Fjármunir frá rekstri (FFO)

Hvað er fjármagn frá rekstri (FFO)?

Fjármunir frá rekstri (FFO) vísar til myndarinnar sem notuð eru af fasteignafjárfestingarsjóðum ( REITs ) til að skilgreina sjóðstreymi frá rekstri þeirra. Fasteignafélög nota FFO sem mælikvarða á rekstrarafkomu.

FFO er reiknað með því að bæta afskriftum,. afskriftum og tapi á sölu eigna við tekjur og draga síðan frá hagnað af sölu eigna og vaxtatekjur. Það er stundum skráð á hlut. Nota ætti hlutfall FFO á hlut í stað hagnaðar á hlut ( EPS ) við mat á REIT og öðrum svipuðum fjárfestingarsjóðum.

Formúla og útreikningur á fjármunum frá rekstri

Hér að neðan er formúla fyrir útreikning fjármuna frá rekstri (FFO).

Formúlan fyrir FFO er:

FFO = (Hreinar tekjur + afskriftir + afskriftir + tap á fasteignasölu) - söluhagnaður eigna - vaxtatekjur

Hér að neðan eru skrefin til að reikna út FFO:

Allir þættir FFO útreikningsins eru skráðir á rekstrarreikningi REIT.

Fáðu töluna fyrir hreinar tekjur, sem er hagnaður félagsins og er staðsettur neðst í rekstrarreikningi.
Afskriftir og afskriftir eru gjaldfærðir hlutir áþreifanlegra (líkamlegra) og óefnislegra eigna fyrirtækis á tímabilinu. Afskriftir og afskriftir eru aðeins reikningsskilaráðstafanir til að hjálpa fyrirtækjum að dreifa kostnaði við eignir sínar. Gjaldfærðar fjárhæðir draga að lokum úr hreinum tekjum reikningsskilatímabilsins. Fyrir vikið eru afskriftir og afskriftir bætt við hreinar tekjur til að ákvarða raunverulegt fé eða tekjur af rekstri REIT.
Bættu við tapi á sölu fyrirtækjaeigna, ef eitthvað er. Þetta nær yfirleitt til langtímaeigna eins og varanlegra rekstrarfjármuna. Þessi tjón eru talin einskipti og einskipti og eru því ekki hluti af eðlilegum rekstri og ætti ekki að vera með í útreikningi FFO.
Dragðu alla hagnað eða tekjur af sölu eigna frá heildartölu hreinna tekna, afskrifta og afskrifta til að fá fjármagn frá rekstri tímabilsins.
Dragðu frá vaxtatekjur sem fyrirtækið aflaði sér. Vaxtatekjur eru almennt ekki reglulegur hluti af eðlilegum rekstri fyrirtækis og því ætti ekki að taka þær inn í útreikning FFO.

Ef, til dæmis, REIT hefði afskriftir upp á $20.000, hagnað af sölu eigna upp á $40.000 og hreinn hagnað upp á $100.000, þá væri FFO þess $80.000.

Í flestum tilfellum þyrfti fjárfestir ekki að reikna út FFO REIT þar sem öllum REITs er skylt að sýna útreikninga FFO á opinberum reikningsskilum sínum. FFO talan er venjulega birt í neðanmálsgreinum fyrir rekstrarreikninginn.

Hvað fjármunir frá rekstri geta sagt þér

FFO er mælikvarði á reiðufé sem myndast af REIT; fasteignafélög nota FFO sem rekstrarafkomuviðmið. Landssamtök fasteignafjárfestingasjóða ( NAREIT ) voru upphaflega brautryðjendur þessarar tölu, sem er mælikvarði sem ekki er reikningsskilavenju .

Ekki má rugla FFO saman við sjóðstreymi REIT frá rekstri,. sem greint er frá á sjóðstreymisyfirliti (CFS). Þess í stað mælir FFO nettófjárhæð handbærs fjár og jafngilda sem rennur inn í fyrirtæki frá reglulegri, áframhaldandi starfsemi. Ekki ætti að líta á FFO sem valkost við sjóðstreymi eða sem mælikvarða á lausafjárstöðu.

Til dæmis myndi sjóðstreymi dæmigerðs fyrirtækis verða fyrir áhrifum af peningunum sem aflað er með sölu eignar, en FFO útilokar þann hagnað. Einnig myndi dæmigert fyrirtæki sýna peningainnstreymi á CFS ef fyrirtækið fengi lánstekjur frá banka. FFO er þó ekki með slíkt sjóðsinnstreymi, heldur er það aðeins mælikvarði á tekjur af atvinnustarfsemi.

