Pengambilalihan

Apakah itu Pengambilalihan?

Ekspropriasi ialah tindakan kerajaan yang menuntut harta milik persendirian terhadap kehendak pemilik, kononnya untuk digunakan untuk faedah orang awam secara keseluruhan. Di Amerika Syarikat, hartanah paling kerap dirampas untuk membina lebuh raya, landasan kereta api, lapangan terbang atau projek infrastruktur lain. Pemilik harta mesti dibayar untuk rampasan kerana Pindaan Kelima Perlembagaan menyatakan bahawa harta persendirian tidak boleh dirampas "untuk kegunaan awam tanpa pampasan yang adil."

Memahami Ekspropriasi

Di Amerika Syarikat, doktrin yang dikenali sebagai "domain terkemuka" menyediakan asas undang-undang untuk rampasan kuasa. Mahkamah AS telah menerima doktrin itu sebagai kuasa kerajaan yang mencadangkan ia tersirat oleh klausa Pindaan Kelima yang meliputi pampasan. Di bawah rasional ini, kenyataan Pindaan bahawa harta tidak boleh dirampas tanpa pampasan yang sewajarnya membayangkan bahawa harta boleh, sebenarnya, diambil.

Kerajaan mempunyai kuasa untuk mengambil harta persendirian untuk pampasan nilai pasaran yang adil melalui doktrin domain terkemuka; beberapa yuran dan faedah mungkin perlu dibayar kepada bekas pemilik.

Dalam sesetengah bidang kuasa, kerajaan dikehendaki melanjutkan tawaran untuk membeli hartanah subjek sebelum menggunakan domain terkemuka. Jika dan apabila ia dirampas, harta dirampas melalui prosiding kutukan,. penggunaan istilah yang tidak boleh dikelirukan dengan harta yang rosak. Pemilik boleh mencabar kesahihan rampasan dan menyelesaikan perkara nilai pasaran saksama yang digunakan untuk pampasan.

Satu lagi justifikasi utama untuk perampasan datang dari bidang kesihatan awam. Secara amnya diakui bahawa kejadian yang mengancam kesihatan awam, seperti pencemaran alam sekitar toksik di sesuatu kawasan, mewajarkan kerajaan bertindak untuk menempatkan semula penduduk yang terjejas di kawasan itu, dan sebahagian daripada tindakan itu mungkin secara logiknya melibatkan kerajaan mengambil alih harta penduduk yang dipindahkan. .

Pengambilalihan kerajaan banyak ditemui di seluruh dunia, secara amnya disertai dengan perjanjian bahawa pemilik harus menerima pampasan yang sesuai untuk harta yang mereka hilang. Beberapa pengecualian kepada persetujuan mengenai pampasan yang adil adalah terutamanya di negara komunis atau sosialis, di mana kerajaan mungkin mengambil alih bukan sahaja tanah tetapi perniagaan domestik atau asing yang mempunyai kehadiran di negara ini.

Kebimbangan Pampasan Berkenaan Pengambilalihan

Pengambilalihan menimbulkan kebimbangan yang wajar bermula daripada sebab yang boleh diterima untuk perampasan kepada proses untuk rekursa dan skop serta jumlah pampasan yang adil. Berkenaan dengan pampasan, terdapat perdebatan tentang apa yang dianggap sebagai balasan yang adil bagi pemilik harta yang dirampas. Dalam kes-kes yang menjangkau lima dekad, dari tahun 1930-an hingga 1980-an, Mahkamah Agung AS telah berulang kali mengakui bahawa takrifan "nilai pasaran saksama" boleh kurang daripada apa yang mungkin diminta oleh penjual dan mungkin diterima dalam urus niaga sukarela.

akibatnya, dalam kes domain terkemuka, piawaian selalunya bukan harga yang paling berkemungkinan, tetapi harga tertinggi yang boleh diperolehi dalam urus niaga jualan sukarela yang melibatkan harta subjek. Memandangkan kutukan itu menafikan pemilik peluang untuk meluangkan masa mereka untuk mendapatkan harga optimum yang mungkin dihasilkan oleh pasaran, undang-undang menyediakannya dengan mentakrifkan nilai pasaran saksama sebagai harga tertinggi yang akan dibawa oleh harta itu dalam pasaran terbuka.

Ketidakkonsistenan dan kontroversi juga berlaku ke atas pemilik harta yang diberi pampasan untuk harta mereka, kesulitan yang diperlukan untuk berpindah, dan perbelanjaan dan kemungkinan kerugian perniagaan berbuat demikian.

Kos ini tidak termasuk dalam konsep " nilai pasaran saksama,." tetapi sesetengahnya boleh dikompensasikan sebahagiannya oleh statut,. seperti Bantuan Penempatan Seragam Persekutuan dan Akta Polisi Pemerolehan Harta Tanah (Kod Peraturan Persekutuan 49) dan rakan sejawatannya di negeri .

Yuran peguam dan penilai yang ditanggung oleh pemilik harta juga boleh diperolehi semula mengikut undang-undang dan, di California dan New York, pemberian yuran sedemikian adalah mengikut budi bicara mahkamah di bawah syarat-syarat tertentu.

Apabila pembayaran pampasan yang adil ditangguhkan, pemilik berhak menerima faedah ke atas jumlah pembayaran lewat.

Pengambilalihan untuk Meningkatkan Hasil Cukai

Keputusan Mahkamah Agung persekutuan pada awal 2000-an—dan tindak balas seterusnya terhadap keputusan itu—telah membentuk keupayaan kerajaan untuk merampas harta di bawah domain terkemuka atas sebab tunggal untuk meningkatkan hasil cukai. Kelo lwn. City of New London, 545 US 469 (2005) mengesahkan kuasa New London, Conn., untuk mengambil harta persendirian yang tidak terjejas oleh domain terkemuka dan kemudian memindahkannya untuk satu dolar setahun kepada pemaju swasta semata-mata untuk tujuan tersebut meningkatkan hasil perbandaran.

Keputusan itu mencetuskan bantahan tentang kuasa perampasan yang terlalu luas dan mendorong tindakan selanjutnya di peringkat negeri dan persekutuan.

Mahkamah Agung Ill., Mich (County of Wayne lwn Hathcock [2004]), Ohio (Norwood, Ohio lwn Horney [2006]), Okla., dan SC, kemudiannya memutuskan untuk tidak membenarkan pengambilan sedemikian di bawah perlembagaan negeri mereka. Terdapat juga tindakan persekutuan, walaupun agak sedikit rampasan yang dilakukan oleh peringkat kerajaan itu. Pada ulang tahun pertama keputusan Kelo, Presiden George W. Bush mengeluarkan perintah eksekutif yang menyatakan domain eminent tidak boleh digunakan oleh kerajaan persekutuan "untuk tujuan memajukan kepentingan ekonomi pihak swasta untuk diberikan pemilikan. atau penggunaan harta yang diambil."

##Sorotan

• Hartanah boleh diambil alih untuk membina lebuh raya, landasan kereta api, lapangan terbang atau projek infrastruktur lain.

• Pemilik hartanah mesti diberi pampasan secara adil untuk harta yang dirampas, seperti yang diarahkan oleh Pindaan Kelima.

• Ekspropriasi ialah tindakan kerajaan yang menuntut harta milik persendirian untuk digunakan untuk faedah orang ramai secara keseluruhan.