Dönüştürülebilir ARM
Dönüştürülebilir ARM Nedir?
Dönüştürülebilir bir ARM, borçluya belirli bir süre sonra sabit faizli bir ipoteğe dönüştürme seçeneği sunan ayarlanabilir oranlı bir ipotektir (ARM). Dönüştürülebilir ARM'ler, düşen faiz oranlarından yararlanmanın bir yolu olarak pazarlanır ve genellikle belirli koşullar içerir. Finansal kurum genellikle ARM'yi sabit oranlı bir ipotek için değiştirmek için bir ücret talep eder.
Dönüştürülebilir ARM'ler Nasıl Çalışır?
Bir ipotek için başvururken, genellikle ipoteğin ömrü boyunca faiz oranının nasıl belirlendiği ile ilgili seçim yapabileceğiniz çeşitli türler vardır. Dönüştürülebilir ARM'ler iki ipotek türünün bir karışımıdır: geleneksel sabit oranlı 30 yıllık ipotek ve ayarlanabilir oranlı ipotek. Sabit faizli ipotekler, borçluya, oranlar yükselse bile, muhafazakar ve güvenli bir yaklaşım olan aylık ödemelerinin asla değişmeyeceğini bilmenin güvenliğini verir. Zamanla, ödemeler enflasyona göre etkili bir şekilde düşer.
Ayarlanabilir oranlı bir ipotek, çok daha düşük bir başlangıç teaser oranıyla başlar,. ancak belirli bir sürenin ardından (genellikle beş yıl), oran, Güvenli Gecelik Finansman Oranı (SOFR) artı bir marj gibi bir endekse göre ayarlanır. Oran genellikle altı ayda bir ayarlanır ve yukarı veya aşağı gidebilir (sözleşmede belirtilen sınırlar dahilinde).
Dönüştürülebilir bir ARM ile ipotek, 30 yıllık ayarlanabilir oranlı bir kredi gibi, yani piyasa ortalamasının altında bir teaser oranında başlar. Ancak belirli bir süre içinde, genellikle ilk yıldan sonra ancak beşinci yıldan önce, borçlunun sabit bir orana dönüştürme seçeneği vardır. Yeni faiz oranı genellikle kilitlenmeden önceki yedi gün içinde sunulan en düşük orandır . Böylece, faiz oranları düşüyorsa, borçlu başlangıçta elde edebileceğinden daha düşük bir sabit oran alabilir.
Dönüştürülebilir ARM'lerin Tarihi
1980'lerin başında tanıtılan dönüştürülebilir ARM'ler, çift haneli sabit faizli ipotek döneminde sahneye girdi. Tarihsel olarak, faiz oranlarının (olağanüstü enflasyon hariç) çok daha yükseğe çıkması pek olası görünmediğinden, dönüştürülebilir ARM'lerin borçluları, esasen gelecekte daha düşük oranların büyük olasılığına bahse girebilirdi.
Erken dönüştürülebilir ARM'ler pahalıydı ve ağır kısıtlamalar içeriyordu. Ancak 1980'lerin sonlarında, ipotek devlet destekli işletmeler (GSE'ler) Fannie Mae ve Freddie Mac ikincil piyasada dönüştürülebilir ARM'ler satın almaya başladı. Ticari bankaların çoğu ipotek kredilerini ikincil piyasada sattığından, iki ipotek devi tarafından dönüştürülebilir ARM'lerin kabul edilmesi, hızlı genişlemelerine yol açtı. Rekabet ise daha düşük ücretler ve daha az kısıtlayıcı koşullar getirdi.
Dönüştürülebilir ARM'lerin Dezavantajları
Dönüştürülebilir bir ARM'nin ana dezavantajı, borçluyu faiz oranlarını izlemeye ve gelecekteki değişiklikleri tahmin etmeye zorlamasıdır ki bu, uzmanların bile güvenilir bir şekilde yapamadığı bir şeydir. Ayrıca, dönüştürülebilir ARM'lerin faiz oranları - hem başlangıç oranı hem de daha sonra sabit oran - genellikle piyasa oranlarından biraz daha yüksektir.
