Wandelbarer ARM

Was ist ein konvertierbarer ARM?

Eine konvertierbare ARM ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM),. die dem Kreditnehmer die Möglichkeit gibt, nach einem bestimmten Zeitraum in eine Hypothek mit festem Zinssatz umzuwandeln . Wandelbare ARMs werden vermarktet, um von fallenden Zinssätzen zu profitieren, und enthalten normalerweise bestimmte Bedingungen. Das Finanzinstitut erhebt in der Regel eine Gebühr für die Umstellung der ARM auf eine Festhypothek.

Wie funktionieren konvertierbare ARMs?

Bei der Beantragung einer Hypothek stehen verschiedene Typen zur Auswahl, in der Regel mit, wie der Zinssatz über die Laufzeit der Hypothek bestimmt wird. ​​​​​​​Convertible ARMs sind eine Mischung aus zwei Hypothekenarten: einer herkömmlichen Hypothek mit festem Zinssatz und einer Laufzeit von 30 Jahren und einer Hypothek mit variablem Zinssatz. Festhypotheken geben dem Kreditnehmer die Sicherheit, dass sich seine monatliche Rate auch bei steigenden Zinsen nicht ändert, was ein konservativer und sicherer Ansatz ist. Im Laufe der Zeit nehmen die Zahlungen im Verhältnis zur Inflation effektiv ab.

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz beginnt mit einem viel niedrigeren Einführungszinssatz , aber nach einem festgelegten Zeitraum (normalerweise fünf Jahre) wird der Zinssatz gemäß einem Index wie dem Secured Overnight Financing Rate (SOFR) zuzüglich einer Marge angepasst. Der Satz wird im Allgemeinen alle sechs Monate angepasst und kann steigen oder fallen (innerhalb der im Vertrag festgelegten Grenzen).

Bei einem konvertierbaren ARM beginnt die Hypothek wie ein 30-jähriges Darlehen mit variablem Zinssatz – das heißt, zu einem Teaser-Zinssatz, der unter dem Marktdurchschnitt liegt. Aber innerhalb eines bestimmten Zeitraums, oft nach dem ersten Jahr, aber vor dem fünften Jahr, hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, in einen festen Zinssatz umzuwandeln. Der neue Zinssatz ist in der Regel der niedrigste Zinssatz, der innerhalb von sieben Tagen vor der Sperrung angeboten wird. Wenn die Zinsen sinken, kann der Kreditnehmer also einen niedrigeren Festzins erhalten, als er ursprünglich erhalten hätte.

Geschichte der Convertible ARMs

Convertible ARMs wurden in den frühen 1980er Jahren eingeführt und traten in einer Zeit zweistelliger festverzinslicher Hypotheken auf. Da es historisch gesehen unwahrscheinlich schien, dass die Zinsen viel höher steigen würden (außer bei einer außergewöhnlichen Inflation), konnten Kreditnehmer von wandelbaren ARMs im Wesentlichen auf die große Wahrscheinlichkeit niedrigerer Zinsen in der Zukunft wetten.

Frühe konvertierbare ARMs waren teuer und enthielten belastende Einschränkungen. Aber in den späten 1980er Jahren begannen die von der Hypothekenregierung geförderten Unternehmen (GSEs) Fannie Mae und Freddie Mac,. wandelbare ARMs auf dem Sekundärmarkt zu kaufen. Da die meisten Geschäftsbanken ihre Hypothekendarlehen auf dem Sekundärmarkt verkaufen, führte die Akzeptanz von wandelbaren ARMs durch die beiden Hypothekengiganten zu ihrer raschen Expansion. Der Wettbewerb wiederum brachte niedrigere Gebühren und weniger restriktive Bedingungen.