Hvers vegna FFO er góður mælikvarði á REIT árangur

FFO bætir upp kostnaðarreikningsaðferðir sem kunna að miðla röngum árangri REIT. GAAP bókhald krefst þess að öll REITs afskrifi fjárfestingareignir sínar með tímanum með því að nota eina af stöðluðu afskriftaraðferðunum. Hins vegar hækka margar fjárfestingareignir í raun að verðmæti með tímanum, sem gerir afskriftir ónákvæmar í lýsingu á verðmæti REIT. Afskriftir og afskriftir verða að bæta aftur við hreinar tekjur til að samræma þetta mál.

FFO dregur einnig frá hagnaði af sölu eigna vegna þess að þessar tegundir sölu eru taldar vera endurteknar. REITs verða að greiða út 90% af öllum skattskyldum tekjum í formi arðs,. sem eru peningagreiðslur til fjárfesta. Hagnaður af sölu eigna bætist ekki við skattskyldar tekjur REIT og ætti því ekki að vera með í mælingum á verðmæti og afkomu.

Eins og getið er, er FFO á hlut stundum veitt af fyrirtækjum sem viðbót við EPS þeirra. Hagnaður á hlut er hreinar tekjur fyrirtækis deilt með útistandandi hlutafé. EPS og FFO á hlut gefa mælikvarða á hversu miklar tekjur eru aflað á hlut.

Þessar ráðstafanir hjálpa fjárfestum einnig að ákvarða hvort peningarnir séu notaðir á áhrifaríkan hátt af stjórnendum. Einnig meta margir sérfræðingar og fjárfestar verð-FFO hlutfall REIT sem viðbót við verð-tekjuhlutfallið,. sem er hlutabréfaverð deilt með EPS. Ef um er að ræða REIT yrði markaðsverði REIT deilt með FFO þess á hlut.

Leiðrétt fjármunir frá rekstri

Í auknum mæli reikna fasteignasérfræðingar einnig leiðrétta fjármuni REIT frá rekstri ( AFFO ). Þessi útreikningur tekur FFO REIT og dregur frá hvers kyns endurteknum útgjöldum sem eru eignfærð og síðan afskrifuð, sem og allar beinlínur leigu. Þessi endurteknu fjármagnsútgjöld geta falið í sér viðhaldskostnað eins og málningarverkefni eða þakskipti. AFFO hefur náð vinsældum sem nákvæmara mat á tekjumöguleika REIT.

AFFO mælikvarðinn var þróaður til að gefa betri mælikvarða á peningamyndun eða arðgreiðslugetu REIT. Til viðbótar við AFFO er þessi vararáðstöfun stundum nefnd fjármunir til úthlutunar eða reiðufé til úthlutunar.

Dæmi um hvernig á að nota fjármuni frá rekstri

Vinsæla verslunarmiðstöðin REIT Simon Property Group tilkynnti um fjármuni frá rekstri á rekstrarreikningi 2017 upp á 4 milljarða dala, sem er 6% aukning frá 2016. Hreinar tekjur fyrirtækisins námu 2,2 milljörðum dala á meðan.

Til að komast að FFO bætti fyrirtækið við afskriftum og afskriftum upp á um 1,8 milljarða Bandaríkjadala og leiðrétti enn frekar fyrir öðrum smærri tölum - þar á meðal lækkun um 5,3 milljónir Bandaríkjadala fyrir greiðslu á forgangsúthlutun og arðgreiðslum, og hluta af afskriftum og afskriftum sem ekki voru ráðandi í . í 17,1 milljón dollara lækkun til viðbótar. Simon greindi auk þess frá þynntri FFO á hlut upp á $11,21, samanborið við þynnta EPS tölu upp á $6,24.

##Hápunktar

Fasteignafélög nota FFO sem mælikvarða á rekstrarafkomu.
FFO útilokar einskiptis innstreymi peninga, svo sem tekjur af sölu eignar; í staðinn eru einungis tekjur af atvinnurekstri.
Fjármunir frá rekstri (FFO) vísar til myndarinnar sem notuð eru af fasteignafjárfestingarsjóðum (REITs) til að skilgreina sjóðstreymi frá rekstri þeirra.