कम दर होती है । इस प्रकार, यदि ब्याज दरें गिर रही हैं, तो उधारकर्ता को शुरू में प्राप्त की तुलना में कम निश्चित दर मिल सकती है।

परिवर्तनीय एआरएम का इतिहास

1980 के दशक की शुरुआत में, परिवर्तनीय एआरएम ने दोहरे अंकों की निश्चित दर बंधक की अवधि के दौरान दृश्य में प्रवेश किया। क्योंकि ब्याज दरों की संभावना नहीं थी, ऐतिहासिक रूप से, बहुत अधिक (असाधारण मुद्रास्फीति को छोड़कर) जाने के लिए, परिवर्तनीय एआरएम के उधारकर्ता अनिवार्य रूप से भविष्य में कम दरों की महान संभावना पर दांव लगा सकते थे।

प्रारंभिक परिवर्तनीय एआरएम महंगे थे और इसमें भारी प्रतिबंध थे। लेकिन 1980 के दशक के उत्तरार्ध में, सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (GSE) को गिरवी रख कर फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक ने द्वितीयक बाज़ार में परिवर्तनीय एआरएम खरीदना शुरू कर दिया। चूंकि अधिकांश वाणिज्यिक बैंक द्वितीयक बाजार पर अपने बंधक ऋण बेचते हैं, इसलिए दो बंधक दिग्गजों द्वारा परिवर्तनीय एआरएम की स्वीकृति से उनका तेजी से विस्तार हुआ। प्रतिस्पर्धा, बदले में, कम शुल्क और कम प्रतिबंधात्मक शर्तें लेकर आई।

परिवर्तनीय एआरएम के लिए डाउनसाइड्स

एक परिवर्तनीय एआरएम का मुख्य पहलू यह है कि यह उधारकर्ता को ब्याज दरों की निगरानी करने और भविष्य के परिवर्तनों की भविष्यवाणी करने के लिए मजबूर करता है, कुछ ऐसा जो विशेषज्ञ भी मज़बूती से नहीं कर सकते। इसके अलावा, परिवर्तनीय एआरएम पर ब्याज दरें - प्रारंभिक दर और बाद में निश्चित दर दोनों - आमतौर पर बाजार दरों से थोड़ी अधिक होती हैं।

और जब उधारकर्ता बंधक को परिवर्तित करते समय समापन लागत का भुगतान नहीं करते हैं, तो ऋणदाता शुल्क लेते हैं। इस बीच, यदि परिचयात्मक अवधि के दौरान ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो एक परिवर्तनीय एआरएम का लाभ खो जाता है। अंत में, रूपांतरण के बाद मासिक भुगतान लगभग निश्चित रूप से उस राशि से अधिक होगा जो मकान मालिक टीज़र दर के तहत भुगतान कर रहा था, यद्यपि सुरक्षा के साथ कि यह स्थिर रहेगा।

परिवर्तनीय एआरएम अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

तल - रेखा

गिरती ब्याज दरों का लाभ उठाने के तरीके के रूप में विपणन किया गया, परिवर्तनीय एआरएम एक समायोज्य दर बंधक है जो उधारकर्ता को एक निर्दिष्ट अवधि के बाद एक निश्चित दर बंधक में बदलने का विकल्प देता है। इन बंधकों में आम तौर पर विशिष्ट शर्तें शामिल होती हैं, और वित्तीय संस्थान आमतौर पर एक शुल्क लेता है यदि कोई उधारकर्ता एआरएम को एक निश्चित दर बंधक में बदलने का विकल्प चुनता है।

परिवर्तनीय एआरएम का एक नुकसान यह है कि उधारकर्ता को ब्याज दरों की निगरानी करनी चाहिए और भविष्य में होने वाले परिवर्तनों की भविष्यवाणी करनी चाहिए - ऐसा कुछ जो विशेषज्ञ भी नहीं कर सकते। ब्याज दरों में गिरावट आने पर उधारकर्ताओं को परिवर्तनीय एआरएम में लाभ दिखाई देगा। दूसरी ओर, यदि ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो परिवर्तनीय शाखा का लाभ समाप्त हो जाता है।

हाइलाइट्स

• एक परिवर्तनीय एआरएम एक समायोज्य दर के साथ एक बंधक है जिसे कुछ प्रारंभिक अवधि के बाद एक निश्चित दर में बदला जा सकता है।

• एक निश्चित दर में रूपांतरण के बाद, नई दर लगभग निश्चित रूप से उस दर से अधिक होगी जो मकान मालिक टीज़र दर के तहत भुगतान कर रहा था।

• एक परिवर्तनीय एआरएम आमतौर पर एक टीज़र दर से शुरू होता है जो मानक दरों से कम होता है लेकिन फिर एक निश्चित अवधि के बाद एक इंडेक्स प्लस मार्जिन के अनुसार बढ़ता है।

• परिवर्तनीय एआरएम का लाभ तब प्राप्त होता है जब ब्याज दरें गिर रही हों। यदि ब्याज दरें बढ़ रही हैं, तो परिवर्तनीय शाखा का लाभ समाप्त हो जाता है।

सामान्य प्रश्न

क्या आप एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज से फिक्स्ड-रेट में बदल सकते हैं?

एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) से एक निश्चित दर बंधक में परिवर्तन कुछ तरीकों से किया जा सकता है: - यदि आपका बंधक एक परिवर्तनीय एआरएम है, तो इसमें आपको स्विच करने की अनुमति देने वाला प्रावधान शामिल है। आम तौर पर, आपको इस विकल्प का प्रयोग ऋण अवधि के आरंभ में करना होता है - आमतौर पर पहले पांच वर्षों के भीतर। ऐसा करने के लिए आपको शायद एक शुल्क देना होगा। - बदलने का दूसरा तरीका बंधक को पुनर्वित्त करना है - जिसका अर्थ है, मूल रूप से, कि आप एक नया बंधक लेते हैं (इस बार एक निश्चित ब्याज दर के साथ) और इसका उपयोग भुगतान करने के लिए करते हैं वर्तमान (समायोज्य-दर) एक। वास्तव में, एआरएम से एक निश्चित दर बंधक पर स्विच करना सबसे आम कारणों में से एक है कि लोग पुनर्वित्त का विकल्प क्यों चुनते हैं।

ऋण रूपांतरण शुल्क क्या है?

एक रूपांतरण खंड एक समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) ऋण के भीतर एक प्रावधान है जो एक उधारकर्ता को एआरएम से एक निश्चित दर बंधक पर स्विच करने की अनुमति देता है। इस विकल्प के बदले में, हालांकि, जब आप रूपांतरण करते हैं तो ऋणदाता शुल्क लेता है। यद्यपि रूपांतरण शुल्क आम तौर पर कुछ सौ डॉलर तक चलता है - यदि आप बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए बंद होने वाली लागत से बहुत कम हैं - तो वे आपके ऋण की कुल लागत में जोड़ देते हैं।