Ve borçlular ipoteği dönüştürürken kapanış masraflarını ödemezken, borç verenler ücret alır. Bu arada, başlangıç döneminde faiz oranları yükselirse, dönüştürülebilir bir ARM'nin faydası kaybolur. Son olarak, dönüşümden sonraki aylık ödeme, sabit kalacağı güvencesiyle birlikte, teaser oranı altında ev sahibinin ödediğinden neredeyse kesinlikle daha yüksek olacaktır.
Dönüştürülebilir ARM SSS'leri
Alt çizgi
Düşen faiz oranlarından yararlanmanın bir yolu olarak pazarlanan dönüştürülebilir ARM, borçluya belirli bir süre sonra sabit faizli bir ipoteğe dönüştürme seçeneği sunan ayarlanabilir oranlı bir ipotektir. Bu ipotekler genellikle belirli koşullar içerir ve bir borçlu ARM'yi sabit oranlı bir ipotek olarak değiştirmeyi seçerse, finans kurumu genellikle bir ücret talep eder.
Dönüştürülebilir ARM'lerin bir dezavantajı, borçlunun faiz oranlarını izlemesi ve gelecekteki değişiklikleri tahmin etmesi gerektiğidir - uzmanların bile yapamayacağı bir şey. Faiz oranları düşerse, borçlular dönüştürülebilir ARM'de bir fayda göreceklerdir. Öte yandan, faiz oranları yükselirse, dönüştürülebilir bir kolun yararı kaybolur.
Öne Çıkanlar
Dönüştürülebilir bir ARM, belirli bir başlangıç döneminden sonra sabit bir orana dönüştürülebilen, ayarlanabilir oranı olan bir ipotektir.
Sabit bir orana dönüştürüldükten sonra, yeni oran, ev sahibinin teaser oranı altında ödediğinden neredeyse kesinlikle daha yüksek olacaktır.
Dönüştürülebilir bir ARM genellikle standart oranlardan daha düşük bir teaser oranı ile başlar, ancak daha sonra bir endeks artı marja göre belirli bir süre sonra artar.
Faiz oranları düşerse dönüştürülebilir bir ARM'nin faydası gerçekleşir. Faiz oranları artıyorsa, dönüştürülebilir bir kolun yararı kaybolur.
SSS
Ayarlanabilir Faizli Mortgage'dan Sabit Faizli Mortgage'a Geçebilir misiniz?
Ayarlanabilir oranlı ipotekten (ARM) sabit oranlı ipoteğe geçiş birkaç şekilde yapılabilir: - İpoteğiniz dönüştürülebilir bir ARM ise, geçiş yapmanıza izin veren bir hüküm içerir. Genellikle, bu seçeneği kredi döneminin başlarında, genellikle ilk beş yıl içinde kullanmanız gerekir. Bunu yapmak için muhtemelen bir ücrete tabi olacaksınız.- Değiştirmenin diğer yolu, ipoteği yeniden finanse etmektir - bu, temel olarak, yeni bir ipotek almanız (bu sefer sabit bir faiz oranıyla) ve bunu borcunuzu ödemek için kullanmanız anlamına gelir. mevcut (ayarlanabilir oranlı) bir. Aslında, bir ARM'den sabit faizli bir ipoteğe geçmek, insanların yeniden finansmanı tercih etmesinin en yaygın nedenlerinden biridir.
Kredi Dönüştürme Ücreti Nedir?
Bir dönüştürme maddesi,. bir borçlunun bir ARM'den sabit faizli bir ipoteğe geçmesine izin veren, ayarlanabilir oranlı bir ipotek (ARM) kredisi içindeki bir hükümdür. Bu seçeneğin karşılığında, yine de, borç veren, dönüştürme yaptığınızda ve yaptığınızda bir ücret talep eder. Dönüştürme ücretleri genellikle birkaç yüz dolara (ipoteği yeniden finanse etmeniz durumunda ortaya çıkan kapanış maliyetlerinden çok daha az) kadar çıksa da, kredinizin toplam maliyetine katkıda bulunurlar.