Nachteile von Convertible ARMs

Der größte Nachteil eines wandelbaren ARM ist, dass es den Kreditnehmer dazu zwingt, die Zinssätze zu überwachen und zukünftige Änderungen vorherzusagen, was selbst Experten nicht zuverlässig tun können. Außerdem sind die Zinssätze für wandelbare ARMs – sowohl der Einführungssatz als auch der spätere Festsatz – normalerweise etwas höher als die Marktsätze.

bei der Umwandlung der Hypothek keine Abschlusskosten zahlen, erheben Kreditgeber Gebühren. Wenn die Zinssätze während der Einführungsphase steigen, geht der Vorteil eines wandelbaren ARM verloren. Schließlich wird die monatliche Zahlung nach der Umwandlung mit ziemlicher Sicherheit höher sein als das, was der Hausbesitzer im Rahmen der Teaser-Rate gezahlt hat, wenn auch mit der Sicherheit, dass sie fest bleibt.

Häufig gestellte Fragen zu Convertible ARM

Das Endergebnis

Die wandelbare ARM-Hypothek wird vermarktet, um von fallenden Zinsen zu profitieren. Sie ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz, die dem Kreditnehmer die Möglichkeit gibt, nach einem bestimmten Zeitraum in eine Hypothek mit festem Zinssatz umzuwandeln. Diese Hypotheken enthalten im Allgemeinen bestimmte Bedingungen, und das Finanzinstitut erhebt normalerweise eine Gebühr, wenn ein Kreditnehmer die ARM in eine Festzinshypothek umwandelt.

Ein Nachteil von wandelbaren ARMs besteht darin, dass der Kreditnehmer die Zinssätze überwachen und zukünftige Änderungen vorhersagen muss – etwas, was selbst Experten nicht können. Kreditnehmer werden einen Vorteil in der konvertierbaren ARM sehen, wenn die Zinssätze fallen. Wenn andererseits die Zinsen steigen, geht der Vorteil eines wandelbaren Arms verloren.

Höhepunkte

• Ein konvertierbarer ARM ist eine Hypothek mit einem variablen Zinssatz, der nach einer gewissen Anfangszeit in einen festen Zinssatz umgewandelt werden kann.

• Nach der Umstellung auf einen festen Zinssatz wird der neue Zinssatz mit ziemlicher Sicherheit höher sein als das, was der Hausbesitzer unter dem Teaser-Zinssatz bezahlt hat.

• Ein konvertierbarer ARM beginnt normalerweise mit einem Teaser-Kurs, der niedriger ist als der Standardkurs, steigt dann aber nach einer bestimmten Zeit gemäß einem Index zuzüglich einer Marge.

• Der Vorteil eines wandelbaren ARM wird realisiert, wenn die Zinssätze fallen. Wenn die Zinssätze steigen, geht der Vorteil eines wandelbaren Arms verloren.

FAQ

Können Sie von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einem Festzins wechseln?

Der Wechsel von einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) zu einer Hypothek mit festem Zinssatz kann auf verschiedene Arten erfolgen: - Wenn es sich bei Ihrer Hypothek um eine wandelbare ARM-Hypothek handelt, enthält sie eine Bestimmung, die Ihnen den Wechsel ermöglicht. In der Regel müssen Sie diese Option früh in der Kreditlaufzeit – typischerweise innerhalb der ersten fünf Jahre – ausüben. Dafür fallen wahrscheinlich Gebühren an.- Die andere Möglichkeit des Wechsels ist die Refinanzierung der Hypothek – was im Grunde bedeutet, dass Sie eine neue Hypothek (diesmal mit festem Zinssatz) aufnehmen und damit abbezahlen aktuelle (einstellbare Rate) eins. Tatsächlich ist der Wechsel von einer ARM- zu einer Festzinshypothek einer der häufigsten Gründe, warum sich Menschen für eine Refinanzierung entscheiden.

Was ist eine Darlehensumwandlungsgebühr?

Eine Umwandlungsklausel ist eine Bestimmung innerhalb eines variabel verzinslichen Hypothekendarlehens (ARM), die es einem Kreditnehmer ermöglicht, von einer ARM- auf eine Festzinshypothek umzusteigen. Als Gegenleistung für diese Option erhebt der Kreditgeber jedoch eine Gebühr, wenn und wenn Sie die Umwandlung vornehmen. Obwohl die Umwandlungsgebühren in der Regel einige hundert Dollar betragen – weit weniger als die Abschlusskosten, die bei einer Refinanzierung der Hypothek anfallen – tragen sie zu den Gesamtkosten Ihres Darlehens bei.