Espropriazione

Che cos'è l'espropriazione?

L'espropriazione è l'atto di un governo che rivendica proprietà di proprietà privata contro la volontà dei proprietari, apparentemente da utilizzare a beneficio del pubblico in generale. Negli Stati Uniti, le proprietà vengono spesso espropriate per costruire autostrade, ferrovie, aeroporti o altri progetti infrastrutturali. Il sequestro deve essere pagato al proprietario dell'immobile poiché il Quinto emendamento alla Costituzione afferma che la proprietà privata non può essere espropriata “per uso pubblico senza un giusto compenso ”.

Capire l'espropriazione

Negli Stati Uniti, una dottrina nota come "dominio eminente" fornisce la base legale per l'espropriazione. I tribunali statunitensi hanno accettato la dottrina come potere del governo suggerendo che sia implicita nella clausola del Quinto Emendamento che copre il risarcimento. In base a questa logica, l'affermazione dell'emendamento secondo cui la proprietà non può essere espropriata senza un'adeguata compensazione implica che la proprietà può, di fatto, essere presa.

I governi hanno il potere di prendere la proprietà privata per una compensazione al valore equo di mercato attraverso la dottrina del dominio eminente; alcune tasse e interessi possono essere pagati agli ex proprietari.

In alcune giurisdizioni, i governi sono tenuti a estendere un'offerta per l'acquisto della proprietà in oggetto prima di ricorrere all'uso del dominio eminente. Se e quando viene espropriato, la proprietà viene sequestrata mediante procedimento di condanna,. uso del termine da non confondere con la proprietà in stato di degrado. I proprietari possono contestare la legalità del sequestro e risolvere la questione del valore equo di mercato utilizzato per il risarcimento.

Un'altra principale giustificazione per l'esproprio viene dall'area della sanità pubblica. È generalmente riconosciuto che eventi che minacciano la salute pubblica, come la contaminazione ambientale tossica di un'area, giustificano che il governo agisca per ricollocare la popolazione colpita nell'area e parte di tale azione può logicamente comportare che il governo espropri la proprietà dei residenti ricollocati .

L'espropriazione governativa è diffusa in tutto il mondo, generalmente accompagnata da un accordo che i proprietari dovrebbero ricevere un risarcimento adeguato per la proprietà che perdono. Le poche eccezioni all'accordo su un giusto compenso sono principalmente nei paesi comunisti o socialisti, dove un governo può espropriare non solo la terra, ma anche le imprese nazionali o estere presenti nel paese.

Preoccupazioni di risarcimento per l'espropriazione

L'espropriazione solleva preoccupazioni giustificabili che vanno dai motivi accettabili per l'espropriazione al processo di ricorso e alla portata e all'importo dell'equo compenso. Per quanto riguarda il risarcimento, si discute su cosa costituisca un equo compenso per i proprietari di proprietà espropriate. In casi che abbracciano cinque decenni, dagli anni '30 agli anni '80, la Corte Suprema degli Stati Uniti ha ripetutamente riconosciuto che la definizione di "valore equo di mercato" può non essere all'altezza di ciò che i venditori possono richiedere ed eventualmente ricevere in transazioni volontarie.

Di conseguenza, nei casi di dominio eminente, lo standard spesso non è il prezzo più probabile, ma il prezzo più alto ottenibile in un'operazione di vendita volontaria che coinvolga l'immobile in oggetto. Poiché la condanna priva il proprietario dell'opportunità di prendersi il proprio tempo per ottenere il prezzo ottimale che il mercato potrebbe offrire, la legge lo prevede definendo il valore equo di mercato come il prezzo più alto che l'immobile porterebbe sul mercato aperto.

L'incoerenza e la controversia prevalgono anche sui proprietari di immobili che vengono risarciti per la loro proprietà, l'inconveniente di essere obbligati a trasferirsi e le spese e la possibile perdita di affari per farlo.

Questi costi non sono inclusi nel concetto di " valore di mercato equo ", ma alcuni sono in parte compensabili da statuti,. come l'Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act (Code of Federal Regulations 49) e le sue controparti statali .

Anche gli onorari di avvocati e periti sostenuti dal proprietario dell'immobile possono essere recuperati per legge e, in California e New York, l'assegnazione di tali onorari è a discrezione del tribunale a determinate condizioni.

In caso di ritardo nel pagamento del giusto compenso, il proprietario ha diritto a percepire gli interessi sull'importo del ritardo nel pagamento.

Espropri per aumentare le entrate fiscali

Una decisione della Corte Suprema federale all'inizio degli anni 2000 - e le successive reazioni alla decisione - hanno plasmato la capacità dei governi di sequestrare proprietà sotto eminente dominio per il solo motivo di aumentare le entrate fiscali. Kelo v. City of New London, 545 US 469 (2005) ha affermato l'autorità di New London, Connecticut, di prendere proprietà privata non danneggiata per dominio eminente e poi trasferirla per un dollaro all'anno a un privato sviluppatore al solo scopo di aumentare le entrate comunali.

La decisione ha suscitato proteste per poteri di espropriazione eccessivamente ampi e ha sollecitato ulteriori azioni sia a livello statale che federale.

Le Supreme Courts of Ill., Mich (County of Wayne v. Hathcock [2004]), Ohio (Norwood, Ohio v. Horney [2006]), Okla. e SC, hanno successivamente stabilito di vietare tali incassi secondo le loro costituzioni statali. C'era anche un'azione federale, nonostante relativamente pochi espropri effettuati da quel livello di governo. Nel primo anniversario della decisione Kelo, il presidente George W. Bush ha emesso un ordine esecutivo in cui si afferma che il dominio eminente non può essere utilizzato dal governo federale "allo scopo di promuovere l'interesse economico dei privati per ottenere la proprietà o l'uso della proprietà presa."

Mette in risalto

• Le proprietà possono essere espropriate per costruire autostrade, ferrovie, aeroporti o altri progetti infrastrutturali.

• I proprietari di immobili devono essere equamente risarciti per i beni espropriati, come indicato dal Quinto Emendamento.

• L'espropriazione è l'atto di un governo che rivendica la proprietà di proprietà privata da utilizzare a beneficio del pubblico in generale.