BRAZO convertible

¿Qué es un ARM convertible?

Una ARM convertible es una hipoteca de tasa ajustable (ARM) que le da al prestatario la opción de convertirla en una hipoteca de tasa fija después de un período de tiempo específico. Los ARM convertibles se comercializan como una forma de aprovechar la caída de las tasas de interés y, por lo general, incluyen condiciones específicas. La institución financiera generalmente cobra una tarifa para cambiar el ARM a una hipoteca de tasa fija.

¿Cómo funcionan los ARM convertibles?

Al solicitar una hipoteca, hay una variedad de tipos para elegir, generalmente con la forma en que se determina la tasa de interés durante la vigencia de la hipoteca. Las ARM convertibles son un híbrido de dos tipos de hipotecas: una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años y una hipoteca de tasa ajustable. Las hipotecas de tasa fija le brindan al prestatario la seguridad de saber que su pago mensual nunca cambiará, incluso si las tasas aumentan, lo cual es un enfoque conservador y seguro. Con el tiempo, los pagos disminuyen efectivamente en relación con la inflación.

Una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa inicial mucho más baja,. pero después de un período determinado (normalmente cinco años), la tasa se ajusta de acuerdo con un índice, como la Tasa de Financiamiento Nocturno Garantizado (SOFR), más un margen. La tarifa generalmente se ajusta cada seis meses y puede subir o bajar (dentro de los límites establecidos en el contrato).

Con una ARM convertible, la hipoteca comienza como un préstamo de tasa ajustable a 30 años, es decir, a una tasa de interés por debajo del promedio del mercado. Pero dentro de un período específico, a menudo después del primer año pero antes del quinto año, el prestatario tiene la opción de convertir a una tasa fija. La nueva tasa de interés suele ser la tasa más baja que se ofrece dentro de los siete días anteriores al cierre. Por lo tanto, si las tasas de interés están cayendo, el prestatario puede obtener una tasa fija más baja que la que podría haber obtenido inicialmente.

Historia de los ARM convertibles

Introducidos a principios de la década de 1980, los ARM convertibles entraron en escena durante un período de hipotecas de tasa fija de dos dígitos. Debido a que las tasas de interés parecían poco probables, históricamente hablando, de subir mucho más (salvo una inflación extraordinaria), los prestatarios de ARM convertibles podían apostar esencialmente a la gran probabilidad de tasas más bajas en el futuro.

Las primeras ARM convertibles eran costosas y contenían restricciones onerosas. Pero a fines de la década de 1980, las empresas hipotecarias patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a comprar ARM convertibles en el mercado secundario. Dado que la mayoría de los bancos comerciales venden sus préstamos hipotecarios en el mercado secundario, la aceptación de las ARM convertibles por parte de los dos gigantes hipotecarios condujo a su rápida expansión. La competencia, a su vez, trajo tarifas más bajas y condiciones menos restrictivas.

Desventajas de los ARM convertibles

La principal desventaja de una ARM convertible es que obliga al prestatario a monitorear las tasas de interés y predecir cambios futuros, algo que ni siquiera los expertos pueden hacer de manera confiable. Además, las tasas de interés de las ARM convertibles, tanto la tasa introductoria como la tasa fija posterior, suelen ser un poco más altas que las tasas del mercado.

Y aunque los prestatarios no pagan los costos de cierre al convertir la hipoteca, los prestamistas sí cobran tarifas. Mientras tanto, si las tasas de interés aumentan durante el período introductorio, se pierde el beneficio de una ARM convertible. Finalmente, el pago mensual después de la conversión casi seguramente será más alto que lo que el propietario estaba pagando con la tasa teaser, aunque con la seguridad de que permanecerá fija.

Preguntas frecuentes sobre ARM convertibles

La línea de fondo

Comercializado como una forma de aprovechar la caída de las tasas de interés, el ARM convertible es una hipoteca de tasa ajustable que le da al prestatario la opción de convertir a una hipoteca de tasa fija después de un período de tiempo específico. Estas hipotecas generalmente incluyen condiciones específicas, y la institución financiera generalmente cobra una tarifa si un prestatario elige cambiar el ARM a una hipoteca de tasa fija.

Una desventaja de las ARM convertibles es que el prestatario debe controlar las tasas de interés y predecir cambios futuros, algo que ni siquiera los expertos pueden hacer. Los prestatarios verán un beneficio en el ARM convertible si caen las tasas de interés. Si, por otro lado, las tasas de interés suben, se pierde el beneficio de un brazo convertible.

Reflejos

• Una ARM convertible es una hipoteca con una tasa ajustable que se puede cambiar a una tasa fija después de un período inicial.

• Después de la conversión a una tasa fija, es casi seguro que la nueva tasa será más alta que lo que el propietario estaba pagando con la tasa teaser.

• Una ARM convertible por lo general comienza con una tasa teaser que es más baja que las tasas estándar, pero luego aumenta después de un cierto período de tiempo de acuerdo con un índice más un margen.

• El beneficio de una ARM convertible se realiza si las tasas de interés están cayendo. Si las tasas de interés aumentan, se pierde el beneficio de un brazo convertible.

PREGUNTAS MÁS FRECUENTES

¿Se puede cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una de tasa fija?

El cambio de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija se puede hacer de dos maneras: Si su hipoteca es una ARM convertible, contiene una disposición que le permite cambiar. Por lo general, debe ejercer esta opción al principio del plazo del préstamo, generalmente dentro de los primeros cinco años. Probablemente incurrirá en una tarifa por hacerlo. La otra forma de cambiar es refinanciar la hipoteca, lo que significa, básicamente, que obtiene una nueva hipoteca (esta vez con una tasa de interés fija) y la usa para pagar la hipoteca. actual (tasa variable) uno. De hecho, cambiar de una ARM a una hipoteca de tasa fija es una de las razones más comunes por las que las personas optan por refinanciar.

¿Qué es una tarifa de conversión de préstamo?

Una cláusula de conversión es una disposición dentro de un préstamo hipotecario de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) que permite al prestatario cambiar de una hipoteca ARM a una hipoteca de tasa fija. Sin embargo, a cambio de esta opción, el prestamista cobra una tarifa siempre y cuando realice la conversión. Si bien las tarifas de conversión generalmente ascienden a unos pocos cientos de dólares, mucho menos que los costos de cierre incurridos si tuviera que refinanciar la hipoteca, se suman al costo total de su préstamo.